Accedere alle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa permette di risparmiare sulle imposte che devono essere versate. Per riuscire ad accedere a questi strumenti è necessario trasferire la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto, anche quando l’immobile in costruzione non risulti essere ancora ultimato. Sono permesse delle deroghe solo quando sono sopraggiunti delle cause di forza maggiore.
L’accesso alle agevolazioni sulla prima casa presenta alcune criticità nel caso in cui si abbia intenzione di acquistare un immobile in costruzione: a creare qualche dubbio interpretativo è il momento dal quale parte il conteggio dei 18 mesi per il trasferimento della residenza e i 24 mesi per la vendita dell’ex prima casa (quando questo sia previsto). Quando inizia ufficialmente il conto alla rovescia, nel caso in cui l’immobile non sia stato ancora ultimato? Da quando è stato firmato il rogito? È proprio questa la data spartiacque – almeno secondo la giurisprudenza di legittimità – salvo casi di forza maggiore. Non rispettare questa scadenza comporta la perdita delle agevolazioni ottenute.
Indice
Agevolazioni prima casa, il quadro normativo
A stabilire quali siano le regole connesse alle agevolazioni prima casa è la Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte I, allegata al Dpr n. 131/1986. I riferimenti espliciti agli immobili in costruzione sono, invece, contenuti esclusivamente nella disciplina Iva, allegata al Dpr 633/72.
Sostanzialmente le regole per accedere alle agevolazioni sulla prima casa sono le stesse per l’usato e per gli immobili in costruzione: il bene oggetto della compravendita deve essere accatastato come A/1, A/8 o A/9. Il soggetto che lo acquista deve avere o spostare entro 18 mesi la residenza nel Comune nel quale insiste l’immobile in costruzione. L’acquirente, inoltre, non deve:
- essere titolare di diritti reali su altra casa di abitazione nel territorio comunale;
- aver già beneficiato delle agevolazioni per altro immobile. Nel caso in cui lo dovesse aver già fatto, deve procedere con l’alienazione dell’ex prima casa entro 24 mesi dal rogito della nuova abitazione.
La decorrenza dei termini: il problema più importante
Indubbiamente una delle problematiche più delicate che devono essere sbrogliate è quella relativa all’interpretazione dei termini relativi agli immobili ancora in costruzione. Sono in molti – sia contribuenti che professionisti del settore – a domandarsi se i 18 mesi previsti per il trasferimento della residenza – ed eventualmente i 24 per la vendita dell’ex prima abitazione – decorrono dal rogito o da quando sono terminati i lavori.
La norma – volendola interpretare in modo strettamente letterale – non lascia spazio a dubbi o perplessità: i termini scattano dall’acquisto o dalla data dell’atto. Non è prevista alcuna deroga specifica per gli immobili in costruzione.
Quanto abbiamo affermato fino a questo momento trova un’efficace conferma nel principio secondo il quale l’acquirente deve dichiarare l’intenzione di stabilire la residenza nel Comune nel quale insiste l’immobile nell’atto di acquisto. In caso contrario perde il diritto ad accedere alle agevolazioni sulla prima casa.
L’interpretazione della Corte di Cassazione
Interessante è verificare quale sia stata la posizione assunta nel corso degli anni dalla giurisprudenza di legittimità. La Corte di Cassazione – con le sentenze: n. 2527/2014, n. 13148/2016, n. 9433/2018 e n. 17867/2022 – ha sottolineato come il trasferimento della residenza deve avvenire entro 18 mesi dal rogito, anche quando sono coinvolti degli immobili in costruzione.
I giudici hanno basato il proprio orientamento su un elemento molto importante: l’acquirente deve trasferire la residenza nel Comune e non nell’immobile specifico interessato dall’operazione. In questo contesto appare molto interessante quanto ha previsto la sentenza n. 17867/22, nella quale viene affermato:
Elemento costitutivo della fattispecie è il trasferimento della residenza non nella prima casa ma nel comune in cui essa si trova.
Questo significa che per ottenere le agevolazioni prima casa il fatto che l’immobile non sia ultimato non ha alcun interesse.
In cosa consistono le cause di forza maggiore
Preso atto che i termini dei 18 mesi decorrono dal momento in cui viene sottoscritto il rogito, il contribuente che non riesca a rispettarli può ricorrere solo alle cause di forza maggiore. Un fronte sul quale la Cassazione è particolarmente rigorosa.
Su questo fronte i giudici della Suprema Corte sono intervenuti con la sentenza n. 2791, sottolineando che solo e soltanto degli eventi imprevedibili, inevitabili e non imputabili al contribuente possono essere considerati come di forza maggiore. Il semplice fatto che i lavori non siano stati ultimati – a meno che non intervengano fattori estremi come sismi, alluvioni o qualsiasi altra calamità naturale che impediscano l’ultimazione della costruzione – non è una motivazione valida ad impedire il trasferimento della residenza.
Una presa di posizione che rende difficile ai contribuenti il riconoscimento delle cause di forza maggiore, soprattutto quando i ritardi nella consegna dell’immobile siano determinati a delle normali dinamiche costruttive o a delle difficoltà che ha incontrato l’impresa.
La normativa in materia, tra l’altro, ha un aspetto contraddittorio, almeno all’apparenza: vengono concessi tre anni per l’ultimazione dei lavori. La prassi amministrativa e la giurisprudenza, quindi, riconoscono al contribuente tre anni di tempo dall’acquisto per completare la costruzione dell’immobile. Periodo che corrisponde al termine entro il quale l’Agenzia delle Entrate può effettuare dei controlli (su questo argomento si veda la risposta a interpello n. 39/2021).
Siamo davanti ad un previsione che, almeno sulla carta, potrebbe apparire incoerente con l’obbligo di trasferire la residenza entro un termine massimo di 18 mesi. Ma è mossa da una logica ben chiara: per ragioni tecniche l’ultimazione dei lavori può richiedere dei tempi molto più lunghi, il trasferimento della residenza può essere effettuato rispettando i termini ordinari, in modo che le agevolazioni non vengano utilizzate strumentalmente.
La vendita della prima casa
Una delle criticità maggiori a cui si va incontro è relativa alla vendita dell’immobile che era precedentemente adibito a prima casa: operazione che deve essere effettuata entro 24 mesi.
Dando una lettura letterale alla normativa, i termini per effettuare questa operazione decorrono dall’atto notarile. La mancata osservazione di questo obbligo porta alla decadenza delle agevolazioni che sono state ottenute.
