Con l’ordinanza n. 32759 del 16 dicembre 2024 la Corte di Cassazione conferma il principio in base al quale non è consentito il pignoramento della prima casa da parte dell’Erario. L’attenzione dei Giudici viene portata sul fatto che, per ottenere la protezione dell’immobile, occorre il rispetto di alcuni requisiti. Deve trattarsi infatti dell’unica casa di proprietà del contribuente e l’immobile deve costituire l’abitazione principale del debitore. Inoltre il debito per cui si è inadempienti deve essere di importo inferiore a 120.000 euro. Nel provvedimento emesso, la Suprema Corte fa riferimento alla normativa di settore, il Decreto del Fare (D.L n. 69/2013) che, modificando l’articolo 76 D.P.R 602/1973, ha delineato i confini del principio di impignorabilità della prima casa.
Siamo di fronte a un argomento particolarmente discusso nel nostro Paese soprattutto in presenza di uno scenario economico in cui non sono pochi i cittadini che non riescono ad estinguere i debiti nei confronti di Fisco e banche. È quindi fondamentale che coloro che si trovano in situazioni di difficoltà finanziarie comprendano appieno i propri diritti e le possibili implicazioni di un eventuale pignoramento.
Indice
Come funziona il pignoramento di un immobile
Il pignoramento è un procedimento giudiziario con il quale il creditore, mediante l’espropriazione forzata di un bene del debitore, soddisfa il credito che, a causa delle inadempienze del debitore, non era stato in grado di soddisfare. Il procedimento è caratterizzato dalle seguenti fasi:
- il creditore deve disporre di un titolo esecutivo che riconosca il debito, come può essere un decreto ingiuntivo esecutivo oppure una sentenza;
- l’atto di precetto deve essere notificato al debitore con l’intimazione di pagare il debito non adempiuto. Si tratta in sostanza di un’ingiunzione a pagare entro il termine di 10 giorni.
A questo punto, qualora il debitore non estingua il debito secondo le modalità stabilite, il creditore potrà procedere con l’atto di pignoramento che verrà trascritto nei registri immobiliari. Con l’avvio del procedimento l’immobile verrà messo all’asta affinché, con il ricavato della vendita, il creditore possa ricevere la somma di denaro necessaria a soddisfare il suo credito.
Impignorabilità della prima casa nei confronti del Fisco
L’impignorabilità della prima casa è una tutela prevista dall’ordinamento italiano, introdotta dal Decreto del Fare (D.L. n. 69/2013), che ha lo scopo di proteggere la stabilità abitativa dei debitori, evitando che vengano privati della loro abitazione in caso di debiti con l’Erario. La protezione sussiste infatti solo qualora il creditore sia un Ente pubblico, come l’Agenzia di Riscossione, ente incaricato della riscossione dei crediti della Pubblica Amministrazione.
Occorre, per rientrare nei confini dell’impignorabilità, che si accerti la presenza di talune condizioni:
- unicità dell’immobile, ovvero il debitore non deve possedere altri immobili;
- non deve trattarsi di immobili rientranti nelle categorie catastali A/1 (abitazione di tipo signorile), A/8 (ville) o A/9 (castelli e palazzi di pregio storico-artistico);
- l’immobile deve costituire l’abitazione principale del contribuente, attestata dalla residenza anagrafica;
- debito contratto con l’Erario di importo inferiore a 120.000 euro.
Un aspetto da considerare è dunque anche quello dell’importo del debito. Le condizioni relative alle caratteristiche dell’immobile non bastano a far scattare la protezione. La tutela prevista per garantire il diritto di abitazione del contribuente e del suo nucleo familiare, finalizzata ad impedire situazioni di difficoltà e disagio sociale, non è prevista qualora il debito superi i 120.000 euro.
Quando l’Agenzia delle Entrate può iscrivere ipoteca sulla prima casa
Il fatto che la prima casa sia impignorabile dall’Erario in caso di insolvenza non significa che il Fisco non abbia facoltà di iscrivere ipoteca su di essa a garanzia del suo debito, qualora ritenga necessaria tale misura. L’iscrizione dell’ipoteca può essere effettuata per i debiti superiori a 20.000 euro anche quando non è consentito avviare immediatamente la procedura di pignoramento.
L’ipoteca può essere iscritta su qualsiasi immobile e in caso di saldo da parte del debitore essa verrà cancellata.
Impignorabilità della prima casa con effetto retroattivo
Nel caso sottoposto all’esame dei Giudici di legittimità, un debitore aveva opposto il pignoramento del suo unico immobile, sostenendo che era l’unica proprietà e che era stata adibita a residenza principale. La Corte di Cassazione, accogliendo questa tesi, ha dichiarato l’illegittimità del pignoramento, confermando che il principio dell’impignorabilità si applica anche quando la procedura esecutiva è già in corso.
La Cassazione, interpretando la normativa di riferimento, ha ribadito che in caso di un debito contratto con l’Erario, la norma sull’impignorabilità non si applica solo ai nuovi atti di pignoramento, come già segnalato dalla stessa Corte di Cassazione con la precedente sentenza n. 19270/2014.
A quali condizioni l’Erario può pignorare la prima casa
In primo luogo è bene evidenziare che la protezione della prima casa non sussiste qualora le condizioni sopra menzionate non siano presenti, anche solo in parte. Ne consegue che la prima casa potrà essere oggetto di pignoramento da parte del Fisco qualora il debitore possieda anche soltanto un secondo immobile o una quota di esso e il debito erariale sia superiore a 120.000 euro.
In tal caso il valore totale degli immobili di proprietà del debitore deve essere superiore a tale cifra e il debitore non deve aver accettato di estinguere il suo debito rateizzando tale importo. Il Fisco è infatti tenuto a proporre al debitore prima di procedere con il pignoramento la rateizzazione del debito al fine di agevolare il pagamento.
Differenza tra pignoramento dell’Erario e pignoramento da parte delle banche
Pur essendo una tutela importante a favore del debitore, l’impignorabilità della prima casa non è assoluta. La protezione offerta dal legislatore è certamente significativa e abbraccia un ampio panorama di casistiche ma essa vale solo in dinnanzi a creditori specifici.
Sono esclusi da questa forma di tutela i debiti contratti nei confronti di soggetti o enti privati come una banca o una finanziaria per fare degli esempi. In tal caso, quando sia stato sottoscritto un mutuo ipotecario, l’immobile (anche la prima casa) potrà essere legittimamente pignorato.
In caso di insolvenza verso un creditore privato il debitore rischierà di perdere anche l’abitazione in cui vive.
