I contribuenti che beneficiano delle agevolazioni prima casa hanno la possibilità di alienare l’immobile per il quale hanno ottenuto il beneficio e ottenere un credito d’imposta per un riacquisto. Questa sorta di ulteriore contributo, però, è strettamente personale: non si trasmette agli eredi.
A fornire questa particolare indicazione è stata direttamente l’Agenzia delle Entrate, che ha chiarito la posizione di un erede che ha ricevuto in successione la quota di un immobile che aveva acquistato in comproprietà con il coniuge e per il quale, ora come ora, può utilizzare solo parte del credito d’imposta dopo l’alienazione dello stesso.
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Il credito d’imposta è personale
L’Agenzia delle Entrate ha dovuto fornire una serie di chiarimenti relativi all’utilizzo del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa.
A finire sotto la lente d’ingrandimento è l’acquisto al 50% con il coniuge di un’abitazione da parte di una contribuente che aveva beneficiato delle agevolazioni prima casa. Nel corso del 2024 aveva effettuato un nuovo acquisto.
Con la dichiarazione dei redditi del 2025, il soggetto in questione aveva intenzione di utilizzare il credito d’imposta che aveva maturato per il riacquisto.
Aveva deciso, quindi, di rivolgersi all’Agenzia delle Entrate, in modo da avere un’idea di quali regole debbano essere applicate in questi casi, dato che nel corso del 2011 aveva ereditato la quota del marito.
L’Agenzia delle Entrate ha fornito alcuni chiarimenti attraverso la risposta all’interpello n. 238/2025. La donna è proprietaria del 75% dell’immobile, ma il valore del credito d’imposta deve essere calcolato tenendo conto esclusivamente della quota originaria, ossia il 50%.
L’AdE, infatti, ha chiarito che il credito d’imposta non spetta agli eredi, perché è personale. La contribuente ne può beneficiare perché risulta essere l’acquirente, insieme al marito, dell’immobile, che deve necessariamente essere venduto entro e non oltre il 2026.
Quanti mettono in vendita un immobile dopo averlo ricevuto in donazione o per un atto di successione, non possono avvalersi del credito di imposta, anche se l’immobile, a suo tempo, era stato acquistato con le agevolazioni prima casa.
Come deve essere calcolato il credito d’imposta
Se al momento del rogito con il coniuge era stata pagata un’imposta di registro pari al 3% e il suo ammontare era, a titolo di esempio, pari a 1.000 euro, è su questo importo che è necessario effettuare i nuovi calcoli.
Il credito, a questo punto, sarà pari al minore degli importi dei tributi applicati ai due acquisti agevolati. Stando a quanto spiega l’Agenzia delle Entrate, il confronto:
Dovrà essere fatto tra la quota del 50% dell’imposta di registro assolta sul primo acquisto e l’Iva complessivamente pagata sul secondo acquisto.
Questo significa, fermo restando l’esempio che abbiamo effettuato in precedenza, che il contribuente ha la possibilità di utilizzare un credito d’imposta pari a 500 euro o all’Iva pagata sul secondo acquisto, nel caso in cui questa dovesse essere inferiore a 500 euro.
Sempre che l’immobile acquistato con il coniuge venga ceduto entro il 2026, rispettando, quindi, il termine dei due anni dal secondo acquisto agevolato.
Due anni di tempo per vendere il vecchio immobile
Abbiamo correttamente scritto che il contribuente in questione ha due anni di tempo per vendere il vecchio immobile, perché le tempistiche per effettuare questa operazione sono state allungate. E questo vale anche per le operazioni che sono state svolte nel corso del 2024.
A fornire una serie di chiarimenti in questo senso ci ha pensato sempre l’Agenzia delle Entrate, questa volta con la risposta n. 197 del 30 luglio 2025.
La presa di posizione degli uffici tributari, questa volta, prende spunto da una richiesta di informazioni avanzata da un altro contribuente, che ha acquistato una nuova abitazione beneficiando delle agevolazioni prima casa e del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa previsto dall’articolo 7 della Legge n. 448/1998.
Stando a quanto ha chiarito lo stesso contribuente, nel momento in cui procedeva con l’acquisto era già in possesso di un immobile agevolato e, come prevede l’agevolazione sulla prima casa, con la sottoscrizione dell’atto si era impegnato a rivendere entro un anno dal giorno del rogito.
L’articolo 1, comma 116, della Legge 207/2024 – la Legge di Bilancio 2025 – ha esteso a due anni il termine entro il quale deve essere alienato l’immobile pre-posseduto, in modo da mantenere il beneficio prima casa.
A questo punto il contribuente ha chiesto all’AdE:
- se il raddoppio dei tempi possa essere applicato anche per gli acquisti che sono stati effettuati nel corso del 2024, nel caso in cui fosse ancora in corso al termine di un anno per mettere in vendita l’immobile pre-posseduto;
- se sia ancora possibile beneficiare del credito d’imposta se si vende il vecchio immoible entro due anni.
L’Agenzia delle Entrate, in questa occasione, ha confermato quanto già aveva indicato nella precedente risposta n. 127/2025, nella quale aveva spiegato che la norma ha concesso più tempo agli acquirenti per vendere la precedente casa agevolata, ma non ha fissato un termine temporale per gli acquisti che vengono effettuati a partire dal 1° gennaio 2025.
Questo, sostanzialmente, significa che il nuovo termine è anche applicabile per le compravendite che sono state effettuate nel corso del 2024, quando il termine previsto era ancora di un anno.
Questo è il motivo per il quale anche per il caso che abbiamo analizzato in precedenza si applica la deadline di 24 mesi per effettuare l’alienazione del vecchio immobile.
