Spettano le agevolazioni prima casa quando si apre una successione ereditaria o quando l’immobile viene donato? Questo, senza dubbio, costituisce un dilemma per molti contribuenti, che si trovano in queste particolari situazioni. Alcuni di voi ce lo chiedono e qui proviamo a vedere come è necessario muoversi, quando si deve gestire un’eredità o un immobile che è stato donato.
Iniziamo subito con il fornire un chiarimento ai lettori di QuiFinanza: in caso di apertura di successione o di donazione, l’agevolazione prima casa riguarda unicamente le imposte ipotecari e catastali, che devono essere versate in misura fissa.
Agevolazioni prima casa: la successione e la donazione
A regolamentare le agevolazioni prima casa ha provveduto l’articolo 69, comma 3, della Legge n. 342 del 2000, la quale ha previsto che vengano applicate unicamente l’imposta ipotecaria e quella catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna (quindi complessivamente sono 400 euro) per i trasferimenti immobiliari, che derivano da una successione o da una donazione. Questo avviene, comunque, quando il beneficiario è in possesso dei requisiti per poter accedere alle agevolazioni prima casa.
A questo punto, prima di procedere, è necessario fare un breve ripasso e andare a vedere quali sono i requisiti richiesti per accedere alle agevolazioni prima casa. Il primo è che l’immobile, oggetto dell’operazione, rientri nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
Gli altri, invece, sono:
- l’immobile deve essere collocato nel comune in cui il contribuente abbia o stabilisca la propria residenza entro diciotto mese dall’acquisto dello stesso;
- il contribuente non deve essere titolare – esclusivo o in comunione con il coniuge – di eventuali diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di un qualsiasi altro immobile collocato nel comune in cui vi è quello oggetto dell’operazione;
- il beneficiario non deve avere dei diritti – proprietà, usufrutto, abitazione o nuda proprietà – di altri immobili su tutto il territorio nazionale. Il diretto interessato non deve essere titolare di diritti esclusivi né in comunione dei beni.
Come beneficiare delle agevolazioni
Il contribuente che ha intenzione di beneficiare delle agevolazioni prima casa deve rendere manifesta la propria volontà con una dichiarazione resa nell’atto di donazione o attraverso una dichiarazione sostitutiva, che deve essere resa ai sensi degli articoli 46 e 47 del Dpr n. 445 del 2000, da allegare direttamente alla dichiarazione di successione.
All’interno di questa dichiarazione, il contribuente è tenuto a mettere in evidenza la sussistenza, nel momento in cui viene effettuato il trasferimento dell’immobile, dei requisiti previsti per ottenere l’agevolazione prima casa.
Acquisto della prima casa
L’applicazione dell’agevolazione prima casa, in caso di donazione o eredità, non preclude la possibilità, nel momento in cui si procede ad acquistare successivamente un immobile a titolo oneroso, di poter fruire dei benefici previsti dalla normativa sulla prima casa, per quanto riguarda l’imposta di registro. Il contribuente ha la possibilità di accedere nuovamente al beneficio, perché i presupposti che legittimano le due operazioni sono diversi.
Nel caso in cui il contribuente sia coinvolto nuovamente in una successione o in una donazione, non può godere nuovamente dell’agevolazione prima casa, eccetto che per quei trasferimenti che abbiano come oggetto quote dello stesso immobile.
Ricordiamo che per poter accedere alle agevolazioni prima casa, anche in questo caso è necessario che il contribuente dichiari (come impone direttamente la stessa legge) “di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo“.
È importante sottolineare che, tra le previsioni agevolative che impediscono l’accesso ai benefici per la prima casa, non viene richiamato esplicitamente il titolo gratuito. L’assenza di questo richiamo diretto risulta essere di particolare importanza per i contribuenti, perché implicitamente permette a quanti hanno effettuato un acquisto immobiliare a titolo gratuito agevolato, di rendere, senza alcun problema, la dichiarazione di essere in possesso dei requisiti previsti dalla legge, nel momento in cui hanno intenzione di fruire dei benefici prima casa a seguito di un acquisto oneroso.
Alcune precisazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate
A questo punto sembrerebbe tutto chiaro, se non fosse intervenuta l’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 86/5 del 4 luglio 2017, che si è focalizzata sul caso di un contribuente che ha già fruito dell’agevolazione prima casa per un acquisto a titolo oneroso, a cui segue l’entrata in possesso di un diverso immobile a titolo gratuito.
La possibilità di accedere alle agevolazioni previste direttamente dall’articolo 69 della Legge n. 342 del 200 risulta essere completamente preclusa nel momento in cui il contribuente risulti essere titolare di un qualsiasi diritto acquisito proprio grazie a queste agevolazioni.
Ricordiamo, comunque, che la normativa permette di usufruire delle agevolazioni prima casa, nel momento in cui si decide di acquistare un nuovo immobile, nel momento il contribuente decide di cedere l’immobile di cui è già proprietario. La normativa, infatti, prevede espressamente che:
L’aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto.
Da ciò consegue che il contribuente che ha già acquistato un’abitazione a titolo oneroso, fruendo dell’agevolazione prima casa, potrà richiederle nuovamente in sede di successione o donazione, impegnandosi a vendere, entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile agevolato, l’immobile preposseduto.
