Spese condominiali: cosa sono e cosa comprendono

Le spese condominiali sono un onere relativo alle parti comuni di un edificio che grava su tutti i comproprietari. In un condominio, infatti, non vi sono soltanto i beni di proprietà esclusiva, come le singole unità immobiliari, ma anche zone di proprietà comune alle cui spese di gestione e manutenzione devono concorrere tutti i partecipanti alla comunione.

Al fine di stabilire cosa debba essere ritenuto bene comune di un condominio, l’art. 1117 del codice Civile prevede un’elencazione, che però deve essere ritenuta meramente esemplificativa e non esaustiva. Vengono fatti rientrare nei beni comuni:

le parti dell’edificio destinate all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, il tetto, la facciata, il portone, l’androne, le scale, i cortili ecc.;
le aree destinate a parcheggio e le zone dedicate ai servizi comuni (lavanderie, stenditoi, sottotetti ecc.);
impianti, macchinari e installazioni di qualunque genere destinati all’uso comune (ascensori, cisterne, impianti idrici e fognari, impianti di distribuzione del gas, del riscaldamento e dell’energia elettrica ecc.).

In relazione a tali beni, per loro natura soggetti a continui costi di gestione e di manutenzione ordinaria e straordinaria, tutti i partecipanti alla comunione sono onerati del pagamento delle spese condominiali.

Indice

Cosa comprendono le spese condominiali

Le spese condominiali si dividono in diverse tipologie a seconda del tipo di interventi necessari per la gestione e manutenzione della cosa comune. Alcune vengono considerate di natura ordinaria e dunque calcolate all’interno della quota mensile che ciascun condomino versa secondo le modalità previste nel regolamento interno, altre invece sono straordinarie poiché prive di carattere di continuità e periodicità e connesse a situazioni contingenti e interventi eseguiti in caso di necessità. Più nello specifico, i diversi tipi di spese condominiali possono essere così classificati:

Spese di gestione ordinaria: includono i costi ricorrenti necessari per il normale funzionamento dell’edificio condominiale. Rientrano in questa categoria le spese per l’energia elettrica delle parti comuni, l’acqua, l’illuminazione, la pulizia, l’ascensore, la manutenzione del verde, le spese di sicurezza e altri servizi di uso comune.
Spese di manutenzione straordinaria: riguardano interventi di manutenzione o miglioramenti che non sono di carattere ordinario, ma che sono necessari per il corretto funzionamento e la conservazione dell’edificio nel tempo. Sono comprese per esempio le riparazioni strutturali, la sostituzione di parti comuni, l’installazione di nuovi impianti, la ristrutturazione di facciate o tetto e altri interventi di ampio respiro.
Spese di amministrazione: fanno riferimento ai costi legati all’amministrazione e alla gestione del condominio. Includono per esempio gli oneri per l’amministratore condominiale, i costi di redazione e invio delle comunicazioni, le spese per la tenuta dei registri e la gestione della contabilità condominiale.
Spese per i servizi: si riferiscono ai costi dei servizi forniti al condominio, come per esempio la fornitura di gas, luce, acqua e riscaldamento, ma possono essere anche spese relative a servizi opzionali, come la manutenzione di piscine, palestre o altri servizi aggiuntivi offerti nel complesso condominiale.
Spese di assicurazione: ogni condominio dovrebbe avere una polizza assicurativa per coprire eventuali danni o responsabilità che potrebbero verificarsi all’interno dell’edificio, dunque tali spese sono parte integrante delle spese condominiali e vengono ripartite tra i diversi proprietari.
Spese per la gestione dei rifiuti: riguardano la raccolta e lo smaltimento dei rifiuti prodotti all’interno del condominio. Possono comprendere il costo del servizio di raccolta differenziata, il noleggio dei contenitori, le tariffe di smaltimento e altre spese correlate.

Tutte le spese condominiali devono essere votate in assemblea a maggioranza dei condomini, ma in alcuni casi esse sono obbligatorie ed è previsto espressamente dalla legge che si proceda a effettuare i lavori che comportano tali spese, per esempio quando riguardano la stabilità dei muri maestri e le cinte murarie, la sostituzione di travi o il rinnovamento di tetti e solai, anche se manca l’approvazione dei votanti.

Per quanto riguarda le spese straordinarie, la giurisprudenza ha chiarito inoltre che, in caso di vendita dell’unità immobiliare, il pagamento compete a chi ne era proprietario al momento della delibera di approvazione dei lavori, anche se nel frattempo è subentrato il nuovo proprietario.

