La ripartizione delle spese condominiali è un tema sempre molto caldo, soprattutto quando i condomini devono versare somme ingenti di denaro. Spesso i dibattiti si fanno particolarmente accesi e talvolta finiscono con i contendenti dinnanzi ai Tribunali. Un motivo di discussione può essere l’installazione di un ascensore in un edificio che ne è privo. Conoscere le regole che disciplinano la vita all’interno della compagine condominiale, in particolar modo quelle relative alla ripartizione degli oneri condominiali, è il miglior modo per prevenire inutili controversie. Vediamo pertanto come devono essere divisi i costi per installare o sostituire un ascensore, quali sono le maggioranze necessarie e come devono essere ripartite le spese per la sua manutenzione in futuro.
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L’ascensore è un bene comune
L’ascensore rientra tra i servizi comuni alle unità abitative situate in condominio. Sulla base di quanto disposto dall’articolo 1117 codice civile, infatti, l’ascensore fa parte di quei beni rientranti tra le Parti comuni. Esso è infatti menzionato al punto 3) dell’articolo tra le opere o installazioni destinati all’uso comune e in quanto tali oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio. La presenza di un ascensore all’interno di uno stabile condominiale può tuttavia non essere un’esigenza di tutti. Può essere visto con particolare favore, ad esempio, da chi vive ai piani alti oppure dai proprietari degli appartamenti in cui siano presenti anziani o persone affette da disabilità. Al contrario, solitamente non è oggetto di interesse per chi vive al piano terra o per i proprietari di negozi o magazzini.
È dunque importante conoscere quelli che sono i quorum deliberativi, ovvero le maggioranze necessarie per poter approvare i lavori di installazione di un ascensore, considerato che, in linea generale, ogni delibera condominiale è vincolante per tutti i condomini.
Il primo punto da prendere in considerazione è quello relativo alla tipologia di lavoro che si dovrà svolgere in quanto a questo aspetto è connessa la maggioranza richiesta. L’installazione di un ascensore, prima non esistente nell’edificio, costituisce un’innovazione, in quanto si tratta di un’opera nuova diretta al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, come indicato dall’articolo 1120 codice civile. Esso costituisce altresì un’opera volta all’abbattimento delle barriere architettoniche qualora sussistano i requisiti tecnici previsti dalla legge in materia, per la quale tra l’altro si può fruire di incentivi fiscali .
In caso di innovazioni l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro 30 giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione della deliberazione. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità dell’intervento in questione. In mancanza, l’amministratore dovrà invitare il condomino interessato a fornire senza indugio le necessarie integrazioni. Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.
Maggioranza per approvare l’installazione dell’ascensore
Trattandosi di un intervento volto al miglioramento o all’uso più comodo di un bene comune, la delibera dovrà essere approvata dall’assemblea condominiale con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.
Qualora l’installazione dell’ascensore, per i requisiti tecnici richiesti dalla legge, si possa considerare come un intervento finalizzato all’abbattimento delle barriere architettoniche potrà essere approvato con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. In questo caso il lavoro deve soddisfare tutte le condizioni affinché possa essere considerato essenziale per consentire a persone affette da importanti handicap di fruire degli spazi comuni con la maggiore agilità possibile. Ecco che in tal caso la maggioranza richiesta per l’installazione dell’impianto sarà ridotta poiché il legislatore vuole incentivare questa tipologia di lavori, anche mediante la previsione di agevolazioni fiscali.
Occorre tener presente che qualora l’innovazione comporti una spesa molto gravosa, come solitamente avviene nel caso dell’ascensore, e consista in un impianto suscettibile di utilizzazione separata si applicheranno anche le regole particolari di cui all’articolo 1121 codice civile.
Ripartizione spese installazione ascensore
Qualora l’installazione dell’ascensore comporti una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario (cioè superflua) rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio e sia suscettibile di utilizzo separato, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo di spesa. È quanto affermato dall’articolo 1121 codice civile per il quale dunque le spese potranno essere sostenute, purché vi sia un possibile utilizzo separato dell’impianto, solo da coloro che lo hanno voluto evitando di imporre il costo a coloro che non sono interessati.
E se l’utilizzo separato non fosse possibile? La norma afferma che l’innovazione gravosa o voluttuaria non è consentita a meno che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata secondo le maggioranze che abbiamo già indicato, intenda sopportarne integralmente la spesa. In tal caso dunque, in via del tutto eccezionale, la delibera non sarebbe vincolante per i condomini dissenzienti e non interessati all’installazione dell’ascensore. Dunque al momento dell’installazione coloro che non hanno contribuito finanziariamente non potranno trarne alcun vantaggio. Tuttavia, qualora sia possibile l’utilizzo separato dell’impianto, in un secondo momento, i condomini o i loro eredi, pagando una quota dei costi, potranno essere ammessi all’utilizzo dell’ascensore.
