La legge non prevede un divieto specifico di sfratto a favore di inquilini con disabilità ai sensi della Legge n. 104 del 1992. Nonostante i cittadini con grave handicap siano soggetti alle ordinarie norme relative ai procedimenti di sfratto, in presenza di condizioni particolari possono ottenere delle dilazioni dei termini di pagamento e delle sospensioni delle procedure. Possono dunque beneficiare di tempi più lunghi per restituire l’immobile.
Vediamo più nel dettaglio quali sono le tipologie di sfratto e quali sono le tutele offerte dalla legge per rendere meno difficile un momento che è certamente complicato e doloroso, tanto più se ci si trova in condizioni di disabilità. In questo articolo, esamineremo in dettaglio come funziona il procedimento di sfratto, quali sono le regole e le precauzioni da rispettare in caso di contratto di locazione sottoscritto da una persona con disabilità.
Indice
Che cos’è il procedimento di sfratto?
Lo sfratto è un procedimento legale a carattere speciale con il quale, a seguito dell’intimazione da parte del proprietario dell’immobile locato, si ottiene il rilascio dell’immobile, a seguito del provvedimento del Giudice.
Esistono due diversi tipi di sfratto:
- sfratto per morosità, che permette di ottenere il rilascio dell’immobile quando l’inquilino non paga il canone o gli oneri accessori (come le spese condominiali), secondo le condizioni stabilite dal contratto di locazione – anche un solo canone, purché vi sia un ritardo di almeno 20 giorni a partire dalla scadenza del termine, può legittimare l’avvio della procedura;
- sfratto per finita locazione, che viene intimato alla scadenza del contratto di locazione quando l’inquilino non provvede a restituire spontaneamente l’immobile.
Si può sfrattare per morosità una persona con disabilità?
Il procedimento di sfratto per morosità (disciplinato dall’articolo 658 codice di procedura civile) è uno degli strumenti principali attraverso cui i proprietari di immobili tutelano i loro diritti in caso di inadempimento dell’inquilino.
Tuttavia, quando si parla di disabilità, la questione si fa più delicata in quanto la Legge 104/1992 tutela le persone con disabilità offrendo una serie di agevolazioni volte a migliorare le loro condizioni di vita anche da un punto di vista economico.
Il processo di sfratto per morosità si articola in diverse fasi. Vediamo quali sono:
- messa in mora, con l’invio, da parte del proprietario, di una lettera di sollecito all’inquilino per il pagamento del canone arretrato (questo atto non è obbligatorio, ma è altamente consigliato per avere un tentativo di risoluzione bonaria della vertenza prima di procedere in giudizio);
- ricorso al Tribunale, con il locatore che si rivolge al Giudice competente per chiedere lo sfratto, presentando apposita domanda;
- udienza per ascoltare le ragioni di entrambe le parti (locatore e conduttore);
- ordinanza di convalida dello sfratto, che obbliga l’inquilino a lasciare l’immobile;
- richiesta del termine di grazia, come previsto dall’articolo 55 della Legge sull’equo canone che prevede che il Giudice possa fare richiesta;
- se il debito non supera le due mensilità, può scattare l’eventuale concessione di 90 giorni per sanare la morosità, che possono salire a 120 in caso di circostanze eccezionali come una malattia o difficoltà economiche – le patologie devono essere insorte dopo la sottoscrizione del contratto e le preesistenti condizioni di disabilità non possono essere poste a giustificazione del mancato pagamento del canone, dunque non sono tali da poter impedire lo sfratto;
- esecuzione dello sfratto, se l’inquilino, nonostante la dilazione dei tempi di pagamento, non provvede a sanare la morosità e successivamente non libera volontariamente l’immobile.
In sostanza, anche l’inquilino con disabilità, per evitare lo sfratto, sarà tenuto a mettersi in regola con i canoni arretrati.
Quando si può chiedere la sospensione dello sfratto
L’inquilino con disabilità al termine del contratto di locazione che non sia più soggetto ad automatico rinnovo può essere sfrattato qualora non restituisca l’immobile in adempimento degli obblighi previsti dal contratto di affitto. Tuttavia la legge prevede degli strumenti per ritardare l’esecuzione dello sfratto in presenza di circostanze particolarmente gravose.
È possibile chiedere una sospensione dell’esecuzione dello sfratto affinché l’ufficiale giudiziario non si attivi per mandar via l’inquilino con un allontanamento forzato.
Il comma 5 dell’articolo 6 della Legge Locazioni ad uso abitativo prevede infatti che, in caso di intimazione di sfratto per finita locazione, si possa richiedere una sospensione dell’esecuzione del procedimento per un periodo di 18 mesi.
Il beneficio può essere richiesto unicamente qualora si verifichino le seguenti condizioni:
- l’inquilino abbia più di 65 anni;
- l’inquilino o uno dei componenti il nucleo familiare, convivente con il conduttore da almeno 6 mesi, sia portatore di handicap o malato terminale.
Il conduttore è tenuto a corrispondere, ai sensi dell’articolo 1591 del codice civile, una somma mensile pari all’ammontare del canone dovuto alla cessazione del contratto, aggiornato in base all’indice Istat. L’importo così determinato è maggiorato del 20%.
La corresponsione di tale maggiorazione esime il conduttore dall’obbligo di risarcire il maggior danno che ne consegue ai sensi del citato articolo 1591 del codice civile. Durante i predetti periodi di sospensione sono dovuti gli oneri accessori come le spese condominiali. In caso di inadempimento, il conduttore decade dal beneficio della sospensione dell’esecuzione del provvedimento di rilascio, fatto salvo quanto previsto dall’articolo 55 della citata legge n. 392 del 1978.
Da quanto finora esaminato possiamo concludere che alla persona in grave difficoltà economica conseguente allo stato di disabilità si concede la possibilità di regolarizzare la posizione economica avvalendosi di un termine di grazia in caso di morosità.
In caso di mancato rilascio dell’immobile per finita locazione con la sospensione dell’esecuzione si concede maggior tempo per poter trovare un’altra sistemazione. Questa opportunità è particolarmente importante soprattutto per le persone con disabilità che si trovano in situazioni di vulnerabilità.