Chi paga le spese condominiali

Il soggetto su cui grava l’obbligo del pagamento delle spese condominiali è il proprietario. Lo stesso è peraltro tenuto a partecipare a tali spese a prescindere dal suo effettivo utilizzo dei beni comuni, pertanto non potrà sottrarsi all’onere del pagamento delle spese condominiali neppure se non ne fa uso. A tal proposito l’art. 1118 comma 2 del codice Civile prevede che il condomino non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni e deve quindi sempre (e comunque) provvedere alla loro manutenzione ordinaria e straordinaria.

Tuttavia, sebbene sia il titolare del diritto di proprietà colui al quale l’amministratore di condominio deve rivolgersi per il pagamento delle spese condominiali, vi sono delle situazioni nelle quali è necessario fare delle precisazioni. Di seguito una casistica delle situazioni più comuni.

Comodato. Il contratto di comodato prevede che il comodante consegni al comodatario un bene, mobile o immobile, affinché questi se ne serva, con l’obbligo di restituirlo. Si tratta di un contratto a titolo gratuito, che trova fondamento nello spirito di liberalità. Nel caso in cui il bene oggetto del comodato sia un immobile in condominio, si pone dunque la questione relativa alla ripartizione delle spese condominiali. Queste restano a carico del comodante, che rimane proprietario dell’immobile. È possibile tuttavia che le parti prevedano di attribuire al comodatario il pagamento delle spese ordinarie, senza che per questo venga meno la gratuità tipica del contratto. Il comodante resta comunque il solo referente per il condominio, che a lui deve rivolgersi per il pagamento delle spese, con la possibilità per quest’ultimo di agire nei confronti del comodatario per recuperare quanto anticipato. Trattandosi di un contratto a titolo gratuito, tuttavia, la mancata corresponsione di tale onere non comporta inadempienza e non determina la risolvibilità del contratto.
Locazione. Il contratto di locazione si differenzia dal comodato fondamentalmente in quanto contratto a titolo oneroso: è infatti il contratto in forza del quale il soggetto definito locatore si obbliga nei confronti di un altro, definito locatario, a fargli godere di un bene mobile o immobile di sua proprietà, per un periodo di tempo determinato, in cambio di un corrispettivo in denaro. Nel caso in cui il bene oggetto del contratto sia una unità abitativa, il locatario si definisce spesso inquilino o affittuario. In questo caso, per la ripartizione delle spese condominiali è previsto che siano a carico del proprietario locatore le spese di gestione straordinaria, mentre sono a carico dell’inquilino le spese di gestione ordinaria. Il contratto di locazione può sempre tuttavia prevedere una diversa ripartizione delle spese. La persona responsabile nei confronti del condominio, tuttavia, è sempre il proprietario locatore, al quale l’amministratore di condominio può sempre chiedere il pagamento delle spese e che può essere perseguito legalmente anche in relazione alle spese non pagate del proprio inquilino. Per contro, il locatore può agire nei confronti dell’inquilino esercitando il diritto di rivalsa e, in caso di mancato assolvimento degli oneri per oltre due mensilità, può avanzare richiesta di risoluzione del contratto per inadempienza.
Usufrutto. L’usufrutto è il diritto reale al godimento del bene altrui, con il vincolo di rispettarne la destinazione economica. Il titolare del diritto si definisce usufruttuario, mentre il titolare del bene si definisce nudo proprietario, in quanto mantiene la sola proprietà del bene spogliata del diritto di goderne. Nel caso in cui l’immobile concesso in usufrutto si trovi in condominio, ai fini della ripartizione delle spese, l’usufruttuario è tenuto al pagamento delle spese ordinarie, mentre il nudo proprietario è tenuto al pagamento delle spese straordinarie. Nei confronti del condominio, tuttavia, entrambi rispondono in solido: questo significa che l’amministratore del condominio può esigere le spese indifferentemente da ciascuno dei due, ed eventualmente chi abbia pagato in luogo dell’altro può agire per il regresso contro il condebitore.
Assegnazione della casa al coniuge. Se l’unità immobiliare è di proprietà di uno solo dei coniugi, ma è stata assegnata all’altro in quanto collocatario della prole in sede di separazione, le spese ordinarie gravano sul coniuge assegnatario in quanto reale fruitore dei beni comuni, mentre le spese straordinarie continuano a gravare sul coniuge proprietario. Il diritto di abitazione, di cui gode il coniuge assegnatario, è infatti un caso particolare di usufrutto e segue, se e in quanto compatibili, le medesime norme.
Leasing. Il contratto di leasing viene definito come una locazione finanziaria, in cui il soggetto definito utilizzatore prende in godimento un bene del soggetto definito concedente, dietro il pagamento di un canone. In questo caso il pagamento delle spese condominiali grava interamente sul concedente. Sebbene sia possibile per le parti stipulate un diverso accordo, questo ha comunque efficacia meramente interna, non potendo essere opposto ai terzi né al condominio.

