La valutazione di un immobile è un passo fondamentale, sia per chi intende vendere che per chi desidera affittare una casa. In altri casi la stima del valore di un’abitazione può essere effettuata per fini fiscali o commerciali.
Questo processo richiede un’analisi approfondita di diversi parametri come il valore catastale e il valore di mercato, che contribuiscono a determinare qual è il valore totale dell’immobile.
Indice
Lo scopo della valutazione di un immobile
Valutare un immobile è utile a determinarne il valore monetario in un dato momento. Questo calcolo può essere necessario per diverse ragioni:
- Compravendita: la valutazione aiuta a stabilire un prezzo equo per la compravendita dell’immobile.
- Ipoteca: le banche richiedono spesso una valutazione immobiliare, che vale come garanzia, prima di concedere un mutuo o un prestito ipotecario.
- Assicurazione: una valutazione accurata è fondamentale per garantire che l’immobile sia adeguatamente assicurato.
- Successioni e donazioni: in caso di successioni ereditarie o donazioni, la valutazione dell’immobile è necessaria per calcolare le tasse o i diritti da applicare sulla proprietà.
- Investimenti immobiliari: gli investitori immobiliari utilizzano la valutazione per calcolare il potenziale rendimento di un investimento.
- Contabilità e dichiarazione fiscale: la valutazione può essere determinante nelle dichiarazioni fiscali e nei bilanci aziendali influenzandone la contabilità.
- Ristrutturazioni: nel caso di progetti di ristrutturazione, la valutazione dell’immobile può essere utilizzata per determinare se l’investimento in modifiche o miglioramenti è giustificato dal valore aggiunto alla proprietà.
È importante notare che diversi metodi di valutazione possono essere utilizzati a seconda della finalità della valutazione e delle caratteristiche specifiche dell’immobile.
La differenza tra il valore catastale e il valore di mercato
Entrambi questi termini vengono utilizzati in ambito immobiliare per individuare il valore di un immobile, ma presentano delle caratteristiche molto diverse.
Il valore catastale di un immobile è definito come “valore fiscale” e viene calcolato sulla base della “rendita catastale” dell’immobile, un valore reperibile nella “visura catastale” del bene.
Il valore fiscale è utilizzato per calcolare le imposte dovute allo stato durante l’acquisto dell’immobile, e tali imposte variano in base alla destinazione d’uso, se l’immobile è considerato “prima casa” o “seconda casa”.
Il calcolo del valore catastale dell’immobile, se acquistato come prima casa, avviene moltiplicando la rendita catastale per 115,50. Ad esempio, se la rendita catastale è di 355,06 €, il valore fiscale sarà di 41.009,00 €. Se l’immobile viene acquistato come seconda casa, si segue la medesima procedura, ma moltiplicando la rendita catastale per 126,00. Sui valori ottenuti, viene calcolata l’imposta di registro per l’acquisto dell’immobile, la quale ammonta al 2% del valore catastale se acquistato come prima casa e al 9% come seconda casa.
Il valore di mercato di una casa, d’altro canto, rappresenta l’ammontare stimato per cui una proprietà dovrebbe essere venduta o acquistata. Si tratta di una stima del più probabile prezzo di vendita in un dato momento storico e varia in base alla domanda e all’offerta presenti sul mercato.
La stima del valore di mercato viene effettuata da esperti del settore immobiliare, come agenti immobiliari e periti, i quali considerano diversi criteri, tra cui:
- le dimensioni in metri quadri dell’immobile;
- le caratteristiche;
- lo stato (nuovo, ristrutturato, abitabile, da ristrutturare, ecc.);
- la posizione (centro città, periferia, vista mare, ecc.);
- l’andamento e i trend del mercato;
- i prezzi di vendita di immobili comparabili.
La formula per valutare un immobile
Il valore di un immobile può essere calcolato utilizzando la seguente formula:
Valore di mercato = Superficie commerciale x Quotazione al mq x Coefficienti merito
La superficie commerciale include sia la superficie calpestabile che gli spazi esterni come balconi, giardini e terrazze. La quotazione al metro quadro è ottenuta da fonti affidabili come l’Agenzia delle Entrate (OMI), mentre i coefficienti di merito riflettono i pregi e i difetti dell’immobile (come la presenza di spazi esterni, la luminosità e l’esposizione).
La superficie commerciale
La superficie commerciale di un immobile comprende la superficie calpestabile, i muri perimetrali e una percentuale di balconi, giardini e terrazze.
In genere, questo numero è espresso in metri quadri e ad esso vengono aggiunti i muri perimetrali, cioè quelli che si trovano attorno alla casa. Nella maggior parte dei casi, il calcolo non viene effettuato in modo preciso ma orientativo, aggiungendo alla superficie calpestabile un ulteriore 5%.
A questo punto, vengono aggiunti anche i balconi, i giardini e le terrazze, per il 30% della loro superficie totale.
La quotazione al metro quadro
La quotazione rappresenta il valore monetario di un metro quadro di immobile ed è espressa in euro. Questo valore può variare a seconda della posizione geografica, ad esempio, in base al quartiere o alla città.
È possibile reperire questa informazione consultando la banca dati (OMI) dell’Agenzia delle Entrate.
I coefficienti di merito
I coefficienti di merito possono variare in base alla posizione, al piano dell’immobile, alla luminosità, all’esposizione e ad altri fattori.
Ad esempio, un appartamento al piano terra potrebbe avere un coefficiente di merito più basso rispetto a uno situato all’ultimo piano. Ciò accade perché, tendenzialmente, gli elementi di disturbo ai piani inferiori sono superiori rispetto a quelli ai piani più alti.
Anche elementi come la distanza dal centro città, la vicinanza ai principali mezzi di trasporto, la sicurezza del quartiere e la presenza di servizi come supermercati e farmacie possono contribuire a determinare la differenza tra i vari coefficienti di merito.
Inoltre, caratteristiche come la luminosità e l’esposizione possono influenzare il valore complessivo dell’immobile. Ad esempio, un immobile luminoso tende ad aumentare il valore del 10%, mentre uno particolarmente cupo lo diminuisce del 5%.
