Prima casa under 36, le istruzioni dell’AdE per accedere alle nuove agevolazioni

L'Agenzia delle Entrate ha fornito le indicazioni per poter accedere alle agevolazioni prima casa under 36. I requisiti per poterle richiedere

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Pierpaolo Molinengo

Giornalista economico-finanziario

Giornalista specializzato in fisco, tasse ed economia. Muove i primi passi nel mondo immobiliare, nel occupandosi di norme e tributi, per poi appassionarsi di fisco, diritto, economia e finanza.

Agevolazioni prima casa under 36, quali sono le ultime novità? Ma soprattutto come devono essere gestite in maniera corretta ed efficiente dai diretti interessati? A fare il punto della situazione ci ha pensato l’Agenzia delle Entrate, che ha analizzato le ultime disposizioni che sono state introdotte con il decreto Milleproroghe.

A finire sotto la lente d’ingrandimento sono principalmente gli acquisti agevolati degli immobili con la formula della prima casa dai soggetti con meno di 36 anni. Ma entriamo nel dettaglio e scopriamo quali indicazioni ufficiali ha fornito l’Agenzia delle Entrate.

Prima casa under 36, arrivano le istruzioni ufficiali

Attraverso la circolare n. 14/E del 18 giugno 2024, l’Agenzia delle Entrate ha fornito alcune indicazioni molto importanti per poter accedere alle agevolazioni previste per gli under 36 che acquistano la prima casa.

Uno dei primi chiarimenti arrivati riguarda la stipula dei rogiti effettuata nel periodo compreso tra il 1° gennaio ed il 29 febbraio 2024. Nel caso in cui l’acquirente, nel momento in cui stipulava il rogito, non fosse stato munito della certificazione Isee in corso di validità nel 2024, ha la possibilità di dimostrare il possesso dei requisiti in un momento successivo alla firma. Per poterlo fare deve produrre una certificazione Isee riferita allo stesso nucleo familiare in essere nel momento in cui era stato stipulato il rogito notarile.

Le altre indicazioni della circolare

L’Agenzia delle Entrate si è inoltre dilungata a fornire alcune indicazioni sulle novità che sono state introdotte attraverso l’articolo 3 del Decreto Legge n. 215/2023 – anche noto come Decreto Milleproroghe – facendo riferimento in particolar modo a due differenti disposizioni:

  • comma 12-terdecies, attraverso il quale è stata introdotta la proroga al 31 dicembre 2024 del termine entro il quale è possibile acquistare un’abitazione e poter fruire delle agevolazioni prima casa under 36. Possono accedere all’agevolazione solo e soltanto i contribuenti che abbiano sottoscritto e registrato il contratto preliminare entro il 31 dicembre 2023. All’interno della circolare viene chiarito che non potrà essere applicata l’agevolazione nel caso in cui il contratto preliminare sia stato sottoscritto nel 2023, ma registrato solo nel 2024, indipendentemente dal fatto che lo stesso sia stato redatto come un atto pubblico o una scrittura privata;
  • comma 12-quaterdecies, attraverso il quale viene riconosciuta agli acquirenti un credito d’imposta il cui importo risulta essere pari alle imposte che sono state corrisposte in eccesso rispetto a quelle che sarebbero dovute essere state versate nel caso in cui i diretti interessati fossero stati in possesso dei requisiti nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2024 e il 29 febbraio 2024. Il credito d’imposta viene riconosciuto ai soggetti che possono dimostrare la propria situazione reddituale dopo la stipula del rogito, rispettando quanto previsto dal comma 12-terdecies.

Prima casa under 36, i chiarimenti dell’AdE

Ma entriamo un po’ più nel dettaglio e cerchiamo di capire quali sono i principali chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate rispetto alle agevolazioni prima casa under 36.

Per quanto riguarda gli atti definitivi che sono stati stipulati nel periodo compreso tra il 1° gennaio ed il 29 febbraio 2024, nella circolare viene specificato che se il contribuente, nel momento in cui ha stipulato il rogito, non fosse stato munito della certificazione Isee in corso di validità per il 2024, ha la possibilità di dimostrare di essere in possesso dei requisiti anche in un secondo momento. Purché riesca a produrre una certificazione Isee riferita allo stesso nucleo familiare in essere nel momento in cui veniva stipulato l’atto.

È bene precisare, inoltre, che il credito d’imposta non viene riconosciuto in maniera automatica agli acquirenti. I diretti interessati devono rendere davanti ad un notaio una dichiarazione, costituita da un atto integrativo che dovrà avere le stesse formalità giuridiche dell’atto di trasferimento. Nella dichiarazione dovrà essere resa nota la volontà di avvalersi dei benefici fiscali prima casa under 26. Il contribuente, inoltre, deve dichiarare di essere in possesso dei requisiti richiesti dalla legge.

L’atto integrativo

Ma entriamo un po’ più nello specifico e verifichiamo cosa deve contenere l’atto integrativo:

  • al suo interno ci deve essere una dichiarazione del contribuente, con la quale attesti di essere in possesso della certificazione Isee in corso di validità nel 2024. O, in alternativa, di averla richiesta presentando l’apposita Dsu. È bene ricordare che l’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 12//E del 2021, ha sottolineato che è necessario che all’interno dell’atto venga indicato il numero di protocollo dell’attestazione Isee in corso di validità. Nel caso in cui questo non sia già stato rilasciato è necessario indicare il numero di protocollo della Dsu che è stato presentato dallo stesso contribuente;
  • il diretto interessato lo può stipulare anche in data successiva al 31 dicembre 2024. Entro questa data, ad ogni modo, deve terminare di utilizzare il credito d’imposta;
  • risulta essere esente dall’imposta di registro. L’atto, infatti, viene stipulato per poter beneficiare delle agevolazioni fiscali previste dall’articolo 64, commi 6, 7 e 8 del Decreto Legge n. 73/2021.

Il credito d’imposta

Il credito d’imposta relativo al bonus prima casa under 36 viene riconosciuto ai contribuenti che hanno versato:

  • le imposte di registro, ipotecaria e catastale;
  • all’Iva;
  • per un importo che corrisponde all’imposta sui finanziamenti a medio/lungo termine, che è stata addebitata all’acquirente per l’erogazione del finanziamento di un immobile che beneficia delle agevolazioni prima casa under 36.

È importante sottolineare che il beneficio fiscale non si applica nel caso in cui il contribuente abbia acquisito i diritti sull’immobile a seguito di un verbale di aggiudicazione che è stato redatto nel corso del 2023 nel caso in cui il decreto di trasferimento sia arrivato solo nel 2024. La norma, volendo dare una mera interpretazione letterale, fa riferimento esclusivamente al contratto di preliminare di acquisto di un immobile.

In sintesi

L’Agenzia delle Entrate è intervenuta a fare chiarezza su alcuni punti relativi alle agevolazioni prima casa under 36. La lente d’ingrandimento si è concentrato principalmente sui soggetti che non erano in possesso dell’attestazione Isee al momento del rogito.

Nel caso in cui questo è stato sottoscritto nel periodo compreso tra il 1° gennaio ed il 29 febbraio 2024 è possibile ottenere ancora le agevolazioni.