Affittare un locale commerciale non è molto diverso dall’affittare un’abitazione, quindi un locale a uso abitativo, ma deve essere specificato l’utilizzo dell’immobile nel contratto. Diversamente da quanto accade per il contratto d’affitto ad uso abitativo, infatti, in quello ad uso commerciale bisogna specificare l’utilizzo che si farà dell’immobile.
Inoltre la durata del contratto di locazione commerciale è di sei anni, mentre per gli alberghi, b&b o attività teatrali si arriva fino a nove anni. Il proprietario dell’immobile può decidere di non rinnovare il contratto dopo i primi 6 o 9 anni solo se sussistono dei validi motivi concreti per farlo ed entrambi, sia il locatore che l’affittuario, possono rescindere il contratto dando un preavviso di 12 mesi, 18 nel caso di attività turistiche.
Se il conduttore non paga uno o più affitti, starà ad un giudice decidere se sussistono le condizioni per lo sfratto. Ma vediamo nel dettaglio questo tipo di affitto.
Com’è un contratto di affitto locale commerciale
Un contratto di affitto per locale commerciale, rispetto ad uno di affitto per uso abitativo, è diverso nel contenuto, ma la forma è simile. Abbiamo già detto che bisogna specificare l’utilizzo che l’affittuario farà del locale, quindi il tipo di attività che intende praticare al suo interno. A seconda della categoria di attività, infatti, entreranno in gioco diversi fattori.
Se l’immobile è a norma, si procede a fare l’inventario dei beni presenti. Nel contratto deve essere specificato il numero di vani, le sue caratteristiche, la visura catastale e lo stato in cui si trova il locale nel momento della stipula del contratto. Prima di prenderne possesso, l’inquilino deve corrispondere una cauzione, come una garanzia nel caso di mancato pagamento dell’affitto o qualora arrecasse dei danni nel periodo di locazione.
La durata di un contratto di affitto per locale commerciale è di 6 anni, che possono allungarsi fino a 9 per gli alberghi, b&b o attività teatrali. Se il proprietario o l’affittuario ha l’esigenza di avviare un affitto più breve, bisogna stipulare un contratto con due clausole che indicano:
- la brevità del contratto indicando la data di inizio e di fine;
- la motivazione della transitorietà (quindi perché l’attività ha una durata inferiore a ciò che viene stabilito dalla legge).
Il proprietario dell’immobile può decidere di non rinnovare il contratto dopo i primi 6 o 9 anni ma devono esserci motivi concreti per farlo, così come anche l’affittuario può decidere di rescindere dal contratto. Basta che ci sia un preavviso di 12 mesi, 18 nel caso di attività turistiche.
Cedolare secca per locali commerciali
La cedolare secca per locali commerciali è un regime opzionale alternativo alla tassazione ordinaria IRPEF delle locazioni commerciali applicabile se il contratto di locazione dell’immobile in categoria C/1 è stato stipulato nel 2019. Con una norma inserita nella “legge Finanziaria” per l’anno 2019 (articolo 1, c. 59, Legge n. 145/2018) infatti i canoni di locazione sono tassati con l’aliquota secca del 21% nel caso di affitti di immobili commerciali. Questi devono essere classificati nella categoria C/1 (negozi e botteghe) e devono avere un’ampiezza non superiore a 600 metri quadrati.
Tra l’altro, se hai stipulato un contratto di locazione commerciale nel corso del 2019 e questo contratto aveva i requisiti per l’opzione della cedolare secca potrai continuare a beneficiare dei suoi vantaggi per tutta la durata di tale contratto, anche se in una o più annualità (la prima o le successive) non ti sei avvalso di tale opzione.
Potrai quindi avvalerti della tassazione del canone con l’aliquota del 21% sia nel 2019 (in fase di prima registrazione) che nelle successive annualità (6+6). Basterà che il contratto di partenza sia stato stipulato nel 2019 per avvalerti della cedolare secca anche se non ne hai usufruito nel 2020 e volessi usufruirne nuovamente nel 2021 e così via.
Mancato pagamento affitto locale commerciale
Cosa succede a fronte del mancato pagamento dell’affitto del locale commerciale? In questo caso il conduttore può essere considerato inadempiente e quindi moroso. Il locatore può quindi richiedere lo sfratto del locale adibito ad uso commerciale. Per intraprendere il procedimento di sfratto per morosità dei locali commerciali, bisogna rivolgersi ad un avvocato civilista che attiverà la procedura con la richiesta di una notificazione all’inquilino moroso.
L’inquilino moroso deve, quindi, presentarsi in Tribunale per l’udienza che si terrà in una data fissata dall’avvocato stesso e la legge stabilisce che tra il giorno della notificazione dell’atto e il giorno dell’udienza devono intercorrere 20 giorni liberi.
In realtà nel caso di un proprietario che si ritrovi ad affittare un locale a uso commerciale ad un conduttore che non paga alcuni canoni, il mancato pagamento non comporta automaticamente lo sfratto quindi il contratto non viene chiuso per inadempimento. Spetta al giudice valutare la gravità dell’inadempimento: non esiste infatti un termine o un numero esatto di canoni non pagati per far scattare la procedura di sfratto.
