La locazione è uno dei contratti più diffusi nella vita quotidiana, eppure gli inconvenienti cui si può andare incontro sono dietro l’angolo. Può capitare che, dopo mesi o anni, l’inquilino si renda conto di aver versato al locatore somme non dovute oppure che il contratto presenti irregolarità tali da mettere in discussione la validità stessa dei canoni pagati. In altri casi, l’immobile può rivelarsi inutilizzabile al punto da far sorgere il diritto a una riduzione dell’affitto o addirittura alla sua restituzione.
Vediamo dunque quali sono le principali situazioni in cui la legge consente al conduttore di ottenere la restituzione delle somme già corrisposte. Le fattispecie da prendere in esame sono molteplici:
- contratti nulli o irregolari;
- affitto in nero;
- immobili inagibili;
- richieste illegittime avanzate dal locatore;
- altre circostanze che incidono sulla validità o sull’esigibilità del canone.
Indice
La nullità del contratto e le sue conseguenze sui canoni
Uno dei casi più rilevanti in cui è possibile chiedere la restituzione dei canoni di locazione riguarda la nullità del contratto.
Un contratto è nullo, come stabilito dall’articolo 1418 del Codice Civile, quando è contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente. Sono considerate norme imperative le norme non derogabili dalla volontà delle parti.
Un caso frequente in cui un contratto di locazione può ritenersi nullo è quello della sua mancata registrazione. La legge prevede infatti espressamente che il contratto di locazione debba essere registrato entro 30 giorni dalla sua stipula presso l’Agenzia delle Entrate. In caso contrario, il contratto non è valido e il canone pattuito non è dovuto. È quanto stabilito in merito dalla Corte di Cassazione, che si è espressa in tal senso più volte e in modo chiaro.
La nullità può derivare anche da clausole contrarie a norme imperative, come quelle che impongono oneri non previsti dalla legge o che alterano in modo significativo l’equilibrio contrattuale.
Quali sono le conseguenze dell’azione di nullità
Esercitando l’azione di nullità davanti al giudice, il soggetto interessato mira all’accertamento dell’invalidità del contratto.
Con la pronuncia di nullità vengono meno tutti gli effetti prodotti dal contratto fino a quel momento a far data dalla stipula dello stesso. Alla dichiarazione di nullità consegue il diritto dell’inquilino di ottenere la restituzione della prestazione che era stata eseguita, dunque del pagamento dei canoni fino ad allora versati, pur avendo goduto dell’appartamento.
Contratto di locazione registrato ma affitto in nero
Una delle situazioni più delicate riguarda gli affitti in nero, cioè quelle somme che il locatore richiede in aggiunta al canone risultante dal contratto registrato. In questo caso, dunque, il contratto di locazione viene debitamente registrato presso l’Agenzia delle Entrate ma in esso viene riportato un canone di ammontare inferiore rispetto a quanto effettivamente corrisposto dall’inquilino ogni mese.
Secondo quanto affermato dalla giurisprudenza ogni somma versata “fuori contratto” e concordata verbalmente è illegittima e deve essere integralmente restituita. L’inquilino, per ottenere le maggiori somme versate, dovrà dimostrare, con qualsiasi mezzo, l’avvenuto pagamento. A tal fine potranno essere utilizzate semplici ricevute, quietanze, bonifici bancari. Attenzione: si avranno solo 6 mesi di tempo una volta abbandonato l’immobile per far causa al padrone di casa e chiedere indietro i canoni maggiorati.
Quando il locatore chiede più del dovuto
Si possono verificare altre ipotesi in cui il locatore esige somme non dovute. Può trattarsi di:
- aumenti del canone non previsti dal contratto;
- spese condominiali che non spettano all’inquilino;
- depositi cauzionali maggiorati;
- altre somme che il locatore pretende senza un valido titolo.
Il proprietario, è bene sapere, non può esigere negli anni un canone superiore a quello pattuito, salvo il normale adeguamento all’Istat e sempre che sia stato previsto in contratto. Lo stesso deve dirsi anche qualora il locatore abbia provveduto a effettuare delle migliorie sull’immobile.
In tutti questi casi, l’inquilino può chiedere la restituzione di quanto pagato indebitamente.
La legge stabilisce con precisione quali spese spettano al conduttore e quali al proprietario. Se il locatore, ad esempio, addebita all’inquilino spese straordinarie, lavori strutturali o costi che non rientrano nella manutenzione ordinaria, l’inquilino ha diritto alla restituzione. Lo stesso vale per gli aumenti del canone non previsti da clausole specifiche o non conformi alla normativa sulle locazioni.
L’importanza della buona fede e della trasparenza
Il rapporto tra locatore e conduttore deve essere improntato alla buona fede. Quando il locatore approfitta della posizione dell’inquilino per richiedere somme non dovute, viola questo principio e si espone alla restituzione delle somme percepite.
La buona fede non è un concetto astratto, ma un criterio concreto che guida l’interpretazione del contratto e la valutazione dei comportamenti delle parti in sede di esecuzione dello stesso. Se il locatore agisce in modo scorretto, l’inquilino può far valere i propri diritti anche a distanza di tempo.
Quando il canone deve essere ridotto per cause sopravvenute
Ci sono situazioni in cui il canone deve essere ridotto non perché il contratto di locazione sia nullo o l’immobile sia fin dall’inizio inagibile, ma perché intervengono circostanze che limitano il godimento dell’immobile.
Pensiamo ad esempio a:
- lavori condominiali invasivi;
- rumori persistenti;
- limitazioni all’uso di parti essenziali dell’appartamento.
In questi casi, l’inquilino può chiedere una riduzione del canone proporzionata al disagio subito. Se ha già pagato il canone pieno, potrà pretendere la restituzione della parte eccedente.
La prova del disagio e la valutazione del giudice
Per ottenere la restituzione di una parte del canone versato, l’inquilino deve dimostrare che il disagio è reale e significativo.
La prova può essere fornita con fotografie, testimonianze, comunicazioni al locatore o documentazione tecnica. Il giudice valuta la gravità del pregiudizio e stabilisce l’entità della riduzione. La restituzione dei canoni pagati in eccesso è una conseguenza naturale della riduzione accertata.