L’articolo 1123 codice civile stabilisce che chi dovrà contribuire alla spesa per l’innovazione deliberata a maggioranza dovrà versare una quota in misura proporzionale al valore della sua proprietà, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose (come può essere l’ascensore) destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne.
Ripartizione spese di manutenzione ascensore
Passiamo ora ad esaminare la situazione facendo riferimento alle spese che nel tempo si rendano necessarie per la manutenzione dell’ascensore. L’ascensore è un impianto che può rompersi con il trascorrere del tempo e richiede pertanto un’accurata manutenzione. Quando l’impianto è ormai obsoleto ed è diventato insicuro può essere necessaria anche una sua sostituzione.
La ripartizione della spesa di manutenzione o conservazione avviene secondo il criterio di cui all’articolo 1124 codice civile in base al quale la spesa relativa agli ascensori è sostenuta dai proprietari cui l’ascensore serve. Con che criterio? Per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Per valore delle singole unità abitative si intende il valore millesimale. Per la sua determinazione occorre pertanto fare riferimento alle tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio. Questo criterio misto vuole conciliare la posizione dell’unità immobiliare all’interno del fabbricato con il suo valore economico. Per ciò che concerne il criterio di ripartizione delle spese relative alla manutenzione dell’impianto, non viene effettuata alcuna distinzione in base alla tipologia di manutenzione.
Facendo riferimento a quanto disposto dal testo unico dell’edilizia nella manutenzione ordinaria rientrano opere di riparazione, sostituzione delle finiture dell’edificio o volte a integrare e mantenere in efficienza gli impianti già esistenti.
Sono di manutenzione straordinaria le opere o le modifiche volte a rinnovare parti anche strutturali o impianti tecnologici purché non comportino modifiche della destinazione d’uso. In caso di lavori di manutenzione ordinaria agisce l’amministratore in sua autonomia. Per le spese di manutenzione straordinaria l’amministratore deve convocare l’assemblea in via straordinaria e chiedere l’autorizzazione a procedere.
Chi abita al piano terra deve pagare le spese per la manutenzione dell’ascensore?
È lecito chiedersi se chi vive al piano terra sia tenuto a pagare le spese relative alla manutenzione dell’ascensore in quanto tendenzialmente non farà uso dell’impianto e quindi non beneficerà del servizio comune. Abbiamo visto che la legge fa riferimento all’uso che si faccia del bene in questione.
L’ascensore serve anche agli abitanti del piano terra? Ebbene sì. Per ciò che concerne le spese di manutenzione dell’ascensore debbono contribuire anche i proprietari dei piani situati a terra.
L’ascensore, salvo diverso accordo, appartiene anche a questi ultimi rientrando tra le Parti comuni. Ne consegue che i condomini, non potendo per legge rinunciare al diritto sulle parti comuni, sono tenuti a contribuire alle spese per la loro conservazione secondo il doppio criterio che abbiamo indicato.
Vivendo ai piani bassi si pagherà meno in riferimento alla quota di contributo proporzionale all’altezza.
Sulla base di quanto affermato dalla giurisprudenza con la sentenza n. 4419 del 21 febbraio 2023, chi abita al piano terra deve contribuire alla manutenzione delle scale e dell’ascensore in quanto esso appartiene anche ai condomini dei piani inferiori, compreso il piano terra. L’ascensore infatti consente loro l’accesso ad altre parti comuni, come un lastrico solare, una terrazza, e non ha la sola funzione di raggiungere l’unità abitativa di cui si è proprietari.
Che succede se l’ascensore non viene utilizzato? Inoltre, se pur abitando a un piano alto decido di non utilizzare l’ascensore, secondo i Giudici anche in questo caso le spese per la manutenzione dell’ascensore devono essere pagate da chi non fa uso dell’ascensore perché amante delle scale o ne ha paura. Si fa riferimento all’uso potenziale che se ne possa fare e non a quello effettivo.
Da quanto detto sinora si evince una sostanziale differenza tra la ripartizione delle spese per l’installazione ex novo dell’ascensore e le spese riguardanti la sua conservazione e manutenzione quando l’impianto è già esistente poiché solo per queste ultime varrà il criterio di cui all’articolo 1124 codice civile. In assenza di titolo contrario tutti i condomini sono tenuti alla partecipazione a queste ultime spese.
