Il gelo è ormai alle porte e soprattutto nelle regioni del nord d’Italia anche la neve è in arrivo con i problemi che solitamente comporta. Non è cosa insolita che, in presenza di abbondanti nevicate, possano cadere dai tetti condominiali dei grossi blocchi di neve con gravi danni alle autovetture parcheggiate nei paraggi. Purtroppo, la fattispecie descritta non è l’unica ipotizzabile in quanto uno scenario ben peggiore si può ipotizzare nel caso in cui la neve caduta dal tetto sia causa di lesioni fisiche, anche gravi, ai danni di qualche passante.
È lecito domandarsi, in tali situazioni, se al soggetto danneggiato spetti il risarcimento del danno subito, fisico o materiale che sia, e di chi sia la responsabilità del fatto accaduto. Quando per strada o sui marciapiedi cade la neve che ricopre il tetto del condominio è necessario provvedere alla sua rimozione affinché gli stessi condomini, i loro ospiti o passanti possano evitare di farsi male.
Come meglio si approfondirà, le vicende qui descritte sono incentrate sul problema della responsabilità per danni da cose in custodia disciplinata dall’articolo 2051 del codice civile. La giurisprudenza ha identificato la custodia con il potere di uso della cosa riconosciuto in capo al proprietario, detentore o possessore del bene. Nella fattispecie, essendo il tetto una parte comune ai sensi dell’articolo 1117 codice civile, la custodia spetterà ai comproprietari ovvero al condominio, rappresentato dall’amministratore. Vediamo più nel dettaglio quando si configura tale responsabilità e quando invece essa può dirsi esclusa.
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Responsabilità del condominio per cose in custodia
Durante la stagione invernale in molti Tribunali si devono affrontare problemi derivanti da neve e ghiaccio all’interno degli stabili condominiali. Incombe sul giudice il compito di decidere quando sia legittimo chiedere il ristoro di eventuali danni patiti e quali siano i diritti delle parti lese. La neve oltre ad essere fonte di disagi è dunque motivo di contenzioso.
Partiamo dal presupposto che, sulla base di quanto disposto dall’articolo 2051 codice civile, ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. Il custode risponde oggettivamente, cioè per il solo fatto di avere la cosa in custodia e non si richiede la prova della sua colpa o malafede.
Custode, come nel caso del condominio, è chi ha la disponibilità materiale e giuridica del bene e che ha il potere di fatto e di diritto su di esso ed è in condizione di controllare i rischi inerenti alla cosa stessa. Il dovere di custodire non riguarda soltanto le cose che sono intrinsecamente pericolose ma anche quelle che, proprio come accade per il tetto innevato, possono divenire tali. Ciò si verifica, senza ombra di dubbio, quando la neve, per l’intensità degli eventi atmosferici, è destinata ad accumularsi sui tetti degli edifici. In tal caso è dovere del custode rimuovere le cause del pericolo.
Spetterà all’amministratore dello stabile, a fronte di un’abbondante nevicata, intervenire nel più breve tempo possibile, per rimuovere la neve o il ghiaccio dal tetto al fine di proteggere le cose sottostanti e l’incolumità delle persone che transitano nelle aree vicine. Nell’impossibilità di provvedere tempestivamente all’immediata rimozione delle fonti di pericolo, l’amministratore sarà quanto meno tenuto, per evitare o limitare il più possibile i danni a carico di passanti o delle autovetture parcheggiate nelle vicinanze, a segnalare la presenza di pericolo.
Dovrà pertanto, quale rappresentante del condominio, mediante cartelli adeguati, delimitare l’area a rischio, al fine di avvisare chiunque voglia parcheggiare o transitare nei pressi dei luoghi a rischio. Anche l’adozione di sistemi paraneve volti a bloccare la caduta di neve e ghiaccio sono utili accorgimenti per evitare che la neve o il ghiaccio diventino armi pericolose.
Tutto ciò non elimina eventuali responsabilità a carico del condominio nel caso in cui i danni a persone o cose si verificassero ugualmente ma contribuirebbe a ridurne il rischio.
Si ricorda che anche i condomini stessi, in qualità di proprietari dei singoli appartamenti, sono tenuti a rimuovere neve o ghiaccio che possa cadere da terrazzi, balconi o finestre. In questo caso la responsabilità ricadrebbe esclusivamente sul proprietario dell’unità abitativa o sull’inquilino cui la casa è affidata.
Nel caso si ravvisi la responsabilità del condominio, ai sensi dell’articolo 2051 codice civile, a dover pagare i danni saranno tutti i condomini in quanto proprietari del tetto o degli altri beni comuni, in proporzione a quanto indicato nelle tabelle millesimali.
