Le spese di acquisto per la prima casa non si limitano ai mobili, anzi, questi rappresentano lo step finale di un processo ben più lungo. Ci sono in buona sostanza tre famiglie di costi da considerare prima di passare all’interior design: il notaio, l’agenzia e altre imposte. Non è detto che ci sia un’agenzia a fare da intermediario, ma nella maggior parte dei casi c’è. Il costo dell’agenzia solitamente è a percentuale sull’importo dell’abitazione indicativamente 3% + Iva 22%.
In alternativa (o in contemporanea, potrebbero lavorare contemporaneamente) potrebbe esserci un broker, un professionista cioè che aiuta il compratore a finalizzare gli accordi con il venditore, la banca e a gestire appuntamenti dal notaio. In questo caso il costo dipende dal professionista, che potrebbe accettare una quota fissa oppure richiedere una percentuale sull’importo infine concordato per l’acquisto.
Il notaio invece è obbligatorio quindi i costi vanno sempre previsti. Cambiano in base a diversi fattori, tra cui la città di residenza. La tassazione può variare anche nel caso in cui ci siano Bonus o agevolazioni sull’acquisto della prima casa.
Indice
Spese di acquisto per la prima casa: come pianificarle
Se riesci a pianificare con accuratezza le spese di acquisto per la prima casa riuscirai a sapere in anticipo quanto, alla fine, ti costerà un immobile. Non devi considerare solo il costo della casa, perché ci sono altre voci di spesa che alla fine fanno salire l’investimento complessivo di questo acquisto.
Quindi, se hai intenzione di acquistare la tua prima casa, considera che dovrai aumentare il budget oltre il costo vivo dell’abitazione, almeno del 15/20%. Durante la ricerca appuntati le case che ti piacciono in un file Excel con una prima colonna con formula percentuale da aggiungere al costo della casa. In questo modo saprai, almeno a spanne, quanto sarà destinato ad aumentare l’investimento.
Pianificare le spese di acquisto per la prima casa è importante per non trovarci con accordi scritti e l’impossibilità a saldare i professionisti che arrivano dopo: l’agenzia che ha fatto da intermediario tra te e il cliente, il broker che ti ha aiutato a gestire le pratiche, il notaio, che è obbligatorio per la vendita e le imposte.
Le spese del notaio per l’acquisto della prima casa
Tra le voci di costo le spese notarili per l’acquisto della prima casa sono quelle che incidono di più sull’investimento totale. Dipendono da due variabili: il costo della casa e l’eventuale importo del mutuo bancario. Più è alto il valore dell’immobile e del mutuo che si richiede più alte sono le spese notarili. Inoltre, a determinare il costo di un notaio in Italia, incorre anche la zona in cui il professionista opera: uno studio notarile a Roma o Milano ha infatti delle parcelle più alte rispetto ad uno che si trova a Nuoro. Questo fattore influisce sull’onorario del notaio.
Tra le voci di costo del notaio per acquisto della prima casa da sostenere durante il rogito ci sono anche le tasse di registro, che coincidono con quella catastale e quella ipotecaria. Per calcolarle occorre considerare la base imponibile. L’unico modo per ridurre questa voce di spesa dal notaio è richiedendo che sia il valore catastale dell’immobile ad individuare la base imponibile: in questo modo la tassazione sull’atto di compravendita avviene sulla scorta del valore catastale della casa. La riduzione di costo non è da poco: parliamo del 30% in meno da pagare sulla parcella da corrispondere al notaio.
In ogni caso non esiste una percentuale fissa ed inderogabile per la parcella del notaio, quindi la cosa migliore è quella di farsi redigere più preventivi da vari professionisti in modo da poter scegliere quello che ti offre il miglior trattamento a parità di condizioni.
Le imposte d’acquisto per la prima casa
Le imposte previste per la prima casa acquistata da un privato sono l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria che sono fisse ed ammontano a 50 euro ciascuna e l’imposta di registro pari al 2% del valore catastale. Quest’ultimo non corrisponde al prezzo dell’immobile, ma viene calcolato moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per un coefficiente che per la prima casa è pari a 110.
La rendita catastale può essere calcolata in base alla misura catastale, che consente di scoprire a che categoria appartiene l’immobile, quale sia la sua consistenza in termini di vani e di metri quadri, ma soprattutto, a quanto ammonti la sua rendita.
