L’universo degli affitti brevi in Italia continua a essere al centro di continui interventi normativi e interpretazioni fiscali articolate. Se da un lato la locazione ad uso turistico offre un’opportunità di rendita dinamica per i proprietari di immobili, dall’altro mette a nudo rigidi cortocircuiti burocratici quando l’appartamento appartiene a più soggetti.
Il nodo centrale ruota attorno alla gestione della ritenuta d’acconto prescritta dalla legge a carico degli intermediari immobiliari e dei portali telematici come Airbnb o Booking. Quando l’immobile è gestito da comproprietari, si innesca un vero e proprio paradosso operativo: la ripartizione del reddito segue le quote di possesso, ma l’imposta trattenuta alla fonte rimane incagliata in capo al solo titolare dell’account.
Indice
Affitti brevi, come funziona il meccanismo della ritenuta d’acconto
Per inquadrare la problematica, occorre ricordare gli obblighi previsti dal Decreto Legge 50/2017 e dalle successive modifiche apportate dalle ultime Leggi di Bilancio. Gli intermediari immobiliari e le piattaforme online che incassano i canoni o intervengono nel pagamento tra ospite e locatore sono tenuti ad applicare una ritenuta del 21% a titolo di ritenuta d’acconto sull’importo lordo del soggiorno.
Tale prelievo non rappresenta un costo aggiuntivo a fondo perduto, ma una trattenuta anticipata che il contribuente potrà poi scomputare dall’imposta complessiva dovuta in sede di dichiarazione dei redditi, sia che scelga la cedolare secca, sia che preferisca la tassazione ordinaria Irpef.
A partire dalle modifiche fiscali recenti, l’aliquota della cedolare secca sulle locazioni brevi è salita al 26% per gli immobili successivi al primo, mantenendo la misura agevolata del 21% per un solo immobile individuato dal contribuente. Tuttavia, la trattenuta operata dagli intermediari all’atto dell’incasso resta uniformemente fissata al 21%.
Il corto circuito per i comproprietari: perché nasce il paradosso
Il problema esplode nel momento in cui l’immobile destinato alla locazione turistica appartiene a più persone. Dal punto di vista del diritto tributario e del Codice Civile, la regola di base è lineare: i redditi fondiari derivanti da un bene immobile devono essere dichiarati da ciascun proprietario pro-quota, in proporzione alla percentuale di possesso spettante.
Tuttavia, le prassi operative dei portali di prenotazione e l’impostazione delle banche dati dell’Agenzia delle Entrate creano un palese disallineamento:
- la certificazione unica (Cu) è monointestata. I portali di prenotazione non effettuano ripartizioni soggettive. Emettono la certificazione unica esclusivamente a nome del soggetto che ha registrato il profilo sulla piattaforma o su cui è appoggiato il conto corrente di accredito;
- l’impossibilità di frazionare la ritenuta. L’Agenzia delle Entrate attribuisce l’intero ammontare della ritenuta del 21% versata dall’intermediario al solo codice fiscale indicato nella Cu;
- lo sbilanciamento delle posizioni fiscali. L’intestatario dell’account si ritrova con il 100% delle trattenute registrate a suo nome, pur dovendo dichiarare solo la sua quota di reddito (ad esempio il 50%). Al contrario, gli altri comproprietari devono indicare nei propri modelli dichiarativi la relativa percentuale di guadagno, senza però disporre di alcuna ritenuta a credito nel proprio cassetto fiscale.
