L’affitto breve di case vacanze è una pratica sempre più diffusa, soprattutto nei periodi di alta stagione turistica. Questa modalità di locazione può tuttavia presentare delle specifiche problematiche quando l’inquilino arrechi dei danni all’immobile o agli arredi del proprietario. Gli effetti giuridici di tali danni variano in base alla legge e alle clausole contenute nel singolo contratto di locazione.
Un’assicurazione per affitti brevi o un deposito cauzionale sono degli strumenti utili a tutela del proprietario. Vediamo più nel dettaglio quali siano i diritti del padrone di casa e come può ottenere il risarcimento in caso di danni provocati dagli ospiti.
Indice
Che cos’è l’affitto breve
Con il termine affitto breve si intende una locazione che non ha durata superiore a 30 giorni. Dal contratto di locazione nascono degli obblighi a carico dell’inquilino:
- obbligo di comportarsi con diligenza, la cosiddetta diligenza del buon padre di famiglia, in base alla quale l’inquilino è tenuto a prendersi cura dell’immobile e delle cose in esso contenute, utilizzandolo in modo appropriato e in conformità al contenuto contrattuale;
- obbligo di restituire l’immobile al termine del periodo di locazione nello stato in cui si trovava al momento della consegna, fatta eccezione per il normale deterioramento derivante dall’uso.
Da quanto esposto consegue che, in caso di danni, l’inquilino è generalmente responsabile, totalmente o parzialmente, a seconda della natura del danno e delle circostanze in cui esso si è verificato. Si pensi alla rottura di uno specchio, di un vetro, a macchie indelebili sul tappeto, al danno causato dall’uso improprio di un elettrodomestico o altra apparecchiatura in dotazione. Gli eventuali danni arrecati alla proprietà del locatore dovranno essere da lui riparati o risarciti.
A parte aver consapevolezza degli obblighi imposti dalla legge è necessario che entrambe le parti abbiano ben chiare le clausole sottoscritte con il contratto di locazione poiché esse giocano un ruolo cruciale nello stabilire le responsabilità per eventuali danni occorsi.
Quali sono gli strumenti a tutela del proprietario
Al fine di non vedere pregiudicato il proprio diritto ad ottenere il risarcimento di eventuali danni arrecati dall’inquilino in caso di affitto breve, il proprietario dovrà effettuare un inventario dell’immobile e del suo contenuto. All’atto della sottoscrizione del contratto è bene che venga redatto un inventario degli arredi e, in generale, che venga data una descrizione dettagliata delle condizioni in cui si trova l’immobile. Esso serve certamente come punto di riferimento per la valutazione dei danni che si riscontrano al termine della locazione. Al momento del check in è dunque necessario effettuare una precisa identificazione dello stato dell’immobile e del suo contenuto.
È importante altresì mettere al corrente gli ospiti delle regole di comportamento durante la permanenza all’interno della struttura che vengono stabilite dal proprietario e che possono riguardare sia la casa che il condominio qualora l’abitazione sia inserita in un contesto condominiale.
Altro elemento importante è costituito dal deposito cauzionale. Esso è la somma che verrà restituita all’inquilino al termine della locazione, purché l’immobile venga consegnato in buone condizioni o quanto meno nelle stesse condizioni in cui era stato ricevuto. Qualora si accertino dei danni imputabili all’inquilino, in presenza di un deposito cauzionale, il proprietario potrà trattenere parte o tutta la cifra, al fine di coprire le spese necessarie per la riparazione dello stesso. Potrebbe tuttavia succedere che in presenza di un deposito cauzionale le prenotazioni diminuiscano o vi siano delle maggiori cancellazioni.
Altra opzione è l’inserimento all’interno del contratto di locazione dell’obbligo per l’inquilino di sottoscrivere una polizza di assicurazione che copra eventuali danni alla proprietà, la cosiddetta assicurazione rischio locativo. Si tratta di uno strumento che può dare maggiore sicurezza sia al proprietario sia all’inquilino poiché consente al proprietario di ottenere più facilmente il rimborso per il danno subito in quanto vi provvede la Compagnia di Assicurazioni.
Cosa fare se l’inquilino danneggia la casa
Qualora alla restituzione dell’immobile il proprietario si accorga della presenza di alcuni danni dovrà seguire una procedura specifica che gli consenta di ottenere il risarcimento o la diretta riparazione degli stessi.
Per prima cosa occorre scrivere una lettera all’inquilino, nella quale gli evidenzia la presenza di danni imputabili alla sua condotta negligente, il tutto entro un termine ragionevole a partire dalla fine della locazione. Nella comunicazione si dovrà effettuare una descrizione dettagliata degli stessi, riportando quello che si ritiene il giusto ammontare. A tal fine occorre allegare video o fotografie a documentazione di quanto si richiede, a titolo di risarcimento o di riparazione. Una stima dei costi accurata può essere effettuata da un professionista.
Immaginiamo a questo punto che l’inquilino non abbia stipulato una copertura assicurativa, in tal caso si dovrà cercare una soluzione amichevole per poter ottenere il rimborso.
Qualora ciò non fosse possibile, se vi è stato un deposito cauzionale, il proprietario potrà trattenere parte o tutta la cifra come ristoro per il danno subito e chiudere così la vicenda in tempi brevi. Occorre giustificare all’inquilino l’ammontare della somma che si trattiene anche mediante idonea documentazione.
Qualora manchi il deposito cauzionale o esso non sia sufficiente a coprire i danni, allora il proprietario, di fronte al rifiuto di pagare dell’inquilino, potrà essere costretto ad intraprendere un’azione legale. In prima battuta inviando una richiesta formale di rimborso con specifica dei danni subiti e del termine entro il quale gli stessi dovranno essere pagati. Qualora ciò non bastasse si avvierà una causa dinnanzi al Tribunale.
Cosa può fare l’inquilino per difendersi dalle pretese risarcitorie del proprietario
L’inquilino che non si ritiene responsabile dei danni verificatisi può a sua volta difendersi contestando la richiesta di pagamento. La responsabilità può infatti non sussistere al verificarsi delle seguenti situazioni:
- usura normale dell’immobile, ovvero normale utilizzo dell’immobile e non a cattivo uso. A volte nel contratto di locazione stesso si può ipotizzare che eventuali danni siano dipesi dal normale utilizzo dei locali. Queste forme di usura devono considerarsi accettabili dal proprietario;
- in base all’inventario, l’inquilino può riuscire a dimostrare che i danni erano già presenti prima della sottoscrizione del contratto e pertanto non sono a lui imputabili;
- si riesce a dimostrare la forza maggiore. Vi sono taluni casi, come ad esempio il verificarsi di una calamità naturale (rottura di una tenda a causa del vento o di un vetro) in cui l’inquilino, può invocare la forza maggiore come causa del danno e quindi ritenerlo non connesso ad un suo comportamento negligente.
