L’acquisto di un immobile all’asta è spesso considerato un’opportunità vantaggiosa, ma è davvero così semplice? Nel 2024, il numero complessivo delle vendite giudiziarie è diminuito del 23%, mentre le esecuzioni immobiliari sono aumentate del 16%, segnalando un incremento delle difficoltà economiche per molte famiglie e un maggior numero di immobili disponibili.
A Roma il numero di aste è cresciuto del 14%, a Milano è quasi raddoppiato, ma con una riduzione del valore medio del 22%, fattore che evidenzia un mercato sempre più competitivo. Parallelamente, le aste telematiche hanno registrato un incremento, semplificando le procedure ma introducendo nuove complessità per chi partecipa.
Tuttavia, oltre alla convenienza economica, è importante valutare con attenzione i possibili rischi: debiti condominiali pregressi, irregolarità edilizie e la presenza di occupanti che potrebbero rendere difficoltoso il rilascio dell’immobile.
Indice
Come funziona un’asta immobiliare?
L’asta immobiliare è una procedura giudiziale mediante la quale un immobile viene venduto forzosamente al miglior offerente, con lo scopo di soddisfare i creditori del proprietario insolvente. Tale procedura è disciplinata dagli artt. 529 e ss. c.p.c. In sostanza, il tribunale avvia la vendita su richiesta del creditore; stabilisce un prezzo base e pubblica un bando in cui sono indicati i termini per partecipare. Chi desidera acquistare presenta la propria offerta e nel caso in cui l’asta preveda dei rilanci, si continua fino a quando viene individuato il miglior prezzo. Una volta aggiudicato l’immobile, l’acquirente deve versare il saldo, dopodiché la proprietà viene trasferita con il decreto di trasferimento emesso dal giudice.
Tipologie di aste immobiliari
Le aste immobiliari si suddividono, principalmente, in due categorie:
- asta senza incanto: qui le offerte sono presentate in busta chiusa, senza una fase pubblica di rilanci. Pertanto, il giudice, ricevute le offerte, valuta la più vantaggiosa e, se risponde ai requisiti di legge e al prezzo minimo stabilito nel bando, procede all’aggiudicazione;
- asta con incanto: in questo caso avviene una vera e propria gara d’asta pubblica, durante la quale è possibile effettuare rilanci successivi oltre l’offerta più alta già pervenuta. Se non giungono altre proposte nei termini stabiliti, l’immobile viene aggiudicato al miglior offerente.
Differenza tra asta giudiziaria e asta telematica
La differenza tra asta giudiziaria e asta telematica risiede nel luogo in cui si svolge e nelle relative procedure operative, ma la natura giuridica e le tutele previste dalle norme restano sostanzialmente le stesse. L’asta giudiziaria richiede la presenza fisica dei partecipanti (o dei loro delegati autorizzati) presso la sede indicata dal tribunale, mentre le aste telematiche si svolgono interamente online su piattaforme digitali gestite da soggetti autorizzati. L’asta telematica può essere sincrona, con tutti gli offerenti collegati in tempo reale, o asincrona, permettendo offerte entro un periodo stabilito senza connessione simultanea.
Gli aspetti da controllare prima di partecipare a un’asta
Prima di partecipare a un’asta immobiliare è indispensabile esaminare l’avviso di vendita: si tratta di un documento con cui il tribunale rende noti i termini e le condizioni dell’asta. Contiene informazioni come: data, ora e luogo (o piattaforma telematica) in cui si svolgerà l’asta; il prezzo base, la cauzione richiesta e le modalità di presentazione delle offerte.
Insieme all’avviso di vendita, è di norma allegata la perizia tecnica redatta da un consulente nominato dal giudice, dove sono riportati:
- descrizione dell’immobile (superficie, destinazione d’uso, eventuali pertinenze);
- stato di manutenzione e conformità urbanistica;
- presenza di vincoli o irregolarità edilizie;
- stima del valore di mercato.
