L’assemblea di condominio può deliberare la realizzazione del cappotto termico, ovvero un intervento di coibentazione termica che prevede l’applicazione di materiale isolante sulle pareti dell’edificio. Si tratta di un intervento volto a migliorare l’efficienza energetica e a riqualificare l’edificio a seguito della riduzione della dispersione di calore che ne consegue.
Vediamo quali sono le maggioranze necessarie per l’approvazione del lavoro da svolgere, come deve essere ripartita la spesa e cosa deve fare il condomino che volesse opporsi alla realizzazione dell’opera ritenuta economicamente troppo gravosa.
Come meglio vedremo, per chi non è d’accordo, l’unica strada percorribile è impugnare la delibera condominiale.
Indice
La realizzazione di un cappotto termico è un’innovazione?
All’interno dei condomini si litiga sempre più spesso, soprattutto quando le spese sono ingenti. Certamente la realizzazione del cappotto termico è un’opera che presenta dei costi considerevoli che solitamente crea non pochi problemi nell’ambito della compagine condominiale. Questo ancor più se si considera che per il 2025 la stretta del Governo per quanto concerne il riconoscimento dei bonus fiscali edilizi è praticamente un dato di fatto. Ecco che la riduzione degli incentivi fiscali fa sì che i condomini siano ancora più sensibili alla problematica.
Sulla base di quanto disposto dall’articolo 1120 del codice civile i lavori che sono finalizzati al contenimento del consumo energetico degli edifici e dunque alla riduzione dei consumi rientrano nella categoria delle innovazioni. Certamente gli interventi di isolamento termico di porzioni di superfici dell’involucro del fabbricato fanno parte di questa tipologia di lavori. Ne conseguono precisi effetti per quanto concerne le maggioranze richieste in fase di deliberazione del lavoro.
Qual è la maggioranza richiesta per la realizzazione del cappotto termico
Sulla base di quanto stabilito dall’articolo 1120 codice civile, in caso di cappotto termico, la delibera avente ad oggetto l’esecuzione dell’opera, deve essere approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Una deroga era stata posta dal Decreto Rilancio 2020 che, per i lavori rientranti nel Superbonus, aveva previsto una maggioranza ridotta e più snella.
La questione relativa al quorum deliberativo viene esaminata dal Tribunale di Firenze con la recente sentenza n. 1842/2022, in base alla quale in caso di mancato rispetto della maggioranza necessaria la delibera avente ad oggetto l’esecuzione dei lavori deve ritenersi annullabile.
Cosa può fare il condominio che non sia d’accordo sull’esecuzione dei lavori
Poiché la messa in posa del cappotto termico, pur rientrando tra le innovazioni, non costituisce quella sottospecie che è l’innovazione gravosa o voluttuaria disciplinata in modo particolare dall’articolo 1121 codice civile, i margini per opporsi all’esecuzione del lavoro e non pagare la spesa relativa non sono molti.
Dobbiamo tener presente che una delibera condominiale che sia stata approvata con la maggioranza necessaria è vincolante per tutti i condomini, anche coloro che erano assenti, i dissenzienti o coloro che si sono astenuti. La strada da intraprendere per opporsi all’intervento edilizio è una sola: il condomino in disaccordo potrà solo contestare la legittimità della delibera con la quale il lavoro è stato approvato, qualora ve ne siano i presupposti. La delibera dovrà essere impugnata davanti al Giudice nel termine di 30 giorni, qualora si tratti di una delibera annullabile; non vi sono invece limiti di tempo qualora ci si trovi nel diverso caso di una delibera affetta dal vizio della nullità. Considerata l’enorme differenza tra l’una fattispecie e l’altra, occorre evidenziare quali siano gli elementi che contraddistinguono l’annullabilità dalla nullità.
Delibera nulla o annullabile
Una delibera è nulla se caratterizzata dalla presenza di gravi vizi, solitamente individuati dalla dottrina e dalle interpretazioni della giurisprudenza, non trovando la fattispecie una disciplina giuridica specifica all’interno del codice civile.
Una delibera è annullabile se caratterizzata dalla presenza di vizi meno gravi, come ad esempio omessa o tardiva convocazione del condomino in assemblea oppure insufficienza dell’ordine del giorno riportato nell’avviso notificato ai condomini. Si tratta insomma di delibere approvate in violazione delle disposizioni di legge o del regolamento condominiale.
In tal caso il condomino che intende opporsi, al fine di non pagare i lavori, disporrà di soli trenta giorni per contestare la decisione assunta, che decorrono dalla data della delibera, per i condomini presenti e per i condomini dissenzienti. Il termine decorre invece dalla data della notifica del verbale di assemblea, per i condomini che erano assenti e non avevano rilasciato alcuna delega.
Ciò che deve essere ben chiaro è che, se il condomino non impugna la delibera condominiale annullabile non avrà alcuno strumento per evitare il pagamento della quota di spesa a lui spettante essendo la delibera vincolante per tutti i condomini.
