Volano i tassi di interesse e con loro crescono i costi di prestiti e mutui, soprattutto per chi ha stipulato un mutuo a tasso variabile.
L’ultimo allarme arriva da un’analisi della Fabi, primo sindacato dei bancari in Italia: i tassi sono già sopra il 4% e dopo l’ultimo rialzo della Bce, di 75 centesimi di punto, probabilmente sfonderanno a breve la soglia del 5%. Il che significa, secondo le stime delle associazioni dei consumatori, un aumento delle rate di 50 euro in più al mese.
Le strade sono due per chi ha un finanziamento sulla casa, la rinegoziazione con la stessa banca che ha erogato il mutuo o la surroga, ovvero il trasferimento del mutuo a un’altra banca. Cosa conviene fare?
Indice
La rinegoziazione del mutuo
Sono tanti i vantaggi della rinegoziazione del mutuo:
- non comporta ulteriori spese;
- non serve nuovamente un notaio;
- non ci sono né commissioni né nuovi costi da sostenere.
Il problema principale è trovare un accordo con la banca, che non sempre è disponibile alla rinegoziazione e non sempre è disponibile a farla a condizioni realmente vantaggiose per il cliente.
Nel caso di un passaggio da un tasso variabile a un tasso fisso, andranno sicuramente considerati i costi e i benefici dell’operazione, in riferimento anche alla durata del mutuo e alla sostenibilità della rata mensile. L’obiettivo, in questo caso, è quello di pagare un costo, un tasso sicuramente più alto di quello variabile, a fronte del beneficio di evitare il rischio di maggiori rincari futuri. Con la rinegoziazione non si estingue il mutuo precedentemente stipulato né si annullano le garanzie fornite dalla banca. È in sintesi un modo per modificare le condizioni e adeguarle alle nuove esigenze.
La surroga del mutuo
E’ un’operazione che, al contrario della rinegoziazione, consente di sostituire il mutuo esistente con un altro nuovo, a condizioni diverse, presso un’altra banca.
Secondo la legge Bersani, del 2007, le banche non possono chiedere commissioni e non ci sono spese da sostenere. L’unica è il pagamento della tassa di iscrizione della surrogazione nei Registri immobiliari, pari a 35 euro. La legge dice infatti che “non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si svolgono secondo procedure di collaborazione tra intermediari improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi”.
La somma erogata dalla nuova banca non può però superare l’importo del debito residuo. A fare la differenza sono, ovviamente, le condizioni proposta dalla nuova banca. Nel caso del passaggio dal tasso variabile al tasso fisso, andranno confrontate le proposte di diverse banche sul mercato. C’è però da tenere presente un altro fattore. Se si è vicini alla scadenza naturale del mutuo, e quindi alla fine del rimborso, la quota interessi è già stata versata quasi per intero e questo va considerato guardando al risparmio che si con la nuova rata. Che rischia di ridursi fino ad annullarsi.
