Gli affitti brevi all’interno di un condominio possono essere causa di conflitti tra i condomini. Da un lato ci sono i proprietari di un immobile intenzionati a metterlo a reddito, dall’altro ci sono i condomini dello stabile che sono costretti a subire un via vai di persone non sempre rispettose delle regole e degli interessi del palazzo.
Il fenomeno è ovviamente particolarmente sentito nelle città turistiche dove vi è maggiore interesse a stipulare dei contratti di locazione di breve durata.
Come si conciliano questi duplici interessi? È bene sin da subito mettere in chiaro che se la stipula di affitti brevi è una pratica sempre più diffusa anche all’interno di un condominio, i vincoli non mancano, in quanto occorre rispettare alcune regole indispensabili per non arrecare disturbo ai vicini.
Molti sono i dubbi che sorgono, primo fra tutti, se sia necessaria l’autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale. Ebbene, la risposta è negativa, poiché, sotto questo profilo, l’assemblea non ha alcun potere ostativo. Il solo a poter impedire la stipula di contratti di affitto breve da parte del proprietario della singola unità immobiliare è il regolamento condominiale al quale occorre prestare particolare attenzione. Di fondamentale importanza sono pertanto un’attenta lettura e la corretta interpretazione delle clausole in esso contenute.
Indice
Cosa sono gli affetti brevi
Gli affitti brevi sono contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo caratterizzati dalla durata inferiore ai 30 giorni. Sono quindi una tipologia di contratto di locazione diversa dai contratti transitori, aventi una durata superiore ai 30 giorni ma inferiore ai 18 mesi normalmente destinati a studenti o lavoratori fuori sede. Al di fuori di questi casi restano soltanto i normali contratti di locazione con la formula 4+4 oppure 3+2 a canone libero o concordato.
Gli affitti brevi devono altresì essere tenuti distinti da quelle forme di locazione gestite spesso in forma imprenditoriale, come gli affittacamere, i bed & breakfast o le pensioni. A differenza di queste ultime tipologie, in caso di affitto breve viene concesso in godimento l’appartamento unitamente ad arredo ed elettrodomestici ma non vengono forniti servizi aggiuntivi come trasporti, colazione o pulizia. Siamo certamente di fronte ad una valida alternativa alle strutture alberghiere quando si deve risiedere in una città per poco tempo, tenuto conto dei prezzi più ridotti.
Non è necessario il permesso dell’assemblea
Se si è proprietari di un appartamento che fa parte di un condominio è lecito chiedersi se tra le facoltà spettanti in qualità di possessore dell’immobile rientra anche quella di poterlo affittare per periodi di breve durata. È normale pertanto domandarsi se è necessario rivolgersi all’amministratore o ottenere il parere positivo da parte dell’assemblea condominiale. La buona notizia è che per concedere in affitto il proprio alloggio per poco tempo non è necessaria alcuna autorizzazione da parte dei condomini in quanto ci troviamo di fronte ad un normale contratto di locazione ad uso abitativo che non richiede alcun permesso.
Anche se non sono necessarie autorizzazioni, prima di sottoscrivere il contratto è di fondamentale importanza, come già anticipato, appurare cosa dica al riguardo il regolamento condominiale, dalle cui disposizioni non si può prescindere.
Il regolamento di condominio può vietare gli affitti brevi
Anche se non esiste una norma di legge che vieti in assoluto la sottoscrizione di contratti di affitto breve in condominio, è pur vero che il regolamento condominiale contrattuale può contenere una clausola che vieti in modo puntuale ed esplicito tale attività. Anche se in linea generale ciascun condomino può utilizzare il proprio appartamento come meglio crede si deve pur sempre rispettare il pari diritto degli altri condomini sul bene comune e sulla proprietà esclusiva.
Dunque, non solo occorre il rispetto di tutte le norme di legge a tutela dei diritti altrui ma anche delle norme contenute nel regolamento condominiale.
In merito agli affitti brevi le clausole contenute nel regolamento condominiale possono:
- vietare che le singole unità immobiliari siano adibite allo svolgimento di attività specifiche. In questo caso le attività che non si devono effettuare vengono tassativamente elencate. Si pensi al caso in cui vi sia una clausola che vieti esplicitamente gli affitti brevi, oppure la presenza di uno studio medico, legale o un centro massaggi e così via. Tali attività possono essere ritenute lesive della sicurezza o della tranquillità;
- non vietare attività specifiche ma vietare genericamente tutte quelle attività o comportamenti che siano pregiudizievoli del decoro architettonico, della quiete del condominio, della sicurezza dello stabile, fornendo in maniera più generica indicazione dei beni e degli interessi che si vogliono tutelare e ritenuti prioritari per la compagine condominiale;
- indicare alcune attività specifiche come oggetto di divieto e fare genericamente riferimento a quei beni e criteri sopra menzionati che non devono mai essere pregiudicati.
