La nuova Legge di Bilancio ha stretto le maglie sul mercato delle locazioni turistiche. Il provvedimento, studiato per aumentare il gettito fiscale e contrastare l’elusione, ha abbassato la soglia che obbliga all’apertura della Partita Iva per chi affitta appartamenti: si passa da cinque a tre immobili destinati alla locazione breve nell’arco dell’anno.
Se da un lato la norma mira a regolamentare un settore in forte espansione, dall’altro rischia di creare un cortocircuito giuridico per milioni di italiani. L’attività di locazione breve, una volta superata la soglia dei tre immobili, viene considerata a tutti gli effetti attività imprenditoriale e commerciale. E per molte categorie di lavoratori svolgere un’attività d’impresa è vietato dalla legge.
Il risultato è che oltre tre milioni di persone si trovano oggi in una situazione di incompatibilità, costrette a scegliere tra il posto di lavoro e la gestione dei propri immobili. Lo afferma il Sole 24 Ore.
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Perché il nuovo limite da 5 a 3 immobili può cambiare tutto
Fino a ieri era possibile gestire fino a cinque appartamenti in regime di locazione breve senza essere considerati imprenditori, usufruendo della cedolare secca o della tassazione ordinaria. Oggi la presunzione scatta al terzo immobile. Questo significa che chi affitta tre o più appartamenti deve aprire una Partita Iva, tenere una contabilità organizzata e sottostare a un regime fiscale e contributivo tipico delle imprese.
È qui che emerge il problema principale: lo status di imprenditore entra in conflitto con i doveri di alcune categorie professionali.
Il problema per i dipendenti pubblici
Il gruppo più numeroso è quello dei dipendenti pubblici assunti a tempo pieno: circa 3,1 milioni di persone impiegate in università, sanità, enti locali e amministrazioni centrali.
Chi lavora a tempo pieno non può svolgere attività commerciali o imprenditoriali. Sono consentite solo prestazioni occasionali o attività autonome previamente autorizzate dall’amministrazione di appartenenza e a condizione che non configurino un’attività d’impresa. Con la nuova normativa, affittare tre appartamenti con Partita Iva (e con entrate che nella maggior parte dei casi superano i 5.000 euro annui) rientra a pieno titolo nella definizione di attività commerciale.
Le conseguenze sono rilevanti. Il dipendente pubblico che, da gennaio 2026, si trova in questa situazione rischia sanzioni disciplinari fino al licenziamento. In fase di assunzione, inoltre, chi possiede già tre immobili in locazione breve e una Partita Iva attiva è obbligato a dichiararlo e a cessare l’attività imprenditoriale.
Il caso di avvocati, commercialisti e notai
Se la situazione dei dipendenti pubblici è nota, a sollevare più di qualche perplessità è l’impatto della norma sulle libere professioni regolamentate. Avvocati, commercialisti e notai devono infatti fare i conti con codici deontologici e leggi che sanciscono un’incompatibilità assoluta con l’esercizio dell’impresa commerciale. Le regole da seguire sono le seguenti:
- per gli avvocati si applica l’articolo 18 della legge professionale n. 247 del 2012, che stabilisce l’incompatibilità con “l’esercizio di qualsiasi attività di impresa commerciale svolta in nome proprio o in nome o per conto altrui”;
- per i commercialisti il decreto legislativo n. 139 del 2005 dichiara incompatibile la professione con l’esercizio, anche non prevalente né abituale, dell’attività di impresa;
- per i notai l’articolo 2 della legge notarile n. 89 del 1913 vieta espressamente l’esercizio dell’attività di commerciante.
Cosa si può fare
Per migliaia di piccoli investitori la scelta è ridurre il numero di immobili destinati agli affitti brevi, cambiare regime di locazione oppure, in ultima analisi, rinunciare al proprio posto di lavoro o alla professione.
La nuova legge, pensata per colpire i grandi operatori del settore, rischia così di penalizzare proprio il ceto medio che vede negli affitti turistici una forma di integrazione del reddito. Una contraddizione che potrebbe presto finire al vaglio della Corte costituzionale.
