La donazione immobiliare è uno degli strumenti più utilizzati dalle famiglie italiane per pianificare il passaggio generazionale del patrimonio. Quando il beneficiario è una persona con disabilità riconosciuta ai sensi della Legge 104/1992, la normativa fiscale prevede importanti agevolazioni fiscali aventi effetti significativi sull’imposta dovuta. L’esistenza di una franchigia particolarmente elevata, pari a 1.500.000 euro, rappresenta un potente strumento di tutela patrimoniale per le persone più fragili e per le loro famiglie, che spesso si trovano a gestire esigenze economiche e assistenziali complesse.
Proprio per via di tale franchigia, nella maggior parte dei casi l’imposta di donazione sarà azzerata, rendendo il trasferimento del bene molto più conveniente rispetto alle regole ordinarie. Siamo pertanto di fronte a un beneficio che consente di garantire stabilità economica e abitativa.
Indice
Che cos’è il contratto di donazione
La donazione è un contratto stipulato tra due soggetti:
- donante
- donatario.
Il donante decide liberamente di trasferire un bene o un diritto al donatario, senza richiedere alcuna controprestazione. Il beneficiario diventa titolare, a tutti gli effetti, dei diritti relativi al bene ricevuto senza dover nulla in cambio ma con l’obbligo di dover esprimere il proprio consenso all’atto di trasferimento gratuito.
Le due caratteristiche fondamentali di questa tipologia di atto sono:
- lo spirito di liberalità;
- l’arricchimento del donatario.
Quando parliamo di beni, ci riferiamo ad esempio a immobili, ma più in generale a ciò che sia in grado di arricchire il patrimonio di un soggetto.
Uno degli elementi essenziali di una donazione di immobile è il requisito di forma da rispettare. Essa deve essere stipulata dinnanzi al notaio, cioè con atto pubblico che deve essere sottoscritto in presenza di due testimoni.
Come si calcola l’imposta di donazione
Chi riceve beni immobili o diritti su beni immobili (usufrutto, nuda proprietà, uso, abitazione) deve pagare l’imposta di donazione, un tributo che prevede aliquote e franchigie differenti a seconda del rapporto esistente tra donante e donatario.
Il calcolo dell’imposta segue una procedura chiara, illustrata dall’Agenzia delle Entrate:
- si determina il valore dell’immobile oggetto di donazione sulla base dei dati catastali che costituisce la base imponibile su cui calcolare l’imposta;
- si calcola l’imposta solo sulla parte eccedente la franchigia prevista;
- si applica l’aliquota prevista in base al rapporto di parentela.
Quali sono le aliquote
Per il calcolo dell’imposta di donazione occorre applicare delle aliquote sul valore dell’immobile che cambiano in base al grado di parentela con il donante:
- 4% se la donazione è effettuata a favore del coniuge e dei parenti in linea retta , per ciascun beneficiario;
- 6% se la donazione viene effettuata a favore di fratelli e sorelle, sul valore complessivo netto eccedente, per ciascun beneficiario;
- 6% se a favore degli altri parenti fino al quarto grado e degli affini in linea retta, nonché degli affini in linea collaterale fino al terzo grado;
- 8% se il trasferimento è a favore di altri soggetti.
Agevolazione sull’imposta di donazione per le persone con disabilità
La disciplina delle imposte sulle donazioni immobiliari, come abbiamo appena visto, prevede dunque aliquote e franchigie variabili in base al grado di parentela tra donante e donatario.
Tuttavia, quando il beneficiario è una persona con disabilità grave, riconosciuta ai sensi dell’art. 3, comma 3, della Legge 104/1992, entra in gioco una regola particolare. La legge prevede una franchigia pari a 1.500.000 euro.
Vale a dire: l’imposta di donazione è dovuta solo sulla parte del valore dell’immobile che supera 1.500.000 euro. Per i soggetti con disabilità grave questa franchigia è indipendente dal grado di parentela e rappresenta una tutela specifica.
Consente così di:
- trasferire immobili senza imposte nella maggior parte dei casi, dato che molti beni non superano il valore di 1.500.000 euro;
- garantire stabilità abitativa al beneficiario;
- proteggere il patrimonio da future incertezze.
La normativa si applica anche ai trasferimenti mortis causa (cioé per successione), con le stesse regole e franchigie.
Facciamo un esempio pratico.
Si ipotizzi che il valore dell’immobile ricevuto dalla persona con disabilità sia pari a 900.000 euro. Considerata la franchigia di 1.500.000 euro a prescindere dal grado di parentela, l’imposta non sarà dovuta poiché il valore del bene rientra nell’importo della franchigia prevista.
Facciamo ora un altro esempio.
Se il valore dell’immobile fosse pari a 1.800.000 euro, considerata l’eccedenza rispetto alla franchigia di 1.500.000 euro, l’imposta dovuta, applicando un’aliquota del 4% per i figli e genitori, sarà pari a 20.000 euro.
Come si può constatare la presenza di una franchigia così elevata consente di ridurre l’impatto fiscale nei trasferimenti a favore di persone bisognose di sostegno.
Documenti necessari per ottenere l’agevolazione
Per beneficiare della franchigia da 1.500.000 euro occorre presentare i seguenti documenti:
- verbale della certificazione da parte della commissione medica che attesti la condizione di disabilità grave (Legge 104, art. 3, comma 3) da esibire al momento della registrazione dell’atto;
- documentazione attestante il valore catastale dell’immobile;
- l’atto di donazione redatto davanti al notaio.
Da sottolineare anche in questo caso il ruolo centrale rivestito dal notaio, che verifica i requisiti, applica la normativa e calcola le imposte dovute.
Quali sono le altre imposte da versare (senza agevolazioni)
Un elemento su cui prestare attenzione è che la franchigia riguarda solo l’imposta di donazione. Restano invece dovute:
- l’imposta catastale, pari al 1% del valore dell’immobile;
- l’imposta ipotecaria, pari al 2% del valore del bene.
Se la donazione dell’immobile riguarda la prima casa, in forza della presenza dei requisiti richiesti dalla legge, l’imposta ipotecaria e catastale è calcolata in misura fissa e ammonta a 200 euro per entrambi i casi (400 euro in totale).