Qual è il requisito affinché tali limitazioni e vincoli possano ritenersi validi all’interno del regolamento condominiale? Devono essere inseriti in un regolamento di natura contrattuale. Si precisa che il regolamento condominiale contrattuale è quello costituito da un documento che viene predisposto dal costruttore e approvato dai successivi condomini nei vari atti di compravendita che lo richiamano o ai quali viene allegato. Esso così sarà valido anche per i successivi acquirenti che non avevano direttamente acquistato dall’impresa di costruzioni. In alternativa, esso può essere deliberato dall’assemblea all’unanimità e successivamente trascritto nei registri immobiliari. Da tali modalità di approvazione deriva la sua valenza contrattuale nonché l’idoneità a produrre effetti nei confronti di coloro che lo hanno accettato o voluto.
In presenza di un divieto specifico in tal senso il proprietario, per poter agire, avrà solo una possibilità: quella di chiedere la modifica del regolamento affinché venga eliminata la clausola ostativa. A tal fine sarà necessaria l’approvazione di un nuovo regolamento da parte dell’assemblea con il consenso unanime di tutti i condomini.
Il regolamento condominiale potrebbe non disporre alcunché in materia e un tale divieto potrebbe essere disposto dai condomini in sede assembleare. Anche in questo caso, per rendere valido un divieto volto a limitare il godimento della singola proprietà, si richiede il consenso da parte di tutti i condomini. Non basta l’unanimità di coloro che sono intervenuti in assemblea in quanto occorre il consenso di tutti i partecipanti al condominio.
In presenza di un divieto è di fondamentale importanza verificare le modalità con cui esso è stato previsto all’interno del regolamento condominiale. Esso deve essere formulato in modo chiaro e non deve suscitare dubbi interpretativi. Le maggiori confusioni si generano in riferimento ad altre attività simili come quelle di affittacamere o bed&breakfast. Se queste sono le uniche attività ad essere vietate si potrà tranquillamente concedere in affitto il proprio appartamento anche per brevi periodi all’anno.
Non sono ammessi rumori molesti
Una volta appurato che non vi sono divieti da parte del regolamento condominiale ad affittare la proprietà singola in via temporanea, occorre comunque rispettare ulteriori regole. Il continuo avvicendarsi di inquilini potrebbe infatti essere un elemento di disturbo per gli altri condomini. Quiete, riposo e tranquillità sono le parole d’ordine all’interno di un condominio. Infatti, anche in assenza di divieti, la prassi di stipulare contratti di affitti brevi deve avvenire tenendo in considerazione le esigenze di coloro che abitano nelle vicinanze. In tal caso sarà indispensabile, non solo evitare di arrecare disturbo alla quiete pubblica, sanzionabile penalmente, ma anche rispettare le norme nell’ambito dei rapporti di buon vicinato previste dal codice civile. L’articolo 844 vieta infatti immissioni di rumore molesto che superi la normale tollerabilità. Nel valutare l’intollerabilità delle immissioni sonore si deve sempre considerare il rumore di fondo rispetto a quello molesto.
E’ bene pertanto che chi soggiorna nell’immobile situato all’interno dello stabile condominiale sia avvertito della necessità di non arrecare disturbo agli altri condomini e prenda in visione quanto prescritto in merito nel regolamento condominiale. Spetterà al proprietario dell’immobile concesso in ad altri in godimento di adoperarsi affinché vengano rispettate le norme di decoro, sicurezza o quelle che garantiscono la tranquillità del condominio, oltre che la sua reputazione.
Il tutto per ridurre al minimo i contenziosi, in particolare quelli che si potrebbero evitare con un po’ di attenzione e qualche cautela. Diversamente i proprietari degli alloggi saranno i primi ad essere esposti alle azioni legali da parte di qualche condomino particolarmente infastidito, qualora il comportamento degli ospiti sia tale da disturbare e violare le regole.
La sicurezza in condominio
Nel momento in cui si concede ad altri con affitto breve il proprio appartamento, a tutela della sicurezza anche dei condomini, occorre rispettare quegli che sono gli adempimenti di pubblica sicurezza. In base alla legge, infatti, il locatore è obbligato per legge ad reperire i dati anagrafici delle persone a cui concede in affitto l’alloggio, inserendoli in una scheda che deve essere trasmessa alla Questura competente per territorio. L’invio può essere fatto anche telematicamente e chi non ottempera a tali obblighi sarà soggetto a pesanti sanzioni essendo punito con l’arresto fino a tre mesi e con l’ammenda fino a 206 euro.
In estrema sintesi, sulla base di quanto detto finora, in presenza di un divieto esplicito contenuto nel regolamento condominiale contrattuale il proprietario non potrà che adeguarsi alla volontà comune e rinunciare ad affittare per brevi periodi. In assenza di divieti dovrà pur sempre rispettare, il decoro, la tranquillità e la quiete dei vicini.
