La sanatoria edilizia rappresenta una procedura amministrativa finalizzata alla regolarizzazione delle situazioni in cui un immobile, nella sua attuale condizione, si discosta dal progetto inizialmente autorizzato tramite i permessi edilizi presentati all’ente comunale competente. La normativa che disciplina questa pratica è rintracciabile nel Testo Unico sull’Edilizia, nello specifico all’articolo 36.
Le regole per la sanatoria edilizia
La procedura di regolarizzazione edilizia, comunemente nota come sanatoria edilizia, è un percorso delineato nel Testo Unico dell’Edilizia (Dpr 380/2001) che consente di adeguare le opere costruite alle normative edilizie e urbanistiche, pur essendo prive di titolo edilizio.
Il rilascio della sanatoria, accompagnato da una sanzione finanziaria, è vincolato al requisito della doppia conformità: l’opera eseguita senza autorizzazione deve rispettare le norme vigenti al momento della sua realizzazione e al momento della richiesta di sanatoria. In sostanza, la sanatoria si applica a lavori conformi alla normativa, ma realizzati senza la documentazione necessaria. Essenzialmente, rappresenta il riconoscimento formale della conformità dell’opera, anche se inizialmente realizzata senza le adeguate autorizzazioni.
Esistono diverse tipologie di sanatoria edilizia secondo il DPR 380/2001, e la scelta tra queste dipende dalla natura dell’illecito o dall’irregolarità edilizia riscontrata rispetto allo stato legittimo dell’immobile. Le opzioni includono il rilascio del Permesso di Costruire in sanatoria (art. 36), la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA edilizia) in sanatoria (art. 37) e la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA edilizia) tardiva (art. 6-bis).
Parallelamente al regime ordinario del Testo Unico Edilizia Dpr 380/01, vanno considerate le procedure straordinarie ammesse in passato attraverso il condono edilizio (L. 47/1985, L. 724/1994, DL 269/2003).
In sintesi, le procedure di rilascio del Permesso di Costruire in sanatoria e di deposito della SCIA in sanatoria mirano a regolarizzare formalmente le opere, correggendo l’omissione della procedura che avrebbe altrimenti potuto essere eseguita e approvata. L’obiettivo è evitare la demolizione di opere sostanzialmente conformi alle norme edilizie e urbanistiche, ma prive del titolo necessario.
Per quali opere è possibile richiederla
La sanatoria edilizia, pertanto, si occupa di regolarizzare aspetti formali (come l’omissione di procedure), ma non affronta le questioni sostanziali relative a opere illecite che violano o non sono conformi al quadro normativo. Le procedure ordinarie di SCIA e Permesso di Costruire in sanatoria escludono la possibilità di regolarizzare opere illegali e abusi edilizi che risultano essere in contrasto anche con una sola parte delle norme vigenti al momento della loro presentazione.
Esistono diverse situazioni per le quali è possibile richiedere una sanatoria edilizia. In particolare:
- Opere edilizie minori: la regolarizzazione può essere richiesta per interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, come la sostituzione di infissi o la costruzione di recinzioni. Questa opzione è vantaggiosa per i proprietari che desiderano adeguarsi alle normative senza affrontare eccessivi oneri burocratici.
- Opere edilizie maggiori: queste procedure di sanatoria edilizia sono dedicate a interventi più significativi, come ristrutturazioni importanti, ampliamenti strutturali o la creazione di nuovi vani. Includono modifiche che comportano variazioni sostanziali nella volumetria o nella destinazione d’uso dell’immobile. La procedura è rivolta a coloro che intendono regolarizzare progetti edilizi più complessi.
- Lottizzazione abusiva: la sanatoria edilizia può essere richiesta anche per la regolarizzazione di situazioni legate alla divisione illecita di terreni in lotti edificabili e alla realizzazione di infrastrutture senza l’adeguata autorizzazione.
In sintesi, la sanatoria edilizia può essere richiesta solo quando sussiste il requisito della doppia conformità, assicurando che le opere eseguite senza autorizzazione rispettino le norme vigenti al momento della realizzazione e al momento della richiesta di sanatoria.
Le fasi da seguire
La prima fase del processo per richiedere una sanatoria edilizia implica la presentazione di un’istanza entro 90 giorni dalla constatazione dell’illecito, rivolta al Comune o alla Regione a seconda delle normative locali vigenti. Questa istanza deve includere documenti tecnici dettagliati relativi all’opera abusiva, quali planimetrie, prospetti e relazioni descrittive, al fine di consentire all’autorità di comprendere completamente la natura dell’intervento.
Successivamente, il richiedente è tenuto a versare il contributo di sanatoria edilizia, la cui quantità dipende dalla specifica tipologia dell’opera abusiva e dalle tariffe stabilite dall’ente locale. Una volta ricevuta l’istanza, l’autorità competente avvia il processo di verifica della documentazione presentata e, in caso di valutazione positiva, ossia se l’opera abusiva può essere regolarizzata, emette un provvedimento di sanatoria. Questo atto ufficiale certifica la regolarizzazione dell’opera abusiva, consentendo al proprietario di continuarne l’utilizzo in conformità alla legge.
Costi e tempistiche della sanatoria edilizia
La sanatoria edilizia implica costi e tempistiche ben definite. In particolare, la normativa di riferimento stabilisce che la richiesta di permesso in sanatoria deve essere esaminata dal dirigente o responsabile dell’ufficio comunale competente entro 60 giorni. Nel caso in cui l’amministrazione non risponda entro questo periodo, la richiesta viene considerata respinta.
Per quanto concerne i costi associati alla sanatoria edilizia, è essenziale considerare due categorie principali di spese:
- Sanzione amministrativa: l’importo di questa sanzione può variare in base alla tempestività della presentazione della richiesta di sanatoria edilizia e al tipo di titolo abilitativo mancante.
- Parcella del tecnico: questa voce riguarda l’onorario che deve essere corrisposto al professionista incaricato di preparare e presentare la documentazione tecnica necessaria per la richiesta di sanatoria. Il professionista può essere un geometra, un ingegnere o un architetto, e l’importo della parcella può variare notevolmente in base alla complessità della sanatoria e ai servizi offerti dall’incaricato stesso.
La tempestività nella presentazione della richiesta e la scelta del professionista possono influire notevolmente sui costi complessivi della sanatoria edilizia. Inoltre, è fondamentale considerare che il mancato rispetto delle tempistiche stabilite dalla normativa può comportare la considerazione automatica della richiesta come respinta.
Qualora l’abuso edilizio non soddisfi il requisito di doppia conformità, ovvero non rispetti le norme sia al momento della realizzazione che al momento della presentazione della richiesta di regolarizzazione, i proprietari sono obbligati a procedere con la demolizione dell’edificio e al successivo ripristino del sito. In alternativa, possono optare per il versamento di una sanzione ammontante al doppio del costo di costruzione, nel caso in cui la demolizione possa compromettere la parte dell’edificio costruita in conformità.
Questa disposizione evidenzia la severità delle conseguenze nel caso in cui l’abuso edilizio non possa essere regolarizzato attraverso la sanatoria edilizia a causa della mancata conformità alle normative vigenti. La scelta tra demolizione e pagamento di una sanzione significativa dipenderà dalle circostanze specifiche e dalle valutazioni dell’autorità competente.
