Come deve essere gestita l’Imu sugli immobili senza rendita catastale? A differenza di quanto si possa pensare, l’imposta deve essere versata lo stesso. Per determinare l’importo che deve essere pagato, però, si deve tenere conto del valore dell’area edificabile.
Rimangono immutate, invece, le scadenze entro le quali effettuare i versamenti:
- 16 giugno per l’acconto;
- 16 dicembre per il saldo.
Indice
Bisogna pagare l’Imu se il cantiere è aperto?
Quando viene aperto un cantiere, che porta alla realizzazione di un nuovo immobile o alla ristrutturazione di uno esistente, siamo di fronte ad una radicale e profonda trasformazione, che va a impattare sulla proprietà non solo da un punto di vista materiale, ma anche su quello più strettamente fiscale.
Quando vengono espletate queste operazioni l’immobile viene censito al catasto in due categorie provvisorie (a seconda dei lavori che si stanno effettuando):
- F/3 per i fabbricati in corso di costruzione;
- F/4 per le unità non ancora definite.
Sono due categorie senza rendite catastali: una situazione determinata dalla condizione provvisoria dell’edificio. E che potrebbe indurre il proprietario a un errore e ritenere, che almeno temporaneamente, sia esonerato dal pagamento dell’Imu.
Benché l’immobile non abbia alcuna rendita catastale, la giurisprudenza consolidata prevede che l’imposta venga versata lo stesso, spostando l’oggetto dell’imposizione dal fabbricato al terreno sul quale lo stesso sorge.
Differenza tra fabbricato e aree fabbricabile
L’obbligo di pagare l’Imu per gli immobili accatastati nelle categorie F/3 e F/4, troppo spesso, genera molta confusione tra i contribuenti. Ma in realtà le norme sono molto precise.
Il catasto utilizza queste due categorie, considerate come fittizie, per censire degli immobili che non possono ancora produrre un reddito.
Il fabbricato in costruzione non genera rendita
Un fabbricato che è in fase di costruzione o un’unità immobiliare oggetto di interventi tali da rendere indefiniti i contorni e la sua consistenza, proprio per loro natura, non hanno una rendita catastale attribuibile oggettivamente.
Da un punto di vista puramente normativo, perché un immobile possa essere considerato un fabbricato sul quale pagare l’Imu deve essere in possesso di una caratteristica chiara e imprescindibile: oltre a essere iscritto al catasto, deve essere in possesso di una rendita. Le unità censite all’interno delle categorie F/3 e F/4 non possono essere tassate come fabbricati.
L’Imu si paga sul valore del terreno
Gli immobili, però, non sono esonerati dal pagamento dell’Imu. La normativa, infatti, li ha spostati in un’altra categoria imponibile, facendoli rientrare nelle aree fabbricabili.
Fino a quando non terminano i lavoro e vengono definitivamente accatastati, a questo punto con una rendita definitiva, gli immobili non vengono tassati per il valore del manufatto, ma per il valore del terreno su cui vengono effettuati i lavori.
Cos’è un fabbricato da un punto di vista fiscale
A riscrivere sostanzialmente le regole dell’Imu è stata la Legge n. 160/2019, cioè la Legge di Bilancio 2020. All’articolo 1, comma 741, lettera a) fornisce un’indicazione molto chiara di cosa sia un fabbricato:
L’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita catastale.
Abbiamo riportato nel dettaglio la locuzione con attribuzione di rendita catastale, perché è l’elemento chiave su cui ruota tutta la normativa Imu.
Vengono esclusi, di fatto, dal perimetro dei fabbricati gli immobili che, benché esistano da tutti i punti di vista, sono sprovvisti di una rendita – come quelli delle categorie F/3 e F/4.
Attraverso questa norma non viene creato quello che si può definire come un vuoto d’imposta, ma, molto più semplicemente, viene spostata la tassazione su parametri differenti. Su tutti il possesso di un’area sulla quale può essere realizzato un fabbricato.
Spostando i riflettori non viene a mancare un valore economico sul quale calcolare l’Imu, non condizionandolo allo stato di avanzamento dei lavori dell’edificio su cui sorge.
Fabbricato in costruzione: come si calcola l’Imu
A questo punto abbiamo chiarito che un immobile F/3 o F/4 è pur sempre soggetto all’Imu, anche se come area fabbricabile. Ora è necessario trovare il corretto metodo di calcolo per ottenere l’imposta corretta da versare.
Per i fabbricati sappiano che la base imponibile sulla quale calcolare l’Imu è strettamente legata alla rendita catastale rivalutata e moltiplicata per un determinato coefficiente.
Quando si tratta di un’area fabbricabile è necessario fare riferimento al suo valore di mercato. Come base imponibile di riferimento è necessario prendere in considerazione il valore venale in comune commercio aggiornato al 1° gennaio dell’anno di imposizione.
L’articolo 1, comma 746, della Legge n. 160/2019 ha chiarito anche come si debbano comportare i contribuenti per gli immobili oggetto di ristrutturazione.
In questo caso la base imponibile da prendere in considerazione è quella relativa al valore dell’area considerata fabbricabile e non deve essere preso in considerazione il valore del fabbricato in corso d’opera.
I principi che abbiamo enunciato fino a questo momento dovranno essere applicati fino a quando verranno ultimati i lavori, se quella data precede l’utilizzo dell’immobile. Il proprietario, ribadiamo, è tenuto a pagare l’imposta calcolata sul valore del terreno, come se l’edificio non esistesse, almeno fino alla sua definitiva conclusione.
Purtroppo riuscire a determinare quale sia il valore venale è complesso. Questo è il motivo per il quale i Comuni forniscono valori di riferimento per le diverse zone del proprio territorio in modo da agevolare i contribuenti e ridurre al minimo gli errori (e i possibili contenziosi).
Da quando si inizia a pagare l’Imu come fabbricato
In sostanza, dunque, la tassazione come area fabbricabile è transitoria e termina in un momento ben preciso, definito dall’articolo 1, comma 741 della Legge 160/2019:
- quando i lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione sono ultimati;
- quando il fabbricato viene effettivamente utilizzato, anche se i lavori, almeno da un punto di vista formale, non sono ancora ultimati.
