Nel 2024, l’Italia ha visto una netta concentrazione del credito ipotecario in otto città in particolare. Secondo il Rapporto dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, queste metropoli hanno assorbito oltre 34 miliardi di euro di capitale finanziato con mutui ipotecari, pari al 31,6% del totale nazionale.
Le grandi città catalizzano il credito
Nel complesso hanno registrato una crescita del 6,4% nel numero di immobili ipotecati rispetto al 2023, con un balzo del 31,3% dei capitali erogati, le seguenti città:
- Milano;
- Roma;
- Torino;
- Napoli;
- Palermo;
- Bologna;
- Firenze;
- Genova.
Si tratta di una dinamica che mostra come il credito ipotecario si stia concentrando sempre più nelle aree urbane, dove il valore medio delle operazioni è più elevato e dove la funzione dell’immobile come garanzia finanziaria risulta più solida e diversificata.
A livello nazionale, il peso delle grandi città rimane però sproporzionato. Pur rappresentando appena il 13% degli immobili ipotecati, assorbono quasi un terzo dei capitali totali. Ciò significa che le operazioni nelle metropoli sono mediamente più consistenti, spesso legate a progetti di investimento, sviluppo o rifinanziamento, e non solo all’acquisto della casa.
Milano capitale finanziaria e laboratorio del credito
Milano conferma la sua posizione di assoluta leadership. Con 23,7 miliardi di euro di capitale ipotecato e quasi 30mila immobili interessati, il capoluogo lombardo rappresenta da solo il 22% del totale nazionale e oltre due terzi del capitale complessivo delle grandi città.
La crescita rispetto al 2023 è straordinaria: +57,8% del capitale erogato. Un risultato trainato soprattutto dal comparto non residenziale, che pesa per oltre l’80% del valore finanziato. Milano si distingue dunque come un hub del credito per imprese, investitori e operatori immobiliari, in cui gli immobili rappresentano un mezzo per generare capitale, più che un fine abitativo.
Questo fenomeno conferma la trasformazione strutturale della città, che da anni vede una crescente incidenza di operazioni corporate, riqualificazioni urbane e progetti di sviluppo sostenuti da capitali internazionali. L’immobile, a Milano, è sempre più una leva di finanziamento economico, non solo un bene patrimoniale.
A Roma tanti immobili, ma credito in rallentamento
Se Milano domina per valore, Roma mantiene il primato per numero di immobili ipotecati: oltre 37mila unità, pari al 37% del totale delle grandi città. Tuttavia, il capitale erogato nella Capitale è in calo del 12,5%, scendendo a 6,1 miliardi di euro. Sono questi i numeri di una fase di rallentamento del mercato del credito romano, in controtendenza rispetto al trend nazionale.
Le cause sono molteplici e vanno dalla frammentazione del mercato immobiliare, alla prevalenza di atti residenziali di medio valore, fino una minore presenza di grandi operazioni di investimento rispetto al capoluogo lombardo. Roma resta comunque un polo rilevante per il credito alle famiglie, ma mostra segnali di saturazione nel comparto residenziale e una più limitata propensione all’uso dell’immobile come leva per il credito produttivo.
Nelle altre metropoli segnali di consolidamento e crescita
Al di fuori dei due poli principali, il quadro delle altre grandi città italiane mostra una crescita diffusa sia nel numero di immobili ipotecati sia nel capitale finanziato. Nel dettaglio:
- Torino (stabile e in espansione), +9,8% immobili, +8,3% capitale. Mercato del credito maturo;
- Napoli e Palermo (aumenti nei capitali erogati), +26,1% e +43,1%, segnale di rinnovata fiducia nel credito urbano al Sud;
- Bologna e Genova (crescita del numero di immobili ipotecati), +17,6% e +16%, con valori inferiori rispetto a Milano e Roma;
- Firenze (flessione su entrambi i fronti), –2,3% per gli immobili e –18,4% per i capitali.
Il peso del residenziale, le differenze territoriali e la destinazione del credito
Uno degli aspetti più interessanti messi in luce dal Rapporto è la diversa composizione del capitale ipotecario per tipologia di atto. A Milano, la componente residenziale pesa solo per il 19% del totale, un dato nettamente inferiore rispetto alla media nazionale (oltre il 60%). Nelle altre grandi città, invece, il residenziale rimane predominante: Genova raggiunge l’83%, seguita da Napoli e Palermo, mentre Firenze si ferma al 55%.
Questa divergenza territoriale sottolinea come il credito ipotecario stia assumendo ruoli differenti a seconda del contesto. A Milano, lo strumento ipotecario è ormai prevalentemente orientato al credito d’impresa e agli investimenti non residenziali. Nelle altre città, invece, resta ancora principalmente legato all’acquisto della casa e alle operazioni di rifinanziamento del patrimonio immobiliare familiare.
Un ulteriore elemento di analisi riguarda poi la destinazione del capitale erogato. Nel 2024, solo il 27% del capitale “estratto” tramite ipoteca nelle grandi città è stato reinvestito nel mercato immobiliare (cioè destinato all’acquisto diretto di immobili), contro una media nazionale del 35%. Ciò significa che oltre due terzi del credito urbano ipotecario viene oggi impiegato per scopi diversi dall’acquisto di case: rifinanziamento, investimenti, liquidità per attività economiche o sviluppo.
Anche in questo caso, Milano incide fortemente sul dato complessivo. La sua alta concentrazione di operazioni non residenziali abbassa la media delle altre città. In contesti come Genova, Napoli o Palermo, infatti, la quota di capitale effettivamente destinata al mercato immobiliare supera ancora il 50%.