Se invece intendi acquistare la tua prima casa da una società costruttrice entro i primi 5 anni dalla sua costruzione o ristrutturazione devi considerare accanto al prezzo dell’immobile e alle imposte ipotecarie, catastali e di registro (che salgono a 200 euro l’una) anche l’IVA sul prezzo d’acquisto. Quest’ultima è agevolata al 4% se il nuovo proprietario non possiede altre abitazioni sul territorio nazionale (o deve impegnarsi ad alienarle entro 12 mesi) e deve portare la residenza della casa acquistata entro 18 mesi dal rogito. Inoltre la casa non deve appartenere alle classi catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (abitazioni in ville) e A9 (abitazioni di eminente pregio storico o artistico).
Polizze d’acquisto per la prima casa
Quando si stipula un mutuo è obbligatorio sottoscrivere una polizza furto-incendio, in quanto sia per l’istituto di credito quanto per il mutuatario è importante salvaguardare l’oggetto di garanzia, cioè la casa, da potenziali eventi che possano danneggiare l’immobile. Si tratta di un’assicurazione che offre ad esempio un rimborso in caso di furto in abitazione o incendio, viene erogata direttamente dall’Istituto bancario che concede il mutuo tramite una compagnia assicurativa convenzionata.
La banca richiede obbligatoriamente l’assicurazione sull’incendio, il suo costo totale dipende dal valore dell’immobile e dall’importo e dalla durata del mutuo. Indicativamente per un mutuo di 100.000 euro a 15 – 20 anni il costo totale oscilla tra i 250 e i 400 Euro. Tuttavia Il mutuatario può decidere se sottoscrivere la polizza con la stessa banca che gli concede il mutuo o scegliere di presentare un’altra polizza in suo possesso.
Invece è facoltativa la polizza protezione mutuo a protezione del credito che serve a garantire la capacità di rimborso delle rate nel caso si verifichino eventi straordinari come malattia, morte o perdita di lavoro. Infatti, in caso di perdita del lavoro o di inabilità totale temporanea di chi ha sottoscritto il mutuo, la polizza copre il pagamento di un determinato numero di rate, mentre in caso di morte o invalidità permanente dell’intestatario provvede ad estinguere il debito. In linea generale, questa tipologia di polizza mutuo casa ha un costo più elevato rispetto all’assicurazione obbligatoria.
È però sempre più frequente la richiesta da parte delle banche di queste polizze di base facoltative, a causa delle maggiori garanzie richieste in questi anni di crisi. Spesso, rappresentano una condizione necessaria per l’erogazione del finanziamento. Inoltre, esiste in realtà una tipologia di copertura assicurativa obbligatoria da attivare nel caso in cui si ottenga un mutuo al 100%. In una situazione simile, la banca chiede un’ulteriore garanzia al mutuatario con un’assicurazione per poter erogare l’intero importo relativo al valore commerciale dell’immobile.
Le spese di acquisto per la prima casa sono detraibili?
La legge prevede che parte delle imposte corrisposte in occasione dell’acquisto della prima casa possano originare un credito di imposta da usare in detrazione alle imposte dovute dallo stesso soggetto in occasione di un successivo acquisto. In pratica, chi ha acquistato un’abitazione con le agevolazioni prima casa, la vende e ne acquista un’altra, sempre con i requisiti di prima casa, ha diritto ad usufruire del credito di imposta. Le spese di acquisto per la prima casa detraibili sono quindi l’IVA o l’imposta di registro pagata per il primo acquisito. Il credito d’imposta può essere utilizzato in modi diversi: per abbattere l’imposta di registro del nuovo acquisto, in detrazione IRPEF, in compensazioni di altri tributi.
Per il mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale si può sfruttare una detrazione massima di 4.000 euro. Il vantaggio fiscale massimo quindi è pari a 760 euro, ovvero il 19% di 4.000 euro. Ci sono però delle condizioni da rispettare per poter scaricare le spese relative al mutuo dalla dichiarazione dei redditi.
Infatti, il diritto a sfruttare questo beneficio fiscale scatta se è lo stesso titolare del mutuo e proprietario dell’abitazione per la quale è stato aperto il mutuo a riportarla nella sua dichiarazione reddituale. Per i casi di co-intestazione del mutuo, entrambi hanno diritto alla detrazione nella misura pari al 50% cadauno (sempre che l’uno non sia a carico fiscalmente dell’altro).
Infine permangono anche per il 2024 le agevolazioni sul mutuo con il Bonus Prima Casa ovvero:
Se il venditore è un privato:
- imposta di registro proporzionale del 2% del valore catastale dell’immobile (invece dell’ordinario 9%);
- imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
- imposta catastale fissa di 50 euro;
Se il venditore è un’impresa, con vendita soggetta a IVA:
- IVA ridotta al 4% (invece del 10%);
- imposta di registro fissa di 200 euro;
- imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
- imposta catastale fissa di 200 euro.
