Con il termine poco conosciuto di condhotel ci si riferisce ad un condominio che funziona come un hotel. Introdotto attraverso il Decreto Legge n. 133/14 – ossia il cosiddetto Decreto Sblocca Italia -, convertito dalla Legge n. 164/14, il condhotel è sostanzialmente un banale condominio che funziona come come un albergo: l’immobile è suddiviso in singole unità immobiliari, la cui proprietà risulta essere in capo a diversi soggetti.
La struttura ha una particolarità che la contraddistingue dai normali condomini: i singoli proprietari usufruiscono di una serie di servizi comuni, come ad esempio la registrazione degli ospiti nella hall ed il servizio di portierato. Il fine ultimo è quello di sfruttare l’immobile per darlo in affitto a soggetti terzi, che sono interessati a soggiornare nella città per vacanza, lavoro o per dei soggiorni di breve durata.
Il singolo proprietario ha la possibilità, quindi, di utilizzare personalmente l’immobile per una parte dell’anno e, per un certo periodo, concederlo in affitto. In modo da sfruttare le potenzialità della struttura ricettiva.
Indice
Cos’è un condhotel
A disciplinare i condhotel per la prima volta in Italia è stato l’articolo 31 del Decreto Legge n. 133 del 12 settembre 2014, convertito nella Legge n. 14 dell’11 novembre 2014. Le condizioni di esercizio dell’attività sono state regolamentate dal Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri n. 13 pubblicato il 22 gennaio 2018.
Il condhotel è un albergo aperto al pubblico. Benché sia costituito da più unità immobiliari che fanno capo a diversi proprietari viene gestito centralmente. I servizi offerti sono generalmente quelli connessi ad un hotel: alloggio ed eventualmente vitto. Le unità abitative destinate a questo scopo sono dotate di una cucina, la cui superficie complessiva, però, non deve superare il 40% della superficie netta che viene destinata alle camere.
L’attività di condhotel prevede che i servizi relativi alla fornitura di alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, benché le singole proprietà immobiliari facciano capo a diversi soggetti, vengano fornite unitariamente. E che, per la loro gestione, venga nominato un gestore unico..
Condhotel, quali caratteristiche devono essere rispettate
Le condizioni di esercizio di un condhotel devono essere compatibili con la gestione unitaria della struttura nella quale l’attività viene svolta. Nello specifico devono essere rispettati i seguenti requisiti:
- al netto delle unità abitative devono essere presenti almeno 7 camere, che devono essere ubicate nello stesso comune ed avere una distanza, l’una dall’altra, inferiore a 200 metri lineari rispetto all’’edificio alberghiero nel quale si deve effettuare il check-in;
- la percentuale massima della superficie netta delle unità abitative non deve superare il 40% della superficie che viene destinata alle camere;
- deve essere prevista una portineria unica per tutti i soggetti che usufruiscono del condhotel;
- deve essere effettuato un intervento di riqualificazione dal cui esito deve essere riconosciuto l’esercizio dell’attività alberghiera con una classificazione minima pari a tre stelle;
- deve essere rispettata la normativa attualmente in vigore per l’agibilità per le unità abitative ad uso residenziale prevista dall’ex articolo 24 DPR n. 380/E/01.
Come funziona un condhotel
Il condhotel ha uno scopo ben preciso: permettere al proprietario della singola unità immobiliare di mettere a reddito la proprietà per certi periodi dell’anno. Nel momento in cui non sia utilizzata direttamente dal proprietario. Grazie ai soggiorni di breve durata, con la condivisione dei servizi comuni, è possibile ottenere ottenere dei guadagni.
Entrando un po’ più nel dettaglio, ogni singola unità immobiliare è sostanzialmente privata. Ma può essere affittata a un qualsiasi avventore. I proprietari possono accedere all’unità immobiliare in qualsiasi momento che non sia già stato riservato a dei turisti paganti.
Per attrarre i viaggiatori vengono erogati alcuni servizi:
- portineria;
- personale completo;
- pulizie;
- piscine;
- vasche idromassaggio;
- strutture per il fitness;
- strutture per il tempo libero.
Nel momento in cui un acquirente acquista una singola unità immobiliare sottoscrive un accordo attraverso il quale vengono delineati i termini di proprietà. Diventare proprietari di un condhotel significa accettare delle condizioni che servano a mantenere la proprietà operativa come resort, fattore che comporta delle significative limitazioni all’utilizzo dell’unità a tempo pieno da parte degli stessi proprietari.
Ad ogni modo i proprietari sono responsabili del versamento di eventuali tasse, assicurazioni, manutenzione e miglioramenti domestici.
Spetta alle singole Regioni, attraverso appositi regolamenti, disciplinare l’avvio e l’esercizio di un condhotel. È necessario, ad ogni modo, che i servizi per le unità abitative a destinazione residenziale siano erogati per un numero di anni superiore a 10 dal momento in cui l’attività è iniziata. Fatti salvi eventuali casi di cessazione determinati da cause di forza maggiore.
Le responsabilità di un singolo proprietario
Le responsabilità in capo al proprietario di un condhotel sono simili a quelle dei soggetti che hanno acquistato un appartamento. Devono, infatti, essere seguiti i regolamenti del loro edificio e devono prendersi in carico tutti gli oneri connessi alla proprietà immobiliare, come imposte, tasse, assicurazioni e quanto ne consegue.
I costi delle utenze delle singole unità immobiliari – pensiamo a gas, internet ed elettricità – sono a carico dei singoli proprietari, che le devono pagare mensilmente. Non importa chi stia soggiornando in quel momento nell’appartamento. Nel momento in cui un proprietario intende affittare la propria unità, deve comunicare le date alla direzione della struttura ricettiva.
Quali compiti ha la direzione del condhotel
Sono due i compiti principali in capo alla direzione del condhotel: coordinare i soggiorni e mantenere le unità. Le operazioni connesse alle pulizie spettano alla gestione in loco: in questo modo viene facilitata il soggiorno degli ospiti e le loro prenotazioni. Il personale, inoltre, si occupa delle esigenze quotidiane degli ospiti, in modo da garantire che i condhotel funzionino come un reddito passivo.
La gestione di condhotel, però, ha anche degli svantaggi: i costi per i servizi di manutenzione e pulizia, in molti casi, possono essere elevati. gli addetti devono essere calibrati in base alla metratura di ogni unità. oltre il fatto che il valore dell’immobile può essere condizionato dall’attrattività turistica della zona.