Come avviene la ripartizione delle spese condominiali

La ripartizione delle spese condominiali è il processo attraverso il quale le spese comuni vengono suddivise tra i proprietari delle unità abitative all’interno di un condominio. Il codice civile disciplina la modalità di ripartizione delle spese tra i condomini, in particolare, agli articoli dal 1123 al 1126 del codice Civile, ed esplicitata anche nel regolamento condominiale.

Nella maggior parte dei casi, la ripartizione delle spese avviene in proporzione ai millesimi di proprietà di ciascuna unità immobiliare, ossia la quota di proprietà che ogni condomino possiede sull’intero condominio, che viene determinata in base a vari fattori, tra i quali la dimensione dell’unità, la sua posizione all’interno dell’edificio e altri criteri specificati nel regolamento condominiale.

Ogni condomino contribuisce alle spese condominiali in base ai suoi millesimi di proprietà. Per esempio, se un condomino possiede il 10% dei millesimi di proprietà totali, sarà tenuto a coprire il 10% delle spese condominiali: la somma dei millesimi di tutte le unità immobiliari darà come risultato 1000, che è il valore convenzionalmente attribuito all’intero condominio (da cui, appunto, la definizione di millesimi).

Le spese condominiali gravano dunque, per regola generale, su tutti i condomini in misura proporzionale al valore dell’unità immobiliare di proprietà di ciascuno espresso in millesimi. Esiste tuttavia un secondo criterio, che affianca quello proporzionale, relativo al grado di fruizione dei beni comuni di ciascun condomino.

Alcuni beni e servizi, infatti, non sono utilizzati da tutti i condomini nella stessa misura, basti pensare, per esempio, all’utilizzo dell’ascensore da parte di chi abiti al piano terra di un palazzo, pertanto tali spese vengono ripartite per metà in relazione ai millesimi e per metà in base all’altezza del piano ove è collocata l’unità immobiliare. Oltre alla fruizione dell’ascensore, rientrano in questa casistica anche la manutenzione delle scale e, in generale, le spese relative a parti comuni che non vengono fruite nella stessa misura da tutti i condomini.

È importante poi sottolineare che esistono spese condominiali fisse e spese condominiali variabili. Le spese fisse sono quelle che si ripetono regolarmente, come per esempio le spese per l’energia elettrica delle parti comuni o per il servizio di pulizia, vengono suddivise in base ai millesimi di proprietà e devono essere pagate da tutti i condomini in misura proporzionale.

Le spese variabili, invece, sono quelle che possono variare di volta in volta in base alle necessità del condominio, come nel caso di spese di manutenzione straordinaria o interventi di ristrutturazione. In questi casi, la ripartizione delle spese può essere stabilita in base a criteri diversi, come l’utilizzo diretto del servizio o il beneficio ottenuto dall’intervento.

È importante che la ripartizione delle spese condominiali avvenga in modo equo e trasparente, nel rispetto delle normative vigenti e del regolamento condominiale. In caso di controversie o disaccordi sulla ripartizione delle spese, è sempre consigliabile rivolgersi all’amministratore condominiale o a un professionista legale specializzato in diritto condominiale.

La corretta ripartizione delle spese condominiali è fondamentale per garantire la gestione e il mantenimento efficiente dell’edificio condominiale, nonché per evitare conflitti tra i condomini e garantire un ambiente di convivenza sereno all’interno del condominio.

Le tabelle millesimali

Per la grande incidenza che hanno i millesimi sulla ripartizione proporzionale delle spese, assumono grande importanza le tabelle millesimali. Le tabelle millesimali sono documenti – obbligatori per legge soltanto quando il numero dei condomini è superiore a dieci – che stabiliscono i millesimi relativi a ciascuna unità immobiliare e servono per quantificare, di conseguenza, la quota di partecipazione del singolo condomino alle spese.

Tutti i valori millesimali delle unità immobiliari di un condominio sono riportati nelle tabelle millesimali, che vengono redatte da tecnici qualificati (solitamente geometri, ingegneri o architetti). Le tabelle previste dalla legge sono in genere di tre tipi – quella generale (tabella A), quelle relative alle scale e agli ascensori (B e C), quella per il riscaldamento (D) – e devono essere approvate dall’assemblea condominiale.

