I cittadini con residenza fiscale all’estero possono accedere alle detrazioni fiscali scaturite dai bonus edilizi. Per i lavori effettuati su un immobile ubicato in Italia, però, viene applicata l’aliquota del 36%, perché non è la prima casa.
Questo è quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate in una recente risposta fornita a un cittadino italiano con residenza fiscale in Svizzera. I bonus edilizi, quindi, sono accessibili anche agli stranieri che non vivono stabilmente nel nostro Paese, anche se rimane aperto il nodo della capienza fiscale.
Indice
Bonus edilizi, le detrazioni spettano anche agli stranieri
Un cittadino italiano con residenza fiscale in Svizzera ha effettuato, nel corso del 2025, alcuni lavori di manutenzione straordinaria nell’immobile che occupa saltuariamente in Italia. Preoccupato che la sua particolare posizione gli inibisca la possibilità di accedere alla detrazione fiscale, ha chiesto all’Agenzia delle Entrate se ne fosse completamente escluso. Con la risposta n. 273 del 27 ottobre 2025, l’AdE ha spiegato che, nel caso in questione, non poteva essere applicata la detrazione maggiorata al 50% riservata alla prima casa ma quella al 36% prevista per gli altri immobili.
Nel fornire le indicazioni al richiedente, sono state ricapitolate la normativa e la prassi che regolano la possibilità di accedere al credito d’imposta oggetto di chiarimento. Prima di tutto viene richiamato l’articolo 16-bis del Tuir, attraverso il quale è stata introdotta la detrazione Irpef per gli interventi di recupero edilizio. Successivamente viene menzionata la Legge di Bilancio 2025, che ha sostanzialmente rimodulato il sistema.
Salvo particolari eccezioni, il legislatore ha sostanzialmente confermato la detrazione del 36% per spese che i contribuenti sostengono nel corso del 2025. L’importo complessivo non deve però superare i 96.000 euro per ogni unità immobiliare. L’aliquota sale al 50% nel caso in cui l’immobile, sul quale insistono gli interventi edilizi, venga utilizzato come abitazione principale dal titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento.
Che cosa si intende per abitazione principale
In questo contesto è necessario comprendere che cosa si intenda per abitazione principale. L’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 8/2025, ha spiegato che con questa locuzione ci si riferisce all’immobile nel quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.
Sempre l’AdE con la risoluzione 136/2008 ha sottolineato che per i soggetti con residenza all’estero l’immobile detenuto in Italia non possa essere, in alcun modo, considerato la loro dimora abituale. Questo chiarimento fa cadere in automatico il requisito di abitazione principale indispensabile per poter beneficiare della detrazione al 50%.
Il caso preso in esame dall’AdE
Quanto visto fino a questo momento si applica alla perfezione al caso del richiedente: un cittadino residente in Svizzera iscritto all’Aire, che ha ristrutturato la casa in Italia. Questa non può essere considerata come abitazione principale ai fini fiscali: la dimora abituale deve coincidere con la residenza del contribuente.
L’immobile ubicato nel nostro Paese viene utilizzato solo e soltanto nel corso dei soggiorni nel nostro Paese: l’uso occasionale non soddisfa il requisito della dimora stabile, per la quale è necessaria una presenza stabile e continuativa.
Questo è il motivo per il quale il contribuente ha pieno diritto ad accedere alla detrazione fiscale, ma solo nella misura ordinaria del 36% per le spese sostenute nel corso dell’anno. Ma non può accedere a quella del 50% che è prevista per gli immobili che sono adibiti ad abitazione principale.
Capienza fiscale, altro nodo da risolvere
Altro nodo da risolvere per i soggetti fiscalmente residenti all’estero è quello della capienza fiscale: le detrazioni, infatti, funzionano andando a sottrarre una percentuale della spesa dall’Irpef dovuta in Italia. Nel caso in cui il soggetto in questione non abbia un’imposta da versare o ne ha poca, le detrazioni diventano inutili.
Il problema diventa rilevante per i residenti all’estero – ma anche per quanti hanno aderito al regime forfettario e non hanno altre tipologie di reddito oltre a quelli che derivano dall’attività – che non producono dei redditi in Italia o che, al massimo, realizzano il reddito fondiario dell’immobile di loro proprietà. E che, spesso e volentieri, è insufficiente a generare un Irpef significativa.
Proviamo a fare un esempio per capire meglio. Un soggetto è proprietario di un immobile che viene affittato a 1.000 euro al mese: il reddito annuo, quindi, è pari a 12.000 euro. Optando per la cedolare secca al 21% dovrebbe pagare 2.520 euro di imposta annua. Optando per questa tassazione alternativa si rinuncia alla possibilità di utilizzare detrazioni e deduzioni sul reddito da locazione. Sarà necessario optare per la tassazione ordinaria Irpef per poter sfruttare le detrazioni per la ristrutturazione: si andranno a pagare più imposte, ma è possibile recuperarne parte con la detrazione.
Altro scenario che si può venire a verificare è quello che deriva dai potenziali redditi da lavoro all’estero e da quelli da locazione in Italia: se si dovesse venire a verificare questa situazione, le convenzioni contro le doppie imposizioni tra l’Italia e il Paese di residenza determineranno quale reddito debba essere tassato in Italia. Spesso e volentieri quelli da lavoro sono esenti in Italia, quindi l’unica certezza imponibile è quella che deriva dal reddito fondiario italiano.
Questo è il motivo per il quale è necessario pianificare qualsiasi tipo di lavoro prima di iniziarlo, in modo da valutare se si ha una capienza fiscale sufficiente per poter assorbire le detrazioni nel corso dei dieci anni successivi.
Come massimizzare i benefici
A fronte di una capienza fiscale limitata o completamente assente, è necessario verificare se ci sono delle strategie alternative per ottimizzare l’investimento. Prima di tutto può essere importante prendere in considerazione le tempistiche degli interventi: se si ha intenzione di affittarlo nel futuro, si possono concentrare i lavori in un momento successivo, quando si hanno a disposizione dei redditi imponibili più alti che derivano dalla locazione.
Se, invece, si ha intenzione di venderlo entro pochi anni, le detrazioni residue andrebbero perse, rendendo meno accattivante l’investimento.
Un’opzione interessante potrebbe essere quella di coinvolgere dei familiari residenti in Italia, che abbiano una capienza fiscale sufficiente: la detrazione può essere ripartita tra i comproprietari, in base alle spese che sono state sostenute effettivamente da ciascuno.
