Anche nel 2024 scattano gli obblighi di effettuare le comunicazioni nei confronti dell’Agenzia delle Entrate in relazione alla stipula dei contratti di locazione breve. Ad adempiere a questo obbligo sono gli intermediari, i quali entro il 30 giugno di ogni anno sono tenuti a effettuare una specifica comunicazione all’AdE con i dati relativi all’annualità precedente.
Nello specifico, interessati da questa operazione sono gli intermediari e i gestori dei portali telematici, che provvedono a mettere in contatto le persone che stanno cercando un alloggio con chi ha a disposizione un immobile da dare in affitto per un breve periodo. Ma entriamo nel dettaglio e verifichiamo come si devono muovere i diretti interessati.
Indice
Affitti brevi: le comunicazioni obbligatorie
Alcune regole particolarmente importanti sugli affitti brevi sono state introdotte dall’articolo 4 del Decreto Legge n. 50 del 24 aprile 2017. Gli intermediari, anche quando non sono residenti in Italia, hanno degli specifici obblighi comunicativi. Uno degli oneri burocratici più importanti riguarda la comunicazione dei dati delle locazioni brevi. Entro il 30 giugno 2024 dovranno essere comunicate telematicamente all’Agenzia delle Entrate le informazioni relative al 2023.
Altra novità particolarmente importante è stata introdotta attraverso la Legge n. 213/2023, nota anche come Legge di Bilancio 2024, che ha previsto l’aumento dell’aliquota della cedolare secca sugli affitti brevi dal secondo alloggio in poi. La tassazione, in questo caso, è passata dal 21% al 26%.
Chi deve effettuare la comunicazione entro il 30 giugno
Quali sono, sostanzialmente, i soggetti che sono tenuti a effettuare la comunicazione sugli affitti brevi direttamente all’Agenzia delle Entrate? Questa operazione deve essere effettuata dagli intermediari che facilitano l’incontro tra la domanda e l’offerta: stiamo parlando, in altre parole, dei portali internet, che gestiscono la promozione dell’affitto e la conclusione del contratto di locazione. Sono proprio loro che devono effettuare questa operazione: la deadline è fissata per il 30 giugno 2024.
È necessario segnarsi questo appuntamento sul calendario, perché dimenticarsi di assolvere questo adempimento può comportare una sanzione che varia da un minimo di 250 a un massimo di 2.000 euro.
All’interno della comunicazione devono essere contenuti i dati relativi a tutti gli affitti brevi che sono stati registrati nel corso del 2023. Per ogni singolo intermediario l’obbligo si limita unicamente ai contratti di affitto breve che sono stati conclusi attraverso il proprio operato.
Le novità previste dalla Legge di Bilancio 2024
Le novità relative agli affitti brevi per il 2024 non si fermano unicamente agli obblighi di trasmissione dei dati direttamente all’Agenzia delle Entrate. Gli intermediari sono tenuti a effettuare anche le ritenute relative ai redditi maturati da quanti mettono in locazione i propri immobili. Il versamento deve essere effettuato entro il 16 del mese successivo rispetto a quello a cui gli affitti brevi si riferiscono.
Il versamento della ritenuta deve essere effettuato utilizzando il codice tributo 1919. Questi obblighi risultano essere contenuti all’interno del comma 63 dell’articolo 1 della Legge n. 213/2024, anche conosciuta come Legge di Bilancio 2024.
Questo significa, in altre parole, che nel caso in cui l’affitto breve venga gestito direttamente da un intermediario o da una piattaforma online, questi ultimi sono obbligati a trattenere una determinata somma a titolo di ritenuta d’acconto. L’importo da versare dovrà essere pari al 21% o al 26% a seconda che si tratti di un solo immobile di più immobili (fino al quarto, perché oltre è necessario aprire la partita Iva).
Le aliquote che devono essere applicate agli affitti brevi nel 2024
Obbligati a effettuare la ritenuta d’acconto sugli affitti brevi sono anche i soggetti intermediari che risultino essere residenti al di fuori dell’Unione europea, ma che abbiano una stabile organizzazione in uno dei paesi membri. Ovviamente l’adempimento deve essere assolto solo e soltanto nel caso in cui ci siano dei corrispettivi dalle locazioni brevi. Per assolvere a questa particolare incombenza, i soggetti, che abbiamo appena citato, devono nominare un rappresentante fiscale da scegliere tra i soggetti che sono sostituti d’imposta.
Ricordiamo che sempre dal 1° gennaio 2024, i redditi che derivano direttamente dagli affitti brevi risultano essere assoggettati all’imposta sostitutiva Irpef, alle relative addizionali, all’imposta di registro e all’imposta di bollo. L’aliquota da applicare è al 21% nel caso di un’unica unità immobiliare, che sale al 26% se sono più di una.
Certificazione unica 2024
L’articolo 4 del Decreto Legge n. 50 del 24 aprile 2017 – convertito con modificazioni dalla legge n. 96 del 21 giugno 2017 – prevede che quanti esercitino l’attività di intermediazione immobiliare e quanti gestiscono dei portali telematici, devono provvedere a rilasciare la relativa certificazione unica ai sensi dell’articolo 4 del DPR n. 322/1998.
È bene sottolineare che il regime della locazione breve viene riconosciuto solo e soltanto quando vengono dati in locazione non più di quattro appartamenti per ogni singolo periodo d’imposta. In qualsiasi altro caso l’attività di locazione breve – indipendentemente da chi venga esercitata – si presume svolta in forma imprenditoriale, così come prevede l’articolo 2082 del Codice Civile. Queste disposizioni valgono trasversalmente, indipendentemente, indipendentemente da chi abbia stipulato i suddetti contratti: sono coinvolti quanti esercitano l’attività di intermediazione immobiliare e da quanti gestiscono dei portali telematici.
È bene sottolineare che, all’interno della certificazione unica, i corrispettivi che vengono percepiti a fronte delle locazioni brevi possono assumere la qualifica o di redditi fondiari o di redditi diversi. il legislatore ha previsto – ai fini della tassazione – un’imputazione rispettivamente per competenza e per cassa.
Nella compilazione della certificazione unica è necessario coordinare il principio di cassa seguito nella CU, con la natura dei predetti corrispettivi percepiti, tenuto conto della successiva tassazione in sede di dichiarazione dei redditi.
In sintesi
Dal 2024 sono state introdotte importanti novità per quanto riguarda gli affitti brevi. Gli intermediari, anche quando gestiscono dei portali internet attraverso i quali sono state effettuate le operazioni, sono tenuti a comunicare i dati dei contratti di locazione sottoscritti nel 2023 all’Agenzia delle Entrate. La deadline per fare questa operazione è il 30 giugno 2024.
Altro obbligo è quello del versamento della ritenuta d’acconto e della compilazione della certificazione unica.
