I contratti di locazione, per legge, devono essere registrati. Nel caso in cui non si dovesse assolvere questo adempimento ci si troverebbe davanti ad un affitto in nero. Una situazione a cui è possibile porre rimedio ricorrendo all’istituto del ravvedimento operoso, grazie al quale è possibile versare l’imposta di registro dovuta con delle sanzioni in forma ridotta.
È importante sottolineare che un eventuale affitto in nero non costituisce un reato, ma è un illecito tributario: il proprietario dell’immobile, infatti, è soggetto agli accertamenti fiscali connessi agli eventuali canoni percepiti, che non sono stati opportunamente inseriti all’interno della dichiarazione dei redditi. Discorso diverso, invece, è quello relativo all’imposta di registro che sarebbe dovuta essere stata versata: in questo caso il legislatore ha previsto la responsabilità solidale del locatore con il conduttore. Nel caso in cui il contratto di locazione non dovesse essere registrato è prevista una sanzione che oscilla tra il 120% ed il 240% dell’imposta dovuta. Il conduttore, ad ogni modo, ha facoltà di rivalersi sul locatore.
Ma entriamo nel dettaglio e cerchiamo di capire cosa sia un affitto in nero.
Indice
Affitto e registrazione del contratto di locazione
Perché possa avere efficacia verso terzi, il contratto di locazione deve essere registrato telematicamente all’Agenzia delle Entrate. L’operazione deve essere effettuata dal proprietario o dall’inquilino entro 30 giorni dalla sua stipula utilizzando il Modello RLI. Nel caso in cui le parti non dovessero procedere con la registrazione, gli accordi sottoscritti dalle stesse sono da considerarsi nulli: questo significa, in altre parole, che non avranno alcun valore nei confronti di terzi.
Il contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo deve essere registrato obbligatoriamente, indipendentemente dall’ammontare del canone di affitto, quando la sua durata supera i 30 giorni nel corso di un anno solare. O quando viene sottoscritto per atto pubblico o scrittura privata autentica. Nel caso in cui il proprietario non dovesse optare per la cedolare secca, all’atto della registrazione è necessario versare l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Ma non solo: il reddito derivante dall’affitto concorre alla formazione del reddito del proprietario (su quale dovranno essere calcolati l’Irpef e le varie addizionali).
Entro 30 giorni dalla sua stipula o dalla sua decorrenza, il contratto di locazione deve essere obbligatoriamente registrato. Questa operazione può essere effettuata dal proprietario dell’immobile o dall’inquilino: entrambi, infatti, risultano essere responsabili del pagamento delle imposte dovute per la registrazione.
Contratto di locazione, come deve essere registrato
Il contratto di affitto deve essere registrato telematicamente accedendo al portale dell’Agenzia delle Entrate. L’operazione deve essere effettuata utilizzando l’applicazione RLI web: non è necessario installare alcun tipo di software. Utilizzando la stessa applicazione è possibile registrare il contratto di locazione e versare le imposte di registro e di bollo.
In alternativa è possibile utilizzare – sempre in maniera gratuita – il software Contratti di locazione e affitto di immobili (RLI) o recarsi presso un qualsiasi ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate. La registrazione può essere effettuata appoggiandosi ad un intermediario abilitato.
Affitto in nero: di cosa si tratta
L’affitto in nero si viene a configurare nel momento in cui si verificano le seguenti situazioni:
- entro 30 giorni dalla firma il contratto di locazione non viene registrato all’Agenzia delle Entrate;
- quando tra l’inquilino e il proprietario non esiste alcun tipo di accordo contrattuale;
- nel momento in cui il contratto viene regolarmente registrato, ma il suo contenuto non rispecchia in alcun modo i reali accordi che intercorrono tra le parti.
Un qualsiasi contratto di locazione – anche quando viene adottata la formula scritta – risulta essere completamente nullo quando non viene registrato all’Agenzia dell’Entrate. Non è, quindi, vincolante ed è come se non fosse mai stato sottoscritto.
Una delle conseguenze più importanti, che ha la non registrazione dell’accordo determina, è che se l’inquilino non dovesse pagare regolarmente l’affitto, il proprietario non potrà avviare delle procedure di sfratto. A sua volta, l’inquilino non potrà essere mandato via dall’appartamento rispettando i termini previsti dalla legge (il proprietario può semplicemente cambiare la serratura e non permettergli più l’accesso all’immobile).
A chi spetta l’obbligo di registrare il contratto di locazione
Il contratto di locazione deve essere registrato direttamente dal proprietario dell’immobile. L’operazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla firma della scrittura privata ed entro 60 giorni deve essere documentata all’inquilino e all’eventuale amministratore di condominio. L’operazione, ad ogni modo, può essere effettuata anche dall’inquilino a proprie spese.
La registrazione può essere effettuata tardivamente, ma sono previste delle sanzioni da pagare. Nel caso in cui l’operazione venga effettuata dall’inquilino, quest’ultimo può rivalersi sul proprietario per le spese sostenute.
Affitto in nero, a cosa stare attenti
È importante sottolineare che l’affitto in nero non è un reato. Ma è un illecito tributario. il proprietario dell’immobile può essere sottoposto ad un accertamento fiscale che coinvolge tutti i canoni di locazione percepiti, che non sono stati inseriti all’interno della dichiarazione dei redditi.
Soffermandosi, invece, sull’imposta di registro – che deve essere versato nel momento della registrazione del contratto – si applica una sanzione ordinaria che oscilla tra il 120% ed il 240% dell’imposta dovuta.
Nel caso in cui la mancata registrazione del contratto di locazione fosse una conseguenza di una decisione presa unilateralmente da parte del proprietario, l’accordo produce degli effetti solo per l’inquilino.
Può denunciare la presenza di un affitto in nero chiunque ne abbia interesse: l’inquilino o un vicino di casa. L’amministratore di condominio non ha alcun obbligo a segnalarlo, nel caso in cui ne venga a conoscenza.
Le conseguenze dell’affitto in nero
Un eventuale affitto in nero comporta delle conseguenze dirette per proprietario ed inquilino. Come abbiamo accennato in precedenza l’affitto in nero non è un reato, ma un illecito tributario. Oltre al pagamento delle sanzioni relative all’imposta di registro non versata, l’Agenzia delle Entrate può irrogare al proprietario le seguenti sanzioni quando i proventi dei redditi da locazione non sono denunciati nella dichiarazione dei redditi:
- dal 60 al 120% dell’imposta non pagata;
- dal 90 al 180% dell’imposta non pagata se il proprietario ha registrato l’affitto, ma con un canone inferiore a quello effettivo (affitto irregolare parziale).
Se l’inquilino non provvedere a registrare il contratto di locazione è responsabile di evasione fiscale solidamente insieme al proprietario.
