La tassazione maggiorata sulle vendite di immobili ristrutturati con il superbonus è ufficialmente in vigore. Anche se era già attiva dal primo gennaio 2024, una recente circolare dell’Agenzia delle Entrate (n. 13/E/2024) ha delineato le istruzioni dettagliate per l’applicazione del nuovo regime di plusvalenze stabilito dalla legge di Bilancio 2024.
Come funzionerà la nuova tassazione
Emanata il 13 giugno, la circolare stabilisce criteri precisi per il calcolo delle plusvalenze e descrive le esenzioni previste. La legge si applica a tutte le tipologie di immobili che hanno usufruito di interventi agevolati, indipendentemente da chi abbia effettuato i lavori.
La nuova disciplina fiscale modifica gli articoli 67 e 68 del Tuir, introducendo una plusvalenza imponibile per immobili sottoposti a interventi agevolati completati entro dieci anni dalla vendita. La plusvalenza è definita come la differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto o costruzione dell’immobile, inclusi tutti i costi correlati.
Per determinare correttamente la plusvalenza, occorre conservare tutta la documentazione relativa ai costi sostenuti per l’acquisto, la costruzione e gli interventi agevolati sull’immobile. La data di conclusione dei lavori deve essere comprovata dalle abilitazioni amministrative o dalle comunicazioni previste dalle normative vigenti.
Per i primi cinque anni dalla conclusione dei lavori, le spese sostenute per il Superbonus non possono incrementare il costo dell’immobile se sono state esercitate opzioni per lo sconto in fattura o la cessione del credito. Se la vendita avviene oltre cinque anni dalla conclusione dei lavori, il 50% delle spese sostenute può essere incluso nel costo dell’immobile.
Per dieci anni, coloro che vendono una seconda casa, a meno che non sia stata ereditata o donata, affronteranno una tassazione del 26% sulla plusvalenza generata dalla vendita, considerata come reddito diverso. Inoltre, è stato introdotto un meccanismo che prevede l’indeducibilità dei costi di ristrutturazione: totale per i primi cinque anni e al 50% per i cinque anni successivi.
Per quanto riguarda l’indeducibilità, viene specificato che saranno conteggiati solo i costi agevolati con il Superbonus al 110%. Rimangono esclusi quindi i Superbonus con aliquote ridotte, come il 90% o il 70%. Inoltre, l’indeducibilità non influenzerà chi ha utilizzato il Superbonus in dichiarazione, ma sarà applicata solo in caso di cessione del credito e sconto in fattura.
L’obiettivo del Governo è colpire le operazioni di ristrutturazione e rivendita fatte con fini speculativi, costringendo molti proprietari a “restituire” una parte dei benefici ottenuti con il superbonus al 110%.
Come chiarito dall’Agenzia delle entrate, per essere esonerati dalla tassazione al 26% della plusvalenza è necessario avere adibito l’immobile ad abitazione principale per la maggior parte del tempo tra l’acquisto e la vendita.
Variazioni di stato dei beni immobili
La legge di Bilancio 2024 introduce anche nuove disposizioni riguardanti le variazioni dello stato dei beni immobili oggetto di interventi agevolati con il Superbonus. L’Agenzia delle Entrate deve verificare, tramite apposite liste selettive, la presentazione della dichiarazione di variazione catastale.
Le variazioni dello stato dei beni immobili possono avere significativi impatti fiscali, influenzando la rendita catastale e, di conseguenza, l’imposta sugli immobili.
Impatto sulle parti comuni
La circolare dell’Agenzia delle Entrate chiarisce che la nuova tassazione si applica anche se i lavori di ristrutturazione riguardano solo le parti comuni di un condominio, senza toccare i singoli appartamenti. Inoltre, il periodo di dieci anni entro il quale si applica la tassazione sarà calcolato a partire dalla fine dei lavori.
