Mercato immobiliare: sempre più residenti delle grandi città comprano nell’hinterland

Il mercato immobiliare delle grandi città sta cambiando e uno dei segnali più evidenti arriva dalla crescente importanza dell’hinterland. Sempre più residenti dei principali capoluoghi scelgono infatti di acquistare la prima casa fuori dal comune di residenza, spostandosi verso i centri della provincia, in altre aree della stessa regione o, in alcuni casi, anche oltre i confini regionali.

Il fenomeno emerge dai dati raccolti dalle agenzie affiliate al Gruppo Tecnocasa relativi al 2025 e si inserisce in un contesto di crescita delle compravendite soprattutto nei comuni non capoluogo. Secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, nel 2025 nei comuni capoluogo sono state registrate 236.723 compravendite residenziali, il 5,4% in più rispetto al 2024. Nei comuni non capoluogo, invece, le transazioni sono salite a 530.033, con un incremento del 6,9% rispetto alle 495.957 dell’anno precedente.

Sempre meno acquisti nella città di residenza

Un dato significativo riguarda la quota di residenti delle grandi città che decide di comprare casa nel proprio comune. Secondo i dati di Tecnocasa, lo scorso anno solo il 62% degli acquirenti ha acquistato l’abitazione principale nella città di residenza, il valore più basso dal 2019, quando la percentuale raggiungeva il 74,4%. In sette anni, quindi, il peso degli acquisti effettuati nel comune di residenza è diminuito di oltre 12 punti percentuali. Parallelamente sono aumentate però tutte le altre destinazioni.

La provincia della città di residenza ha raccolto così nel 2025 il 24,9% degli acquisti, contro il 18,3% del 2019. Gli acquisti effettuati in un’altra provincia della regione sono arrivati all’8%, dal 4% del 2019, mentre quelli in una regione diversa hanno raggiunto il 5,2%, rispetto al 3,3% di sette anni prima. Il confronto con il solo 2024 conferma la tendenza. Gli acquisti nell’hinterland sono passati dal 24,6% al 24,9%, quelli in un’altra provincia della stessa regione dal 6,3% all’8% e quelli in un’altra regione dal 4,8% al 5,2%. Il quadro restituisce quindi un mercato residenziale sempre meno concentrato nei grandi capoluoghi e più distribuito così sul territorio circostante.

In quali città crescono gli acquisti nell’hinterland

Il fenomeno assume dimensioni particolarmente rilevanti nelle grandi città dove il costo delle abitazioni è più elevato. Roma, Milano, Napoli e Torino sono i capoluoghi nei quali, secondo l’analisi Tecnocasa, l’aumento degli acquisti fuori città è stato più marcato negli ultimi sette anni.

Numeri alla mano, a Roma, nel 2025, il 44,3% degli acquisti dei residenti è stato effettuato fuori dalla città, contro il 19,6% del 2019. L’incremento è quindi pari a 24,7 punti percentuali. A Milano la quota è passata dal 35% del 2019 al 57% del 2025, con una crescita di 22 punti percentuali. A Napoli si è passati dal 24,6% al 43,6%, con un aumento di 19 punti percentuali, mentre a Torino gli acquisti fuori città sono saliti dal 27,3% al 46,1%, cioè 18,8 punti percentuali in più.

Il caso milanese è particolarmente significativo. Secondo i dati riportati da Tecnocasa, negli ultimi sette anni i prezzi delle abitazioni a Milano sono aumentati del 42%. Il capoluogo lombardo resta inoltre il mercato residenziale più costoso tra quelli considerati, con una media di 4.622 euro al metro quadrato. Roma segue con 3.305 euro al metro quadrato. Il prezzo dell’abitazione rappresenta quindi uno degli elementi che possono spingere una parte della domanda verso i comuni circostanti, dove il rapporto tra superficie, prezzo e qualità abitativa può risultare differente. A Torino, invece, alla ricerca di prezzi più accessibili si aggiunge anche quella di una diversa qualità abitativa e di vita.

Roma: sempre meno residenti acquistano in città

Il dettaglio relativo alla capitale mostra con particolare chiarezza quanto si sia modificata la geografia degli acquisti. Nel 2019 l’80,4% dei romani acquistava casa a Roma. Nel 2025 la percentuale è scesa al 55,7%. Contemporaneamente gli acquisti nella provincia di Roma sono passati dal 7,6% al 12,9%, mentre quelli in un’altra provincia laziale sono aumentati dal 5,9% al 17,6%. Anche gli acquisti fuori dal Lazio hanno registrato una crescita, passando dal 6,1% al 13,8%.

Il dato suggerisce una progressiva apertura del mercato di riferimento dei residenti romani: non è più soltanto la provincia immediatamente confinante con la capitale a intercettare la domanda, ma anche altri territori del Lazio e, in misura crescente, altre regioni italiane.

Milano: il peso dell’hinterland continua a crescere

A Milano il fenomeno è ancora più evidente. Nel 2019 il 65% dei residenti acquistava casa nel capoluogo. Nel 2025 la percentuale è scesa al 43%. Nello stesso periodo, la quota di acquisti nella provincia di Milano è salita dal 21,2% al 27,9%, mentre quelli in un’altra provincia lombarda sono passati dal 10,3% al 19,1%.
È cresciuta anche la componente diretta verso altre regioni italiane: dal 3,6% del 2019 al 10% del 2025. Milano rappresenta quindi uno dei casi più evidenti di progressiva estensione territoriale della domanda abitativa. Il capoluogo rimane il principale polo di attrazione, ma una quota sempre maggiore di acquirenti guarda ai comuni e alle province circostanti.

Napoli e Torino seguono la stessa direzione

Anche a Napoli l’acquisto fuori città ha assunto un peso crescente. La quota di residenti che compra nel capoluogo è scesa dal 75,4% del 2019 al 56,4% del 2025. Al contrario, gli acquisti nella provincia di Napoli sono aumentati dal 16% al 32,4%. Quelli in un’altra provincia campana sono passati dal 3,1% al 6,7%, mentre gli acquisti in altre regioni sono diminuiti dal 5,4% al 4,5%.

A Torino, invece, gli acquisti nel capoluogo sono passati dal 72,7% al 53,9%. La quota di chi compra nella provincia torinese è salita dal 24,5% al 41,4%. Più contenuto il peso delle altre province piemontesi, passato dall’1% al 2,4%, e delle altre regioni, dall’1,7% al 2,2%.

Non tutte le grandi città seguono lo stesso ritmo

Il fenomeno degli acquisti fuori città non interessa però tutti i capoluoghi con la stessa intensità. A Genova, nel 2025, il 18,1% degli acquirenti ha comprato fuori città, rispetto al 7,8% del 2019. L’incremento è quindi di 10,3 punti percentuali.

A Verona la quota è passata dal 27,9% al 33,6%, mentre a Bologna è salita dal 57,8% al 60,6%.

Infine, in altre realtà, gli spostamenti sono rimasti più contenuti. A Firenze ad esempio la quota di acquisti fuori città si mantiene intorno al 40 per cento.