Il reddito che deriva direttamente da immobili non locati non è imponibile ai fini Irpef, quando risulta essere assoggettato all’Imu. A questa regola generale, fanno eccezione gli eventuali immobili, che sono posti nello stesso Comune nel quale si trova l’abitazione principale del contribuente. Questo, in estrema sintesi, è il meccanismo che sta alla base del cosiddetto effetto sostitutivo dell’Imu sull’Irpef.
Nel momento in cui il contribuente si appresta a compilare il Modello Redditi Persone Fisiche, deve prestare la massima attenzione a compilare correttamente il Quadro RB: in questa sede deve tenere presente dell’effetto sostitutivo dell’Imu sull’Irpef per tutti quegli immobili che non sono stati locati.
Questo meccanismo prevede che ci sia una vera e propria esenzione Irpef per tutti i redditi fondiari, che derivano da beni immobili che non sono affittati. Questa regola generale non si applica nel caso in cui l’immobile locato sia collocato nello stesso Comune nel quale il contribuente ha la propria abitazione principale.
Indice
Come funziona l’effetto sostitutivo dell’Imu sull’Irpef
Il comma 1 dell’articolo 8 del D. Lgs n. 23/2011, prevede che l’Imu vada a sostituire, almeno per quanti riguarda la componente immobiliare, l’Irpef e le relative addizionali – come sono ad esempio quella regionale e quella comunale -, che sono devono essere versate relativamente a dei redditi fondiari su dei beni immobiliari non locati.
Entrando un po’ più nel dettaglio, è possibile sottolineare che l’articolo 8 del D. Lgs 23/2011, prevede espressamente che l’Imu debba sostituire “per la componente immobiliare, l’Irpef e le relative addizionali dovute in relazione a redditi fondiari, relativi a beni non locati, salvo quanto disposto dal successivo articolo 9, comma 9“.
Il citato comma 9 prevede espressamente che il reddito degli immobili ad uso abitativo, che sono situati all’interno dello stesso Comune nel quale il contribuente ha la propria abitazione principale, concorrono alla formazione della base imponibile Irpef e delle relative addizionali, nella misura del 50%.
Cosa prevede la legge nel dettaglio
Ma cerchiamo di capire con precisione cosa prevede la legge. A seguito della lettura degli articoli di legge, che abbiamo visto in precedenza, è possibile affermare quanto segue:
- viene escluso dal reddito imponibile Irpef il reddito fondiario derivante degli immobili non locati. Nel caso in cui il contribuente sia proprietario di un’abitazione principale di lusso, che rientra nelle categorie catastali A/1A8/A9, che sono regolarmente assoggettate all’Imu, non concorrono alla formazione dell’imponibile Irpef. Nel caso in cui ad essere non locato sia un terreno, il suddetto effetto si produce unicamente per il reddito dominicale, mentre il reddito agrario continua a ad essere soggetto all’Irpef;
- nel caso in cui i terreni e gli immobili siano regolarmente concessi in locazione, risulteranno essere assoggettati all’Irpef, per la tassazione del reddito da locazione, che all’Imu per quanto riguarda la tassazione fondiaria;
- nel caso in cui gli immobili siano esenti Imu – come ad esempio le abitazioni principali non di lusso – sono assoggettati ad Irpef. Rimangono confermate le deduzioni Irpef che di fatto vanno ad azzerare l’imposta che si dovrebbe versare sul reddito fondiario imponibile;
- nel caso in cui l’abitazione principale risulti essere parzialmente locata, il contribuente dovrà applicare unicamente l’Imu, nel caso in cui l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% dovesse risultare maggiore rispetto al canone annuo di locazione. In caso contrario sarà necessario versare sia l’Irpef che l’Imu.
Immobile non locato nello stesso comune
Situazione leggermente diversa nel caso in cui l’immobile non affittato sia situato all’interno dello stesso Comune dove si trova anche l’abitazione principale del contribuente. In questo caso l’effetto sostitutivo dell’Imu sull’Irpef avviene solo parzialmente.
Il comma 9 dell’articolo 9 del d. Lgs. 23/2011 prevede che il reddito di questi immobili concorra unicamente nella misura del 50% alla formazione del reddito imponibile ai fini Irpef. Per gli immobili tenuti a disposizione, comunque, deve essere applicata la maggiorazione di un terzo della rendita catastale.
Cosa si deve intendere per abitazione principale
A questo punto è necessario chiarire cosa si debba intendere per abitazione principale. Questa è, in estrema sintesi, l’immobile che il contribuente possiede a titolo di proprietà o di altro diritto reale e, nel quale, con i sui familiari vi dimori abitualmente.
Può accadere, ad esempio, che il contribuente dimori abitualmente in un immobile per il quale paga regolarmente l’affitto, ma sia proprietario di un immobile, sempre presso lo stesso comune, che non è locato e quindi risulti essere assoggettato all’Imu. In questo caso non dovrà far concorrere il reddito di questa unità immobiliare alla formazione della base imponibile Irpef e delle relative addizionali nella misura massima del 50%.
Come comportarsi con gli immobili concessi in comodato
Come si devono comportare i contribuenti in caso di immobili concessi in comodato d’uso gratuito ad un familiare, nel caso in cui gli immobili siano posti nello stesso comune?
L’articolo 13 del D.L. n. 201/2011 prevede che sia assimilata ad abitazione principale “l’unità immobiliare concessa in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che la utilizzano come abitazione principale, prevedendo che l’agevolazione operi o limitatamente alla quota di rendita risultante in catasto non eccedente il valore di 500 euro oppure nel solo caso in cui il comodatario appartenga a un nucleo familiare con ISEE non superiore a 15.000 annui euro. In caso di più unità immobiliari, la predetta agevolazione può essere applicata ad una sola unità immobiliare“.
Questo significa che il contribuente può trovarsi di fronte alle seguenti situazioni:
- immobile concesso in comodato gratuito a famigliari, che non viene assimilato ad un’abitazione principale: in questo caso l’immobile è assoggettato ad Imu, se è posto nello stesso comune dell’abitazione principale. Il contribuente è inoltre tenuto a versare l’Irpef nella misura del 50%. Se invece l’immobile è in un comune diverso l’Irpef non è dovuta;
- immobile in comodato a familiari assimilato ad abitazione principale: l’immobile, in questo caso, è escluso da Imu, ma sarà assoggettato ad Irpef, beneficiando comunque della deduzione.