La responsabilità personale dell’amministratore
Qualora si accertino delle negligenze a carico dell’amministratore dello stabile, che non abbia provveduto ad attivarsi per evitare il danno, adottando tutte le necessarie cautele e accorgimenti, si potrà invocare la sua responsabilità personale. Con riguardo alle parti comuni spetta all’amministratore del condominio, come sancito dal codice civile, il compito di provvedere alla manutenzione nonché compiere eventuali atti conservativi necessari, senza richiedere l’intervento dell’assemblea. Spetta all’amministratore, per esempio, provvedere alla pulizia delle grondaie evitando così che l’accumulo di acqua vada a formare i ghiaccioli.
In virtù del contratto di mandato concluso con i condomini al momento della sua nomina, egli è tenuto a svolgere l’incarico con la necessaria diligenza. I condomini pertanto, in caso di accertata negligenza, imprudenza o imperizia potranno esercitare l’azione di responsabilità nei suoi confronti. Si ravvisa addirittura una responsabilità penale a suo carico qualora egli non adotti le misure necessarie alla sicurezza dell’edificio oppure ometta di intervenire al fine di evitare che si verifichino situazioni di pericolo.
La richiesta del risarcimento da parte della vittima
Qualora nonostante l’adozione delle misure di sicurezza la neve abbia danneggiato cose o persone, la persona lesa, in assenza di caso fortuito, avrà titolo per richiedere il risarcimento del danno al condominio, invocando l’azione di responsabilità ai sensi del già menzionato articolo 2051 codice civile.
Al fine di fornire adeguate prove dell’ammontare del danno subito sarà opportuno avvalersi del referto del pronto soccorso o comunque di un medico, in caso di danni corporali, e scattare delle foto per dimostrare lo stato dei luoghi in caso di danni a cose. Fondamentali sono anche, in sede di giudizio, eventuali prova testimoniali o il deposito di una perizia tecnica da parte di un professionista specializzato .
Comportamento imprudente del danneggiato
Il comportamento del danneggiato può incidere in modo tale da interrompere il nesso causale tra il bene e il danno. Si pensi al caso di un condomino che incautamente parcheggi sotto un cornicione pieno di neve o lasci la propria vettura nonostante la presenza del cartello di pericolo caduta neve.
In tali situazioni il danno poteva essere previsto ed evitato con l’adozione, da parte del danneggiato, delle cautele che si attendono in tali circostanze ovvero quando, a seguito di una abbondante nevicata, i tetti sono pieni di neve. In tal caso si invocano le norme di cui all’articolo 1227 codice civile in tema del concorso di responsabilità per fatto colposo del creditore, applicabili non solo in ambito contrattuale ma per analogia anche in ambito extracontrattuale.
Sarà dunque sempre necessario valutare il comportamento del soggetto leso e le modalità con le quali è avvenuto il sinistro per escludere totalmente o limitare il diritto al risarcimento nei confronti del condominio. In quest’ultimo caso, se il comportamento della vittima ha concorso solo in parte alla produzione del danno, la responsabilità del custode può essere ridotta in proporzione al grado di colpa della vittima. Per quanto concerne l’onere della prova si dovrà dimostrare che la vittima ha assunto un comportamento negligente ai sensi dell’articolo 1176 codice civile che ha l’effetto di escludere o attenuare la responsabilità del condominio.
La responsabilità del condominio viene meno per caso fortuito
Quando si fa riferimento all’articolo 2051 codice civile siamo di fronte ad una responsabilità di tipo oggettivo ovvero senza colpa che sussiste per il solo fatto della relazione materiale tra il soggetto e la cosa, dunque, nel nostro caso, tra il tetto condominiale e il condominio. La responsabilità, in tal caso, si presume in capo al custode, ovvero colui che ha il potere di controllo e vigilanza sul bene, a prescindere da un giudizio di colpevolezza in quanto proprietario.
Per quanto attiene all’onere della prova il danneggiato dovrà unicamente dimostrare l’esistenza del nesso causale tra il bene e il danno mentre il custode avrà l’onere di fornire la prova liberatoria, ovvero dimostrare che il danno è avvenuto per caso fortuito.
Che cos’è il caso fortuito
A questo punto è necessario chiarire in cosa consista il caso fortuito che ha l’effetto di far venir meno la responsabilità del condominio rappresentato dall’amministratore.
Si tratta di un evento eccezionale, imprevedibile che non può essere evitato anche adottando tutte le cautele del caso e comportamenti preventivi che risulta idoneo a interrompere il rapporto causa effetto tra il bene e il danno.
Domanda di fondamentale importanza è: il caso fortuito può essere una bufera di neve di forte entità? È lecito chiedersi se la presenza di un evento atmosferico particolarmente intenso possa configurare un’ipotesi di caso fortuito. Nonostante un parere contrario che citiamo per completezza (sentenza della Cassazione 3564/2021) solitamente la giurisprudenza risponde in modo negativo dal momento che una nevicata in inverno, sia pure abbondante, in determinate regioni o aree, rientra tra le situazioni normalmente prevedibili.