Come affermato dalla sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite 9839/2021, per potersi opporre al decreto ingiuntivo emesso nei confronti del condomino dissenziente e moroso, sarà necessario che quest’ultimo, in via preliminare, impugni la delibera di approvazione del lavoro contestato.
Il cappotto termico è legittimo se riduce i balconi?
Può succedere inoltre che il cappotto termico vada ad incidere sulle superfici dei balconi che sono di proprietà esclusiva del singolo condomino. Una delibera di questo genere, che vada a compromettere un bene facente parte della singola unità abitativa secondo quanto ritenuto dal Tribunale di Roma con sentenza n.17997/2020 è nulla in quanto volta a ledere, a fronte della riduzione del piano di calpestio del terrazzo del singolo condomino. È pertanto opportuno prima di procedere con l’inizio dei lavori verificare se gli stessi posano avere l’effetto di ledere il diritto di proprietà di qualche singolo condomino.
Mancata costituzione del fondo speciale
La delibera dei lavori è invalida se non viene costituito il fondo speciale. Contestualmente ai lavori da eseguire l’assemblea condominiale è obbligata a disporre la costituzione di un fondo speciale all’interno del quale devono essere accantonate le quote che i singoli condomini sono obbligati a versare anticipatamente. Il fondo costituisce pertanto una sorta di garanzia al mancato pagamento della spesa relativa all’intervento da realizzare.
Come disposto dall’articolo 1135 codice civile il fondo speciale deve essere di importo pari all’ammontare dei lavori. Se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.
Il fondo speciale deve dunque essere costituito dall’amministratore prima di sottoscrivere il contratto di appalto con la ditta esecutrice. In tale occasione egli deve provvedere a riscuotere le quote condominiali in base alle tabelle millesimali. Ne consegue che, qualora un condomino dovesse rifiutarsi di pagare le somme in anticipo, anche solo la prima rata, l’amministratore potrebbe agire in giudizio nei suoi confronti al fine di richiedere l’emissione di un decreto ingiuntivo. Per opporsi, come abbiamo già avuto modo di vedere dovrà impugnare la delibera.
Lesione del decoro architettonico
La delibera con la quale si decide l’esecuzione di lavori riguardanti un cappotto termico può essere impugnata anche qualora l’intervento finalizzato all’isolamento termico sia tale da ledere il decoro architettonico dell’edificio. Si tratta dell’estetica complessiva del fabbricato costituita dalle linee e strutture ornamentali idonee a conferirne una propria identità. Esso è considerato un bene comune del quale non può disporre nemmeno la maggioranza dei condomini in modo tale da alterarlo.
Qualora un intervento che sia in grado di ledere il decoro architettonico venga ugualmente eseguito senza il rischio che qualcuno vi faccia opposizione è indispensabile il consenso unanime da parte di tutti i condomini.
Modalità di ripartizione della spesa
La spesa approvata per installare il cappotto termico deve essere suddivisa tra i vari condomini in base alle rispettive quote millesimali, anche considerando i proprietari dei piani interrati. Tutti i condomini trarranno vantaggio e godranno in pari misura del risparmio energetico. Qualora venisse adottato un criterio differente la delibera stessa sarebbe invalida e come tale potrebbe essere impugnato dal condomino contrario all’esecuzione dei lavori. Il tema è stato esaminato dalla Corte di Cassazione con sentenza n.10371/2021 nella quale vengono messi in evidenza i seguenti concetti:
• La messa in opera di un cappotto termico non costituisce innovazione gravosa, cioè caratterizzata da particolare onerosità considerate le condizioni e l’importanza dell’edificio;
• La messa in opera di un cappotto termico non è suscettibile di utilizzo separato o in misura diversa.
Secondo la giurisprudenza della Cassazione la realizzazione di un cappotto non rientra tra le innovazioni gravose, pur implicando spese piuttosto ingenti. I lavori di coibentazione permetto un risparmio energetico a lungo termine e con essi ci si ripaga delle somme di denaro, anche ingenti che si è costretti a versare.
Ad avviso dei Giudici Supremi inoltre non è un’innovazione che sia suscettibile di utilizzo separato in quanto non destinato a servire i condomini in misura diversa. Poiché si tratta di un intervento destinato alla coibentazione dell’intero edificio e al miglioramento della sua efficienza energetica deve configurarsi come opera destinata al vantaggio comune, dell’intera compagine condominiale.
Non trovando applicazione la normativa di cui all’articolo 1121 codice civile nella fattispecie del cappotto termico, la spesa andrà ripartita secondo il criterio generale di cui all’articolo 1123 codice civile per il quale le spese sono sostenute da tutti i condomini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno. Anche i proprietari dei locali seminterrati dovranno contribuire ai costi necessari per sostenere i lavori.
