Cambia il mercato immobiliare italiano e il mutamento più significativo riguarda le grandi città.
Secondo l’ultima analisi dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, nel primo semestre del 2025 quasi quattro contratti di locazione su dieci (37,8%) sono stati stipulati da inquilini provenienti da fuori città. Si tratta di una quota in costante crescita negli ultimi anni.
Come cambia il mercato immobiliare
L’analisi evidenzia come il 62,2% degli inquilini risulta residente nella stessa città in cui ha preso casa in affitto, mentre il 12,6% proviene dalla provincia, il 6,2% da un’altra provincia della stessa regione e il 19% da un’altra regione.
Quest’ultima voce è quella che mostra l’incremento maggiore rispetto al passato, segno di una maggiore attrattività dei centri urbani per studenti e lavoratori in mobilità. È inoltre evidenza della maggiore difficoltà nel trovare lavoro nei centri più piccoli.
Di seguito, una tabella che mostra da dove arrivano gli inquilini nelle grandi città (nel primo semestre di ogni anno):
| Da dove arrivano | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
| Stessa città | 73,8% | 80,7% | 72,8% | 69,8% | 70,6% | 67,2% | 62,2% |
| Stessa provincia | 11,9% | 6,6% | 10,1% | 11,5% | 9,5% | 10,1% | 12,6% |
| Altra provincia (stessa regione) | 3% | 3,7% | 4,5% | 5,3% | 4,8% | 7,6% | 6,2% |
| Altra regione | 11,2% | 8,9% | 12,5% | 13,5% | 15,1% | 15% | 19% |
Il cambiamento inizia a delinearsi chiaramente nel 2021, con la ripresa post-Covid. Nel 2019 gli inquilini fuori sede rappresentavano appena il 26,2% del totale; nel 2020, durante la pandemia, la quota era scesa al 19,3%. Da allora, però, la tendenza si è invertita con decisione: nel 2021 si risale al 27,2%, nel 2022 si arriva al 30,2%, nel 2024 al 32,8%, fino al picco del 37,8% nel 2025.
| Anno (I semestre) | Percentuale di inquilini da fuori città |
| 2019 | 26,2% |
| 2020 | 19,3% |
| 2021 | 27,2% |
| 2022 | 30,2% |
| 2023 | 29,4% |
| 2024 | 32,8% |
| 2025 | 37,8% |
La progressione rappresenta un fenomeno strutturale: la crescente mobilità abitativa e lavorativa nel Paese, alimentata da un lato dalla ricerca di nuove opportunità professionali, dall’altro da un’offerta più flessibile di soluzioni abitative.
Boom dei contratti transitori
Dietro l’aumento degli inquilini da fuori città si nasconde anche un mutamento nella mentalità dei proprietari. Molti, spinti dalla ricerca di rendimenti più elevati, preferiscono affittare a studenti o lavoratori trasfertisti, spesso con contratti transitori.
Questo tipo di locazione garantisce una maggiore rotazione e canoni mediamente più alti rispetto ai contratti di lungo periodo. Non a caso, nel 2025 le locazioni per motivi di lavoro rappresentano il 29% del totale (erano il 23,2% nel 2019), mentre quelle per motivi di studio sono più che raddoppiate, passando dal 5,2% all’11,1%.
Parallelamente, cala la quota di affitti legati a una scelta abitativa stabile, che scende dal 71,7% del 2019 al 59,9% del 2025.
Di seguito una tabella che riguarda il motivo della locazione nelle grandi città (dati sul primo semestre di ogni anno):
| Motivo | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
| Lavoro | 23,2% | 21,9% | 21,9% | 24,2% | 26,4% | 25,1% | 29% |
| Scelta abitativa | 71,7% | 72,6% | 72,2% | 69,6% | 64,6% | 66% | 59,9% |
| Studio | 5,2% | 5,5% | 5,9% | 6,3% | 9% | 8,8% | 11,1% |
Il mercato immobiliare si conferma quindi sempre più legato alla domanda temporanea. Gli studenti universitari tornano a popolare le città, dopo la parentesi della didattica a distanza, mentre la ripresa di settori come tecnologia, consulenza e servizi ha moltiplicato la presenza di lavoratori in trasferta.
Milano, Roma, Bologna e Torino sono i poli principali di attrazione, ma anche città di medie dimensioni come Firenze, Padova e Bari stanno registrando dinamiche simili.
Quale futuro per il mercato immobiliare
La nuova normalità del post-pandemia è fatta di case abitate per periodi più brevi, di locazioni gestite tramite piattaforme e di un flusso costante di persone che si spostano per studiare o lavorare. L’evoluzione potrebbe spingere il mercato immobiliare verso nuovi modelli abitativi condivisi o semi-permanenti. Le forze in gioco in questa maggiore flessibilità sono:
- una maggiore disponibilità dei proprietari verso contratti brevi;
- spinta inflazionistica;
- aumento dei rendimenti sugli affitti.
