La vita in condominio è spesso motivo di forti discussioni soprattutto quando si parla di ripartizione delle spese. Argomento sovente oggetto di dibattito è quello relativo al pagamento degli oneri relativi al terrazzo condominiale. Il primo aspetto da comprendere è a chi appartiene la terrazza condominiale. A questo punto possiamo scoprire quali sono le modalità di ripartizione delle spese per il suo rifacimento o manutenzione.
Indice
Cosa si intende per terrazza condominiale
Le norme cui si fa riferimento per individuare i criteri relativi alla ripartizione delle spese da sostenere per la manutenzione della terrazza condominiale non utilizzano espressamente questo termine. Il legislatore parla infatti di lastrico solare per riferirsi alla superficie piana superiore di un immobile. Il lastrico solare, mantenendo la sua funzione di copertura orizzontale dell’edificio parallela alla base, può essere accessibile data la sua caratteristica di superficie piana. A differenza del lastrico solare il normale tetto è invece spiovente e non è accessibile.
Il terrazzo è una tipologia di lastrico solare che, oltre ad essere piano e calpestabile, è protetta da ringhiere o muretti che ne consentono l’affaccio. Insomma, è una copertura piana dotata di sistemi di protezione che viene utilizzata come spazio comune dalle molteplici funzionalità.
Per completezza di informazione dobbiamo anche citare il terrazzo a livello, una sorta di prolungamento di un singolo appartamento che funge ad un tempo da balcone per la singola unità abitativa e da tetto per i piani sottostanti, anche solo una parte dell’edificio.
Modalità di utilizzo della terrazza condominiale
La terrazza condominiale rappresenta uno spazio di notevole valore e utilità per i condomini. Innanzitutto adempie alla sua funzione di copertura, proteggendo l’edificio, o parte di esso, dal sole, dalla pioggia o dalle altre intemperie.
Ecco alcune delle principali modalità di utilizzo quando la terrazza costituisce bene comune:
- uso ricreativo: in quanto spazio all’aperto può essere impiegato per i momenti di relax, come prendere il sole o leggere un libro e dunque per migliorare la qualità della vita nel contesto condominiale;
- spazio verde: può essere utilizzato per mettere piante e creare dei giardini, così da abbellire gli spazi comini;
- installazione di impianti: altra utile funzionalità è quella di essere impiegato per l’installazione di impianti fotovoltaici, pannelli solari, antenne televisive o sistemi di condizionamento, in questo caso previa autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale.
Il terrazzo condominiale a chi appartiene?
Il tetto, il lastrico solare e dunque anche il terrazzo rientrano in linea teorica tra le parti comuni di cui all’articolo 1117 del codice civile. Rientrano tra quelle parti di uso comune che appartengono a tutti i proprietari delle singole unità immobiliari, purché non risulti diversamente da un titolo specifico. È sempre così? Anche se la regola è quella che abbiamo sopra esposto sono previste delle eccezioni.
Il lastrico solare o la terrazza condominiale possono essere di proprietà esclusiva perché così stabilito in un atto di compravendita. Dunque la terrazza si presume comune salvo che un titolo particolare dimostri il contrario. È il caso in cui lo stesso costruttore si riservi la proprietà del solo terrazzo oppure il caso in cui esso venga attribuito in via esclusiva mediante atto di acquisto al condomino dell’ultimo piano. Se non esiste un documento che ne stabilisce la proprietà esclusiva il terrazzo si considera condominiale.
Regole per utilizzare la terrazza condominiale
Quando la terrazza appartiene a tutti i condomini, essendo in presenza di un bene comune, tutti i condomini avranno diritto di accedervi e di beneficiarne. Una regola a cui si dovrà sottostare è quella riportata nel codice civile in merito proprio all’uso delle cose comuni, all’articolo 1102. Esso afferma che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché:
- non ne alteri la destinazione;
- non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Dunque gli unici limiti da osservare nell’utilizzo della terrazza condominiale sono il rispetto della destinazione d’uso dell’area e non impedire agli altri condomini di fare il medesimo uso.
In merito al primo punto si può dire che, ad esempio la terrazza non potrà essere utilizza come luogo di lavoro personale e una volta identificate le corrette modalità di utilizzo, non si potrà impedire agli altri di trarne il lecito godimento.
Modalità di ripartizione delle spese
La conseguenza della condivisione del lastrico solare o della terrazza è che tutti i condomini dovranno partecipare alla spesa per il suo rifacimento o manutenzione, sia ordinaria che straordinaria. La ripartizione dei costi per i lavori dovrà essere effettuata in base al valore della proprietà che solitamente viene determinato tenendo conto delle tabelle millesimali. Nessun condomino è esonerato, tanto è vero che anche i condomini ai piani più bassi o i proprietari di locali e magazzini dovranno contribuire alle spese. Un diverso criterio di ripartizione potrà essere ammesso solo in caso di un regolamento contrattuale ovvero approvato all’unanimità o se vi è una delibera assembleare, anch’essa approvata con voto unanime dei condomini.
Ripartizione spese terrazza di proprietà esclusiva
Qualora la terrazza appartenga ad un solo condomino le spese relative ad eventuali lavori di manutenzione dovranno essere ripartite nella maniera seguente, come stabilito dall’articolo 1126 codice civile:
- il condomino avente l’uso esclusivo del terrazzo dovrà contribuire nella misura di un terzo delle spese per le riparazioni o ricostruzioni;
- i rimanenti due terzi della spesa saranno ripartiti tra gli altri condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore di piano o della porzione di piano di ciascuno, tenendo conto delle tabelle millesimali.
In proporzione al valore di piano sta a significare che si attribuisce un coefficiente più elevato al piano che sta sotto il lastrico solare e meno elevano man mano che si scende di piano, con il coefficiente più basso per il piano terra.
Occorre anche tenere distinto il caso in cui la terrazza copra solo una parte degli appartamenti presenti nello stabile come nel caso in cui il condominio sia costituito da più corpi di fabbrica aventi ciascuno una propria copertura. A tali spese dovranno partecipare oltre che il proprietario esclusivo, soltanto i condomini delle unità abitative coperte da tale terrazzo, ovvero i condomini che si trovano sotto l’asse verticale, in base alla regola di cui all’articolo 1126 codice civile.