Nella seguente tabella riassumiamo la situazione che si viene a generare:
| Fase del processo | Azione/soggetto | Impatto e criticità fiscale |
| Incasso e trattenuta | Il portale incassa il soggiorno e applica la ritenuta del 21% | Viene emessa una Certificazione Unica (CU) monointestata al Comproprietario A |
| Posizione Comproprietario A | Dichiara la sua quota (es. 50%), ma ha a carico il 100% della ritenuta | Rischio: anomalia nei controlli dell’Agenzia delle Entrate per eccesso di ritenute scomputate |
| Posizione Comproprietario B | Dichiara la sua quota (es. 50%), ma ha 0 € di ritenuta registrata a suo nome | Rischio: dover pagare per intero la cedolare secca sul suo 50%, senza beneficiare della trattenuta alla fonte |
Rischi e complicanze nella dichiarazione dei redditi
Questo disallineamento genera notevoli grattacapi nella compilazione del Modello 730 o del Modello Redditi Pf, specialmente per chi sceglie di utilizzare la dichiarazione precompilata.
L’Agenzia delle Entrate inserisce automaticamente nel 730 dell’intestatario dell’account l’intero reddito lordo certificato dalla Cu. Se il contribuente modifica l’importo per riportarlo alla sua quota effettiva (es. riducendolo della metà) e contemporaneamente scomputa l’intera ritenuta del 21% per azzerare la propria imposta, la dichiarazione viene segnalata dai sistemi automatizzati.
Ciò comporta l’impossibilità di accettare il 730 senza modifiche e fa scattare quasi inevitabilmente un controllo formale (ex articolo 36-ter del Dpr 600/1973). In sede di controllo, il Fisco chiederà conto delle incongruenze tra quanto comunicato dalle piattaforme (anche in virtù della direttiva europea DAC7 sulla trasparenza dei dati finanziari) e quanto riportato nelle singole dichiarazioni.
Dall’altro lato, il comproprietario escluso dalla Cu si trova nella scomoda posizione di dover versare la cedolare secca per intero sul suo 50% di competenza, trovandosi a pagare tasse su un importo che ha già subito una trattenuta all’origine.
Come risolvere la criticità: le opzioni a disposizione
Per gestire correttamente gli affitti brevi in presenza di più titolari ed evitare contenziosi con il Fisco o con gli altri comproprietari, le vie percorribili sono tre.
Il contratto di comodato d’uso gratuito tra comproprietari
Rappresenta la soluzione più pulita e consigliata per evitare intoppi burocratici. I contitolari stipulano un contratto di comodato gratuito con cui concedono la disponibilità dell’immobile a uno solo di essi, il quale assume la veste di unico gestore e locatore:
- profili fiscali. Colui che gestisce l’immobile incassa interamente i canoni e dichiara i redditi derivanti dalla locazione breve nella categoria dei redditi diversi (e non come reddito fondiario);
- vantaggio. La certificazione unica, la quota di reddito e la relativa ritenuta del 21% collimano al 100% in capo a un unico codice fiscale. Gli altri proprietari indicheranno in dichiarazione unicamente la rendita catastale pro-quota dell’immobile a disposizione.
Scomputo della ritenuta e conguaglio finanziario privato
Qualora si preferisca mantenere la suddivisione del reddito come reddito fondiario tra tutti i comproprietari:
- il contitolare intestatario della Cu dichiara la sua quota di reddito (es. 50%) e applica a scomputo la ritenuta totale per la quota capiente, generando un credito o un minor debito d’imposta;
- gli altri soggetti dichiarano la loro quota di reddito imponibile e liquidano l’imposta dovuta;
- in seguito al calcolo delle imposte, l’intestatario della Cu dovrà bonificare agli altri comproprietari la parte di ritenuta che ha sfruttato a proprio beneficio in dichiarazione ma che finanziariamente era stata trattenuta sull’incasso generale.
Questa modalità richiede la conservazione di una traccia analitica di tutti i bonifici e dei prospetti di ripartizione per rispondere a eventuali richieste di chiarimento da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Affidamento a un property manager esterno
Scegliere di affidare la gestione degli affitti brevi a una società specializzata o a un intermediario professionale consente di superare la gestione diretta sui portali. Il property manager agirà come sostituto d’imposta, applicando la ritenuta del 21% e rilasciando le singole certificazioni uniche ripartite direttamente tra ciascun comproprietario in base alle rispettive quote di possesso definite nel contratto di mandato.
