Il mercato immobiliare alberghiero in Italia sta registrando una crescita a doppia cifra, con particolare ottimismo nel segmento del lusso e una situazione meno entusiasmante, ma comunque positiva, per le strutture economy. Nel frattempo, in Europa, il trend rimane stabile. Questo andamento positivo ha impatti favorevoli sia sul mercato degli alberghi che in settori correlati, come la locazione breve.
Lo dice il Rapporto 2023 sul mercato immobiliare alberghiero, curato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Castello Sgr. e presentati durante l’Hospitality Forum 2023,
Investimenti in aumento
Per quanto riguarda l’Italia, nel 2022 si è registrato un aumento del 40% del fatturato complessivo nel settore alberghiero, pari a 3,5 miliardi di euro. Si prevede che nel 2024 il mercato si riallinei ai livelli raggiunti nel 2019. A livello globale, gli investimenti immobiliari nel settore alberghiero sono leggermente diminuiti nel 2022 (-1,5% rispetto al 2021), raggiungendo complessivamente i 72 miliardi di euro. Si riscontra un interesse disomogeneo a seconda della localizzazione, con maggiori investimenti nelle aree urbane e nelle località turistiche, e a seconda del livello delle strutture.
Nel panorama europeo, il mercato immobiliare alberghiero ha chiuso il 2022 con un fatturato di 20,5 miliardi di euro (rispetto ai 21,2 miliardi del 2021), ostacolato dall’aumento dei costi e dalle preoccupazioni geopolitiche in crescita. Si prevede che nel corso dell’anno in corso il valore si attesti sui 19,5 miliardi di euro, ma si prevede un aumento a partire dal 2024, con una stima di 25 miliardi di euro.
Dopo il Covid la ripresa dei flussi turistici
Secondo Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, l’attività degli investitori nel settore alberghiero è aumentata rispetto all’anno precedente. Nel primo trimestre del 2023, le allocazioni nel settore sono cresciute di oltre il 15% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, raggiungendo un totale di 4 miliardi di euro di patrimonio investito.
Nonostante la solida ripresa dei flussi turistici e la riorganizzazione del patrimonio immobiliare, l’effetto sperato sugli investimenti istituzionali non si è materializzato completamente. Nel 2022, circa l’80% degli investitori nel settore era composto da soggetti europei, ma si è notato un ritorno della domanda asiatica, soprattutto da parte degli investitori cross-border. Questi investimenti hanno riguardato principalmente immobili singoli (75%) e in misura minore portafogli di proprietà (25%).
Per rimanere competitiva, sarà fondamentale un impegno comune per rendere attrattivo l’intero territorio nazionale, incluso il potenziamento delle infrastrutture e il rinnovamento necessario delle strutture alberghiere italiane, al fine di affermarsi come una destinazione di primo piano per il turismo internazionale.
Aumentano le prenotazioni negli hotel a 4 stelle
Secondo i dati di Scenari Immobiliari, nelle ultime 18 mesi sono state coinvolte 430 strutture nel mercato immobiliare alberghiero, suddivise in circa 255 transazioni, con un totale di poco più di 65.625 camere. Nel corso del 2022, in Italia, il volume degli investimenti nel settore alberghiero, insieme alle asset class del settore retail, ha registrato un calo del 7% rispetto all’anno precedente, attestandosi a 1,7 miliardi di euro, nonostante un incremento del fatturato complessivo rispetto al 2021. Questo calo è stato attribuito all’effetto del progressivo rialzo dei tassi di interesse da parte della Banca Centrale Europea e all’atteggiamento prudente degli investitori nel corso della seconda metà dell’anno.
Le allocazioni degli ultimi 18 mesi hanno coinvolto principalmente strutture ricettive di tre stelle (26%), quattro stelle (41%) e cinque stelle (32%). Nel corso del 2022, gli investimenti hanno interessato oltre 4.000 camere. Alcune delle transazioni sono avvenute nelle location consolidate come Milano, Roma e Venezia, mentre altre si sono concentrate in città di secondaria importanza e aree territoriali periferiche, legate a forme di turismo stagionalizzato o esperienziale. Nonostante ciò, il mercato alberghiero continua a mostrare dinamismo, senza subire conseguenze significative dalla pandemia, offrendo grandi opportunità da cogliere.
Corre il mercato degli affitti brevi
Attualmente, in Italia, il numero di unità residenziali ammonta a circa 35,4 milioni, e una parte di esse viene utilizzata per l’affitto breve, sia per motivi di svago che di lavoro. Secondo Scenari Immobiliari, questa categoria comprende diverse tipologie di strutture. A livello nazionale, si contano oltre 33.000 bed & breakfast. Vi sono inoltre circa 120.000 appartamenti privati gestiti da società strutturate professionalmente. La parte più consistente, rappresentata da 465.000 appartamenti, riguarda immobili di proprietà di privati che vengono messi in affitto breve con una gestione autonoma.
Scenari Immobiliari sostiene che sia necessario coinvolgere attori come Italianway, Numa Group, Halldis, Sonder e Airbnb per esaminare le nuove forme di ospitalità e dare voce a un mercato in rapida crescita, in cui vengono offerti prodotti e servizi immobiliari innovativi. La struttura immobiliare italiana offre diverse soluzioni residenziali, sia per lavoro che per svago, per soddisfare una domanda in crescita da oltre dieci anni. Questa domanda è caratterizzata dalla necessità di sentirsi parte di un ambiente familiare, anche quando si è lontani dalla propria abitazione abituale. Le previsioni indicano un incremento a doppia cifra dei contratti per gli affitti brevi in molte delle località in cui questo settore si sta sviluppando maggiormente, dimostrando la solidità dell’interesse verso questa forma di ospitalità.