Dalla perizia tecnica possono emergere irregolarità edilizie o abusività. Ad esempio, lavori eseguiti senza permesso o difformità tra lo stato di fatto e le planimetrie depositate. Queste situazioni, se non sanate, possono comportare sanzioni o addirittura l’impossibilità di regolarizzare l’immobile successivamente. Quindi, è consigliabile controllare questi aspetti rivolgendosi a un tecnico (geometra, architetto) per valutare i costi di regolarizzazione e le tempistiche per le procedure di sanatoria (o condono) che potrebbero prolungare considerevolmente la disponibilità effettiva dell’immobile.
I rischi nascosti: debiti, occupanti e vizi dell’immobile
I rischi correlati all’acquisto di un immobile all’asta riguardano la possibilità di ereditare alcuni debiti residui o spese condominiali, la presenza di inquilini o ex proprietari difficili da sfrattare e, infine, l’esistenza di vizi strutturali o difetti occulti che non emergono dalla perizia e che, una volta aggiudicata la casa, dovranno essere gestiti interamente a proprie spese.
Occupanti presenti nell’immobile
Gli occupanti possono essere ex proprietari, conduttori in locazione o soggetti senza titolo; pertanto, è opportuno verificare la natura dell’occupazione. Ad esempio, nel caso esiste un contratto di locazione registrato prima del pignoramento, l’acquirente deve rispettare i termini del contratto fino alla sua naturale scadenza. Mentre in altri casi potrebbe essere necessario avviare una procedura di rilascio o di sfratto.
Vizi occulti
A differenza di una compravendita tra privati, dove è possibile far valere la garanzia per vizi occulti dell’immobile (art. 1490 c.c.), nell’acquisto giudiziario non è previsto alcun diritto di recesso o annullamento. In pratica: l’immobile viene acquistato nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, pertanto, la responsabilità ricade interamente sull’aggiudicatario, il quale non può richiedere riduzioni di prezzo o risarcimenti per difetti emersi successivamente.
Le garanzie per chi compra un immobile all’asta
La supervisione giudiziaria è garanzia di una notevole riduzione del rischio di frodi o irregolarità, assicurando che l’acquirente partecipi a una procedura equa e conforme alle norme. Inoltre, tutte le informazioni sull’immobile devono essere rese note, così da permettere all’acquirente di effettuare una valutazione completa prima dell’acquisto.
Tuttavia, la garanzia più interessante per chi compra un immobile all’asta riguarda la cancellazione delle ipoteche pendenti sull’immobile. Infatti, una volta conclusa l’aggiudicazione definitiva e versato il prezzo, l’art. 586 c.p.c. prevede che il giudice dell’esecuzione ordini la cancellazione delle ipoteche e le trascrizioni pregiudizievoli che gravano sull’immobile. In questo modo, l’acquirente riceve l’immobile già libero da gravami, senza dover avviare procedure ulteriori o sostenere costi aggiuntivi per eliminare ipoteche precedenti.
Quali ipoteche non vengono cancellate?
La regola generale prevede che, con l’ordinanza del giudice, vengano cancellate tutte le ipoteche e le trascrizioni pregiudizievoli ma a condizione che siano state iscritte successivamente al pignoramento. Pertanto, ci sono alcune ipoteche che non vengono cancellate automaticamente, ad esempio:
- l’ipoteca iscritta prima del pignoramento da un creditore che non è intervenuto nella procedura esecutiva: questo caso è raro, perché solitamente i creditori partecipano all’esecuzione per essere soddisfatti con il ricavato dell’asta. Tuttavia, se l’ipoteca è stata iscritta prima del pignoramento e il creditore ipotecario non è stato soddisfatto nel corso della vendita forzata, potrebbe far valere il proprio credito sull’acquirente;
- ipoteca su immobili gravati da vincoli speciali: come mutui agevolati o fondiari possono seguire regimi speciali di estinzione. In particolare, per i mutui ipotecari fondiari, la cancellazione dell’ipoteca avviene secondo una procedura specifica prevista dall’art. 41 del T. U. B. (D.Lgs. 385/1993) e potrebbe richiedere il pagamento del debito residuo prima della definitiva liberazione dell’immobile;
Infine se l’immobile è gravato da usufrutto, servitù prediali, vincoli urbanistici o di diritto pubblico trascritti prima del pignoramento, questi non si estinguono con la vendita forzata. Ad esempio, se sull’immobile è stata concessa prima del pignoramento una servitù di passaggio questa non viene cancellata.