Per l’approvazione è necessaria la stessa maggioranza prevista per la deliberazione del regolamento condominiale, ovvero la maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresenti almeno 500 millesimi. Se però le tabelle derogano ai criteri di ripartizione delle spese comuni previsti dalla legge, allora devono essere approvate all’unanimità dei condomini (NB: unanimità dei condomini, non dei presenti).

Quando il condominio è dotato delle tabelle millesimali, l’amministratore deve usarle per la ripartizione delle spese, ma la giurisprudenza ha stabilito che è valida anche la ripartizione effettuata in base a valori millesimali diversi da quelli contenuti nelle tabelle se per anni tutti i condomini hanno espressamente accettato e approvato tale diversa ripartizione.

Come avviene il pagamento delle spese condominiali

Il pagamento delle spese condominiali avviene in base alle modalità stabilite dal regolamento condominiale e può variare da condominio a condominio. In genere, il versamento della quota mensile viene effettuato tramite bonifico bancario: ogni condomino riceve una comunicazione contenente l’importo delle spese e le coordinate bancarie del condominio e può quindi effettuare il pagamento utilizzando direttamente il proprio conto corrente bancario.

Esistono però altre opzioni che a seconda delle decisioni prese in assemblea possono essere altrettanto valide, come nel caso del Rid bancario, ossia l’addebito diretto su conto corrente, mediante il quale il condomino autorizza il condominio ad addebitare l’importo delle spese direttamente sul proprio conto senza quindi dover intervenire manualmente a ogni scadenza, oppure il bollettino postale.

Sempre meno frequenti, ma comunque validi per legge e utilizzati soprattutto in condomini di piccole dimensioni o con una gestione meno strutturata, sono infine contanti e assegni, ma è importante tenere presente che il pagamento in contanti non fornisce una tracciabilità adeguata e può generare problemi di gestione contabile.

Una volta effettuati i versamenti, è buona pratica tenere traccia dei pagamenti effettuati conservando le ricevute o documentazione di avvenuto pagamento, così che in caso di problematiche o controversie di varia natura si possa sempre dimostrare di essere in regola.

È importante inoltre rispettare le scadenze di pagamento stabilite dal condominio per evitare eventuali sanzioni o interessi di mora: in caso di difficoltà nel pagamento delle spese condominiali, è consigliabile comunicare tempestivamente con l’amministratore condominiale per trovare soluzioni alternative o negoziare piani di rateizzazione.

Cosa succede se non si pagano le spese condominiali

Il pagamento delle spese condominiali è obbligatorio e in caso di mancati versamenti si rischia di incorrere in conseguenze di diversa entità, a seconda delle disposizioni legali e del regolamento condominiale specifico. In genere, prima di procedere per vie legali, se risultano quote non versate il condominio invia, tramite raccomandata o attraverso altri mezzi di comunicazione specificati nel regolamento condominiale, solleciti di pagamento all’inquilino moroso, richiedendo il regolare pagamento delle spese entro un determinato periodo di tempo.

Se anche a seguito dei solleciti la situazione non viene regolarizzata, è possibile che si passi a ulteriori decisioni che possono aggravare la posizione del condomino, per esempio applicando interessi di mora o sanzioni previste dal regolamento condominiale, che andranno a rappresentare un costo aggiuntivo da pagare insieme alle spese condominiali.

Ancora più pesante può diventare la posizione se l’inquilino persiste nel mancato pagamento, poiché il condominio può avviare azioni legali per recuperare le somme dovute. Ciò può comportare il coinvolgimento di un avvocato, la presentazione di una citazione in tribunale e l’avvio di una procedura giudiziaria per il recupero dei debiti, senza dimenticare che, in alcuni casi, il condominio potrebbe decidere di tagliare o limitare l’accesso ai servizi comuni all’inquilino moroso.

Nei casi più estremi, se l’inquilino persiste nel mancato pagamento delle spese condominiali nonostante le azioni legali intraprese, il condominio potrebbe richiedere il pignoramento dei beni dell’inquilino per soddisfare il debito. Quest’ultimo step comporta il sequestro dei beni dell’inquilino per coprire l’importo delle spese non pagate.

È importante sottolineare che la gestione dei pagamenti e le conseguenze per il mancato pagamento possono variare in base alle normative locali e al regolamento condominiale specifico, pertanto è sempre consigliabile consultare un avvocato specializzato in diritto condominiale per comprendere appieno i diritti e le responsabilità delle parti coinvolte.