A tredici anni dalla riforma del 2012, il tema del condominio torna al centro dell’agenda parlamentare con il disegno di legge AC 2692, presentato ufficialmente il 17 dicembre a Roma e sostenuto da Fratelli d’Italia. Il testo, a prima firma Elisabetta Gardini e sottoscritto da altri dieci parlamentari, mira a intervenire in modo strutturale sulla gestione condominiale, rafforzando i controlli, ridefinendo i requisiti professionali degli amministratori e introducendo nuove regole contabili. In particolare, colpisce la possibilità che in caso di morosità di alcuni, potrebbero pagare tutti. La proposta viene definita dagli stessi promotori un testo “aperto”, destinato a essere affinato attraverso tavoli tecnici con professionisti e associazioni di settore. L’impianto complessivo, però, segna un cambio di passo rispetto ai precedenti tentativi di riforma, con effetti concreti sia per gli amministratori sia per i condòmini, anche sul piano economico.
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Amministratori di condominio: nuovi requisiti e albo ufficiale
Uno dei punti più rilevanti riguarda l’accesso alla professione di amministratore di condominio. Il disegno di legge introduce l’obbligo di possedere una laurea, anche triennale, in ambito economico, giuridico oppure scientifico-tecnologico. La norma non prevede l’esistenza di un percorso universitario specifico per il condominio, ma stabilisce criteri generali di qualificazione. È prevista una clausola di salvaguardia per chi già esercita: l’obbligo non scatterà per gli amministratori che, alla data di entrata in vigore della legge, risultino iscritti ad albi, ordini o collegi delle aree economica, giuridica o tecnica. Resterebbero invece esclusi coloro che oggi svolgono l’attività con il solo diploma, una possibilità che ha caratterizzato per anni il settore.
Accanto ai requisiti di studio, viene istituito un elenco nazionale presso il Ministero delle Imprese e del Made in Italy (Mimit). L’iscrizione diventa condizione necessaria per esercitare la professione. Lo stesso elenco riguarderà anche i revisori contabili condominiali. Chi opera senza iscrizione rischia sanzioni amministrative comprese tra 1.032 e 5.160 euro.
Formazione obbligatoria e durata dell’incarico
Resta centrale il tema della formazione. Il decreto 140/2014, che oggi prevede 75 ore di formazione iniziale e 15 ore annue di aggiornamento, sarà rivisto per adattarlo al nuovo quadro normativo. L’obbligo formativo rimarrà comunque valido per tutti, inclusi i laureati. Una novità rilevante riguarda la durata dell’incarico. La nomina dell’amministratore si rinnoverà automaticamente di anno in anno, salvo diversa decisione dell’assemblea. In questo modo si supera una criticità frequente, legata all’impossibilità di raggiungere le maggioranze necessarie e alla conseguente gestione “a tempo” dell’amministratore uscente.
Rendiconti più rigidi e stop al contante
La riforma interviene in modo incisivo sulla gestione contabile. Tutti i pagamenti dovranno transitare obbligatoriamente dal conto corrente condominiale, bancario o postale, eliminando definitivamente l’uso del contante. Per i condomìni con più di venti condòmini diventa obbligatoria la nomina di un revisore, in carica per due anni e non rinnovabile, incaricato di certificare la correttezza del rendiconto. I criteri contabili vengono rafforzati: si applicherà il criterio di cassa, con una situazione patrimoniale dettagliata e uno stato di ripartizione dei costi che evidenzi conguagli dell’anno e degli esercizi precedenti. Questi obblighi valgono, nella sostanza, anche per i condomìni più piccoli, che dovranno comunque adeguarsi a standard di trasparenza più stringenti.
Morosità e rapporti con i fornitori
Cambiano anche le tempistiche per il recupero delle quote non versate. L’amministratore non sarà più tenuto ad avviare i decreti ingiuntivi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, ma solo dopo l’approvazione del rendiconto, che può avvenire entro 180 giorni.
Per i fornitori si amplia la tutela. In caso di mancato pagamento, non dovranno più rivolgersi esclusivamente ai condòmini morosi certificati, ma potranno agire direttamente sul conto corrente condominiale e, se necessario, anche nei confronti dei condòmini in regola con i versamenti.
Lavori, sicurezza e fondo spese
Il disegno di legge rafforza anche le regole sulla sicurezza delle parti comuni. La conformità dovrà essere attestata da società specializzate. In caso di inerzia dell’assemblea, l’amministratore potrà disporre direttamente gli interventi di messa a norma.
Per la manutenzione straordinaria viene confermato un principio più rigido: il fondo spese dovrà essere costituito integralmente prima dell’avvio dei lavori, senza la possibilità di richiedere i contributi in modo progressivo durante l’esecuzione degli interventi.
