Per la legge italiana la caparra versata a titolo di cauzione per l’affitto di un’abitazione non può mai superare le tre mensilità di canone. Se il contratto lo prevede, insomma, chiunque voglia affittare una casa è tenuto al versamento di questo importo.
Tuttavia, locatore e locatario dell’immobile possono accordarsi per il versamento di una cifra diversa, anche superiore, purché sia congrua e ragionevole e sempre che lo scopo dell’accordo non sia quello di riconoscere al locatore un canone maggiore di quello risultante dal contratto.
Altra regola fondamentale di questo tipo di versamento, è che la caparra non può essere versata due volte nel corso della medesima locazione e che non possa essere aumentata una volta che la stessa sia già stata versata.
Il deposito cauzionale viene solitamente restituito dal proprietario dell’immobile alla scadenza del contratto d’affitto e solo con l’effettiva consegna delle chiavi. Lo stesso locatario, è tenuto a restituire per intero la caparra all’inquilino a condizione che quest’ultimo abbia restituito l’immobile nelle condizioni in cui lo ha ricevuto e abbia provveduto al pagamento di tutti i canoni e le spese di condominio dovute.
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Cos’è il deposito cauzionale o caparra
In Italia la disciplina di riferimento per i contratti di locazione è rappresentata dagli articoli compresi tra il 1571 e il 1654 del Codice Civile. Il contratto di affitto prevede precisi obblighi sia per il locatore che per il locatario di un immobile. L’inquilino, in particolare, è tenuto garantire l’adempimento di tali obblighi attraverso il pagamento di un deposito cauzionale da corrispondere al locatore contestualmente alla stipula del contratto. Come detto, tale importo, non può superare le tre mensilità e deve essere restituito all’inquilino al termine del contratto. La cauzione serve per garantire che l’inquilino adempia ai seguenti obblighi:
- pagamento mensile del canone
- pagamento delle spese condominiali ordinarie
- risarcimento per gli eventuali danni arrecati all’immobile
Restituzione della caparra: interessi e modalità di versamento
Unitamente alla caparra, il proprietario dell’immobile locato deve versare all’affittuario anche gli interessi legali maturati di anno in anno. Si tratta di un obbligo di legge che deve essere rispettato anche in assenza di un’esplicita richiesta.
Gli interessi possono essere versati nel corso della locazione, oppure in un’unica soluzione alla scadenza del contratto. Essi possono anche essere compensati dal locatore nel caso ci siano dei canoni non pagati. Tali diritti, e in particolare l’obbligo di restituire anche gli interessi maturati sulla caparra, si prescrivono in 5 anni.
È bene ricordare che non è mai possibile compensare la caparra o cauzione con gli ultimi canoni di affitto. Il motivo di questo divieto è determinato dal fatto che il proprietario dell’immobile risulterebbe privo di qualsivoglia garanzia nel caso in cui dovesse riscontrare dei danni all’immobile. Questo significa, in altre parole, che l’inquilino è tenuto a versare tutti i canoni di locazione fino all’ultima mensilità. La cauzione verrà restituita solo e soltanto a seguito di un sopralluogo effettuato dal proprietario dell’appartamento, che provvederà a valutare l’eventuale presenza o meno di danni allo stesso immobile.
Ricordiamo che il proprietario ha diritto a tenere la cauzione nel caso in cui dovesse riscontrare dei danni nell’immobile o quando l’inquilino dovesse essere in qualche modo inadempiente con il condominio.
