Il mutuo è oggi una delle principali preoccupazioni per le famiglie italiane. Negli ultimi anni, infatti, le decisioni della Bce sui tassi di interesse hanno fatto aumentare le rate mensili rendendo più difficile sia ottenere un finanziamento che pagare quelli in corso.
Proprio per questo è importante conoscere i limiti entro i quali la banca può intervenire sul contratto.
La legge, infatti, prevede delle regole precise e tutela il cliente da cambiamenti non giustificati.
Indice
Modifiche unilaterali dei contratti bancari, cosa dice la legge?
L’articolo 118 del Testo Unico Bancario stabilisce le regole per le modifiche unilaterali dei contratti tra i clienti e le banche.
In quelli a tempo indeterminato, l’istituto di credito può modificare le condizioni come i costi, i tassi e le altre clausole ma solo se questa possibilità è prevista nel contratto e approvata esplicitamente dal cliente. Inoltre, la modifica deve avere un motivo valido e verificabile.
Qualora, invece, i contratti siano di durata definita come i mutui, la banca non può modificare i tassi di interesse a meno che il cliente non sia una grande società o un’impresa. In quest’ultimo caso la modifica è possibile solo se prevista chiaramente nel contratto per eventi specifici.
Ogni variazione, in ogni caso, deve essere comunicata con un preavviso di almeno due mesi, in forma scritta o su un altro supporto accettato dal cliente, indicando chiaramente “Proposta di modifica unilaterale del contratto“.
Durante tale periodo è possibile recedere dal contratto senza sostenere alcun costo. Se invece non si fa nulla, la modifica entra in vigore e le nuove condizioni diventano valide.
Se infine l’istituto di credito effettua l’adeguamento senza seguire le regole previste dalla legge, tale variazione non ha valore se peggiora le condizioni del cliente. Significa che qualsiasi cambiamento fatto senza rispettare le procedure indicate non può essere applicato.
In merito ai tassi di interesse, invece, qualora vengano modificati a causa di decisioni di politica monetaria, la variazione deve riguardare sia il tasso che il cliente paga sia quello che eventualmente riceve, nel caso ad esempio di conto deposito collegato.
La variazione degli indici di riferimento nei contratti bancari
Sia gli intermediari finanziari che le banche devono aggiornare e pubblicare in modo costante sulla loro pagina ufficiale i documenti ufficiali nei quali viene spiegato come calcolano i tassi di riferimento legati agli indici di riferimento come l’Euribor o altri tassi di mercato.
Tali aggiornamenti devono essere comunicati ai clienti almeno una volta all’anno o alla prima occasione utile.
Le clausole dei contratti che riguardano i tassi di interesse indicano infatti in modo chiaro, anche facendo riferimento ai piani pubblicati, come agire se l’indice cambia molto o smette di esistere, compreso quale indice sostitutivo applicare.
Nel caso in cui esso subisca una variazione sostanziale o cessi, l’istituto di credito deve informare il cliente entro trenta giorni in forma scritta o su supporto accettato dal cliente.
La nuova indicazione o il nuovo indice, poi, si considerano approvati se il cliente non recede entro due mesi. Qualsiasi cambiamento che non rispetti tali regole non ha effetto.
I tassi dei mutui possono essere modificati?
Nei mutui di durata determinata come quelli immobiliari, la legge, come abbiamo visto, pone dei limiti molto rigidi.
Nel caso in cui il cliente è un privato o una microimpresa, la banca non può modificare il tasso di interesse nel corso del contratto.
Significa quindi che, stabilite le condizioni iniziali, esse restano valide fino alla scadenza. In caso contrario, può invece cambiare i tassi di interesse ma solo in caso di eventi particolari che sono già indicati e approvati nel contratto
Che fare se la modifica del contratto bancario è illegittima?
Nel caso in cui il cliente ritenga che l’istituto di credito o l’intermediario finanziario abbia modificato il contratto in modo scorretto può presentare reclamo all’istituto.
Quest’ultimo deve poi rispondere obbligatoriamente entro trenta giorni. Se non risponde o se la risposta non soddisfa, il cliente si può rivolgere all’Arbitro Bancario Finanziario che è un organismo che risolve le controversie senza la necessità di rivolgersi al Tribunale.
Cos’è lo Ius variandi
Lo ius variandi è un termine giuridico che indica il diritto della banca di modificare alcune condizioni presenti nel contratto senza dover stipulare un nuovo accordo con il cliente.
Nei contratti bancari, così come previsto nell’articolo 118 del Testo bancario, questo potere non è libero ma può essere utilizzato solo rispettando delle regole precise, ovvero:
- deve essere previsto nel contratto e accettato dal cliente;
- comunicato con anticipo;
- giustificato da un valido motivo.
L’istituto di credito può quindi intervenire sulle condizioni già esistenti ma non può introdurre nuove clausole o nuovi obblighi non previsti all’inizio.
Tale limite è stato confermato anche dalla giurisprudenza e dall’Arbitro Bancario Finanziario.
Mutui a tasso fisso e variabile, cosa cambia davvero?
Conoscere la differenza tra mutui a tasso fisso e variabile è fondamentale perché determina quanto la banca può modificare le condizioni del finanziamento.
Nei primi, il tasso di interesse resta lo stesso per tutta la durata del contratto. Significa che l’istituto di credito non può né aumentarlo né diminuirlo, anche se cambiano i tassi di mercato come l’Euribor. Il cliente, quindi, sa fin dall’inizio quanto pagherà ogni mese per cui può pianificare il bilancio familiare senza sorprese. Tale stabilità rende tale tipologia di tasso molto indicata per chi cerca sicurezza e protezione da eventuali rialzi dei tassi.
Nei mutui a tasso variabile, invece, le rate possono cambiare nel tempo ma solo secondo regole già stabilite. La variazioni dipendono infatti da parametri oggettivi e indicati nel contratto, come l’Euribor o altri indici di riferimento. L’istituto di credito, quindi, non decide in modo autonomo se far salire o scendere le rate ma applica soltanto quanto già concordato in base all’andamento dell’indice.
Tale distinzione è importante perché chiarisce qual è la differenza tra le modifiche che sono consentite e i cambiamenti che sono imposti. Conoscere queste regole permette poi ai clienti di capire i rischi legati al finanziamento e sapere quando è possibile agire legalmente nel caso si ritenga che la banca stia alterando le condizioni in modo ingiusto.
Come proteggersi dalle rate del mutuo
Dopo aver visto quali sono i limiti entro cui la banca può intervenire sulle condizioni del mutuo, è importante anche sapere quali strumenti ha il cliente per difendersi dagli aumenti delle rate.
In primis, è possibile la rinegoziazione del mutuo chiedendo:
- di allungare la durata;
- ridurre l’importo delle rate;
- modificare il tasso di interesse.
In alternativa, si può trasferire il mutuo presso un altro istituto mediante surroga, così da ottenere condizioni più vantaggiose.
Entrambe le soluzioni permettono di tenere sotto controllo le spese e a gestire meglio il budget familiare.
