Case green, i costi e gli effetti sul mercato immobiliare

Gli obblighi Ue per il miglioramento energetico di migliaia di edifici minacciano il salasso per le famiglie italiane. Ecco i dettagli su costi e tempistiche

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Maurizio Perriello

Giornalista politico-economico

Giornalista e divulgatore esperto di geopolitica, guerra e tematiche ambientali. Collabora con testate nazionali e realtà accademiche.

La normativa sulle cosiddette case green, dopo l’approvazione da parte del Parlamento europeo, continua a far discutere sia per gli aspetti ambientali sia per i costi da affrontare per modificare gli immobili (chi è escluso dalle nuove regole: tutte le deroghe). E si parla di tanti immobili: secondo uno studio di Federcepicostruzioni, per adeguarsi agli standard europei ci sarebbe bisogno di riqualificarne non meno di 9,7 milioni. Per un costo totale che sfiora i mille miliardi di euro.

Le regole sulle case green e la situazione in Italia

La direttiva Ue sulle case green impone agli Stati membri una serie di misure per raggiungere l’obiettivo “emissioni zero” entro il 2050, attraverso un percorso tutt’altro che semplice. Per riuscirci, gli immobili dovranno passare alla classe energetica E entro il 2030 (ed entro il 2027 per gli edifici pubblici) e D entro il 2033. Il 61% degli edifici (7.622.524) risulta oltre le classi energetiche minime di tolleranza indicate da Bruxelles (D ed E).

Sempre secondo Federcepicostruzioni, su 12 milioni di case in Italia, il 77,9% (ossia 9.740.581 edifici) necessita di interventi di riqualificazione per rientrare nella classe energetica D. Stimando il costo medio di un intervento in 104.500 euro, gli investimenti da lanciare da qui al 2033 (salvo proroghe delle scadenze) ammontano a circa 100 miliardi di euro l’anno. “Un importo evidentemente insostenibile, serve una decisa politica di sostegno da parte dell’Europa”, ha osservato il presidente Antonio Lombardi.

La normativa non appare però “forte” dal punto di vista della definizione generica di “edifici”. Se si considera poi un Paese “stratificato” come l’Italia, in cui coesistono stili ed epoche di costruzione tra le più varie, la questione si complica ulteriormente. Il provvedimento prevede anche esenzioni dall’obbligo di efficientamento energetico, per le seguenti tipologie edilizie:

  • luoghi di culto;
  • edifici protetti di particolare pregio storico e architettonico;
  • edifici temporanei;
  • seconde case;
  • immobili autonomi di superficie inferiore ai 50 metri quadrati;
  • edifici di edilizia residenziale pubblica.

Oltre alle deroghe, un’ulteriore eccezione riguarda ragioni di fattibilità tecnica ed economica, ma si tratta di una norma valida al massimo per il 22% degli edifici di ogni Paese europeo. Per avvalersi di questa particolare deroga, lo Stato interessato dovrà presentare formale richiesta alla Commissione europea e sarà applicabile solo fino al 2037.

Quanto costa davvero rendere “green” una casa?

Per essere etichettato come “green”, un edificio deve utilizzare tecnologie e materiali sostenibili, come pannelli solari, isolamento termico e acustico, impianti di ventilazione meccanica controllata (VMC) e infissi a bassa emissività. Incrociando i vari dati e facendo un calcolo generale, il costo totale per l’adeguamento “verde” della propria casa può andare dai 10mila ai 50mila euro, con tutte le variabili da considerare caso per caso.

Adeguare la casa effettuando tali modifiche comporta costi che ovviamente dipendono strettamente dalle dimensioni dell’immobile e dal tipo di intervento da realizzare. Ad esempio, per un appartamento di 100 metri quadri l’installazione di un impianto fotovoltaico da 3 kWp (Watt picco) può costare circa 6.000 euro, mentre l’isolamento termico delle pareti esterne prevede un esborso medio compreso tra i 20 e i 50 euro al metro quadrato, o anche più se si utilizzano materiali più costosi.

Per ottenere un quadro più completo e attendibile dei costi effettivi, è necessario consultare le detrazioni fiscali e le agevolazioni statali per i lavori di riqualificazione energetica. La Legge di Bilancio 2022 ha ad esempio incrementato detrazioni dal 50% al 65% per interventi di riqualificazione energetica globale, che arrivano fino all’80% se si ottiene un miglioramento di almeno due classi energetiche. Sono previsti inoltre incentivi a livello comunale o regionale.

L’impatto economico sulle famiglie

Unioncasa ha sottolineato la necessità primaria di considerare l’impatto economico dell’obbligo “green” sulle famiglie. Le stime dell’associazione sono ancora più nere: l’adeguamento energetico comporterebbe in media una spesa tra i 30mila e i 65mila euro per singolo appartamento. Una cifra impossibile per gran parte dei contribuenti e dei territori dello Stivale.