Magari l’assemblea ha deciso di ripartire le spese in modo arbitrario, o peggio, ha approvato interventi che ledono i tuoi diritti di proprietario. La buona notizia è che esistono gli strumenti giuridici per opporsi.
Indice
Quali sono i motivi validi per impugnare una delibera condominiale?
Le delibere condominiali non sono intoccabili. Alcune possono essere impugnate e annullate. Vediamo in quali casi le delibere possono essere impugnate.
Delibere nulle
Sono affette da vizi talmente gravi da renderle inesistenti. Ad esempio, se l’assemblea delibera di modificare la destinazione d’uso di una proprietà privata trasformandola in bene comune senza il consenso del proprietario. Tale delibera è nulla per violazione dei diritti individuali del condomino. Le delibere nulle possono essere impugnate in qualsiasi momento da chiunque vi abbia interesse, compreso l’amministratore di condominio.
Le principali cause di nullità includono:
- mancanza degli elementi essenziali: delibere con oggetto indeterminato o indeterminabile;
- oggetto illecito o impossibile: delibere che prevedono attività contrarie all’ordine pubblico o al buon costume;
- incompetenza dell’assemblea: quando l’assemblea delibera su materie che esulano dalle proprie attribuzioni;
- lesione dei diritti individuali dei condomini: ad esempio, una delibera che incide sulla proprietà esclusiva di un condomino senza il suo consenso.
Delibere annullabili
Le delibere annullabili hanno vizi meno gravi rispetto a quelle nulle. Ad esempio, un condomino non riceve l’avviso di convocazione dell’assemblea e, di conseguenza, non partecipa. Le delibere adottate in tale assemblea sono annullabili per vizio di convocazione.
Le delibere annullabili possono essere impugnate solo entro un termine perentorio di 30 giorni. Le principali cause di annullabilità includono:
- vizi nella convocazione dell’assemblea: mancata o tardiva comunicazione dell’avviso di convocazione;
- irregolarità nella costituzione dell’assemblea: come la mancanza del numero legale per deliberare;
- maggioranze insufficienti: adozione di delibere con un numero di voti inferiore a quello previsto dalla legge o dal regolamento condominiale;
- vizi formali: ad esempio, omissione della firma del presidente o del segretario nel verbale.
Chi può impugnare una delibera condominiale e in quali termini?
L’art. 1137 c.c. stabilisce che hanno diritto a impugnare una delibera condominiale i condomini assenti e quelli dissenzienti o astenuti. Prima di procedere giudizialmente, è obbligatorio esperire un tentativo di mediazione (D.lgs. n. 28/2010). L’amministratore di condominio può partecipare al procedimento di mediazione e, secondo le recenti modifiche normative, può anche attivarlo autonomamente. Tuttavia, non può concludere un accordo senza delibera assembleare. Se l’assemblea non approva la proposta di conciliazione, la mediazione si considera non conclusa.
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Tipologia di condominio |
Termine di impugnazione |
Decorrenza del termine |
|---|---|---|
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Dissenziente |
30 giorni |
dalla data della delibera |
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Astenuto |
30 giorni |
dalla data della delibera |
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Assente |
30 giorni |
dalla comunicazione del verbale |
Cosa succede se non impugno una delibera entro i termini?
Se non impugnate nei termini previsti dalla legge, le delibere annullabili divengono definitive. La delibera è valida ed efficace nei confronti di tutti i condomini; anche se viziata, non potrà più essere impugnata, con l’effetto di vincolare tutti all’esecuzione di quanto deliberato.
Se l’assemblea ha approvato una ripartizione delle spese condominiali errata e il condomino non impugna entro 30 giorni, dovrà comunque pagare quanto richiesto. Lo stesso vale per delibere che approvano lavori straordinari: in caso di mancato pagamento, il condomino potrà subire un decreto ingiuntivo.
Se si sospetta un vizio nella delibera ma non si è sicuri di impugnare subito, si può inviare una diffida all’amministratore chiedendo chiarimenti o contestando formalmente il vizio. Anche se non sospende i termini, può servire come prova utile in un eventuale futuro contenzioso.
Le delibere nulle, invece, possono essere impugnate in qualsiasi momento, essendo prive di validità giuridica.
E’ possibile sospendere l’efficacia di una delibera durante l’impugnazione?
L’art. 1137 c.c., stabilisce che:
“l’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria”.
Il condomino che intende sospendere l’efficacia di una delibera deve inserire tale richiesta nell’atto di citazione per l’impugnazione della delibera. E dimostrare la sussistenza del fumus boni iuris (la fondatezza giuridica delle ragioni addotte) e il periculum in mora (il rischio di un danno grave e irreparabile derivante dall’esecuzione della delibera impugnata)
Il giudice verifica:
- il pregiudizio lamentato dal ricorrente: ad esempio, un danno economico significativo o la compromissione di diritti individuali;
- l’interesse del condominio all’esecuzione della delibera: come la necessità di realizzare lavori urgenti.
Secondo la giurisprudenza, la sospensione può essere concessa non solo in presenza di un pregiudizio irreparabile, ma anche in ragione di un danno ingiusto purché di intensità tale da prevalere sulle opposte ragioni del condominio.
Quali sono le possibili conseguenze dell’impugnazione?
Se il giudice accoglie l’impugnazione, la delibera viene annullata con effetto retroattivo (ex tunc), ossia sin dalla sua adozione. Quindi, la delibera è considerata come mai esistita, e tutti gli effetti prodotti vengono meno. Ad esempio, se una delibera annullata aveva approvato lavori straordinari, tali lavori non potranno più essere eseguiti sulla base di quella decisione.
A seguito dell’annullamento, l’amministratore è tenuto ad aggiornare il registro dei verbali, annotando l’annullamento sul verbale relativo (art. 1130, co. 7, c.c.). Inoltre, deve informare l’assemblea, convocando una riunione per valutare, se necessario, l’adozione di una nuova delibera.
Conseguenze economiche
L’annullamento di una delibera può comportare conseguenze economiche per il condominio, come:
- restituzione di somme: se i condomini hanno già versato contributi sulla base della delibera annullata, potrebbe essere necessario restituire tali importi o compensarli in future ripartizioni.
- spese legali: le spese legali sostenute per l’impugnazione possono gravare sul condominio, soprattutto se l’annullamento è dovuto a vizi imputabili all’assemblea o all’amministratore.
L’abuso del diritto nelle delibere condominiali
Un tema di crescente rilevanza nei contenziosi condominiali è quello dell’abuso del diritto. Ciò accade quando un condomino esercita un diritto in modo eccessivo. Un esempio è la convocazione reiterata di assemblee per impugnare sistematicamente ogni decisione, ostacolando il funzionamento del condominio. La giurisprudenza ha recentemente chiarito che non è sufficiente l’esercizio formale di un diritto per renderlo legittimo: esso deve essere bilanciato con il principio di buona fede e con l’interesse della collettività condominiale (Cass. sent. n. 21773/2021).
