Gli incidenti nelle zone comuni all’interno degli stabili condominiali purtroppo sono eventi frequenti. Scivoloni sulle scale o nei cortili sono ancor più probabili se a complicare le cose si formano lastre di ghiaccio a seguito di un brusco calo di temperatura dopo una nevicata. Determinare il soggetto su cui ricade la responsabilità è un fatto piuttosto complesso per il quale è spesso necessario l’intervento dei giudici. Il condominio non è sempre responsabile per gli incidenti che avvengono nelle parti comuni in quanto in molti casi intervengono altri fattori.
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In quali casi è responsabile il condominio
In base a quanto disposto dalla legge, in caso di incidenti nelle parti comuni dello stabile, in linea generale, il condominio è responsabile. La normativa di riferimento in materia è stabilita dall’articolo 2051 del codice civile che disciplina la responsabilità per il danno cagionato dalle cose in custodia. La norma prevede che chi ha la in custodia di una cosa è responsabile del danno da esso cagionato, salvo che dimostri che esso è avvenuto per caso fortuito. Il condominio è il custode delle parti comuni pertanto su di lui ricade la responsabilità oggettiva se da queste cose deriva un danno a terzi. Il custode è infatti colui che ha il potere di controllo e gestione del bene che ha causato il danno in quanto ne è proprietario o il detentore o comunque è colui che ha il potere di intervenire per prevenire fatti dannosi. Nell’ambito del condominio chi ha questo potere, avendone la rappresentanza in virtù dell’incarico ricevuto, è l’amministratore. Ne consegue che egli sia tenuto ad adottare tutte quelle iniziative per mantenere in buono stato le parti comuni, prevenendo così eventuali situazioni di pericolo ai danni degli stessi condomini, di ospiti o di terzi che si trovino, anche occasionalmente, a transitare nello stabile. Compito dell’amministratore è quello di garantire la sicurezza dello stabile.
La persona che si trovi a scivolare su una lastra di ghiaccio e subisca un danno potrà agire per ottenere il risarcimento del danno oltre che per ottenere la rimozione immediata della fonte di danno. Occorre tuttavia fare attenzione perché non sempre il condominio è responsabile. Se quest’ultimo riesce a fornire la cosiddetta prova liberatoria, ovvero che il danno deriva da fattori esterni come il caso fortuito, il fatto di un terzo o il comportamento dello stesso danneggiato, la responsabilità viene meno.
Se per escludere la sua responsabilità il condominio deve fornire una prova liberatoria, per poter vantare una pretesa al risarcimento del danno, il soggetto caduto su una lastra di ghiaccio posizionata ad esempio nel viale del giardino condominiale, dovrà provare:
• Il danno subito, ovvero la lesione personale o il danno materiale alle cose che a seguito della caduta si siano rotte o danneggiate;
• Il nesso di causalità, ovvero il fatto che il danno sia conseguenza diretta e immediata della cosa custodita, come può essere il giardino condominiale reso pericoloso dalla presenza della lastra ghiacciata;
• La proprietà o la detenzione della cosa, ovvero il controllo sulla cosa da parte del soggetto che si presume responsabile.
Che cos’è il caso fortuito
Abbiamo detto che nei casi in cui il condominio riesce a dimostrare il caso fortuito la responsabilità non sarà a suo carico. Ma cosa si intende per caso fortuito? Si tratta di una circostanza dalla portata eccezionale, non connessa ad una cattiva gestione dello stabile condominiale, che non poteva essere prevista e che risulta essere inevitabile. Essa interrompe il nesso di causalità tra il danno subito e il bene in custodia. Il caso fortuito deve essere adeguatamente provato da chi invoca l’esclusione della responsabilità e la prova è piuttosto complessa.
Quali sono gli effetti della condotta negligente della persona danneggiata
Altre cause di esclusione della responsabilità del condominio sono il fatto del terzo o della persona danneggiata che ha assunto un comportamento incauto e negligente. Si pensi al caso di un condomino che dopo una nevicata, quando ancora non è stato sparso il sale, corra nel vialetto di ingresso dello stabile o comunque, di fronte ad una lastra di ghiaccio ben visibile, non faccia nulla per evitarla, o indossi scarpe inadatte alle condizioni meteo in cui si trova. In queste situazioni, il Giudice può, in base allo svolgimento dei fatti, ravvisare un concorso di responsabilità per fatto colposo della persona lesa ai sensi dell’articolo 1227 codice civile. La norma infatti risulta applicabile sia in ambito contrattuale che in ambito extracontrattuale per analogia.
Compito del Giudice sarà dunque quello di accertare le modalità con le quali è avvenuto il sinistro per escludere totalmente o quanto meno limitare il diritto al risarcimento del danno nei confronti del condominio.
Da quanto esposto emerge che il condominio, al verificarsi delle fattispecie sopra descritte, non può essere considerato responsabile automaticamente a seguito degli incidenti avvenuti nelle parti comuni. In base alle prove fornite dalle parti la situazione dovrà essere valutata caso per caso.
Quando si prescrive il diritto ad essere risarciti
Chi ha subito un danno a seguito di una caduta in condominio su una lastra formatasi nel vialetto d’accesso può agire in giudizio per chiedere il risarcimento. Il tempo a disposizione per avviare la causa non è infinito. La persona lesa dovrà infatti attivarsi entro e non oltre il termine di 5 anni al fine di non vedere il suo diritto andare in prescrizione. Il termine decorre dalla data in cui l’incidente è avvenuto. Alla richiesta di risarcimento deve essere allegata la documentazione idonea a provare il “se” e il “quantum” del danno psicofisico subito. Si fa riferimento ad eventuale referto del pronto soccorso o ad altre spese mediche e farmaceutiche.
La richiesta dovrà essere inoltrata, possibilmente con lettera raccomanda, all’amministratore, quale rappresentante del condominio che, a sua volta, potrà rivolgersi alla Compagnia di Assicurazione nel caso in cui vi sia una polizza assicurativa a copertura del danno da risarcire.
Da tener conto anche del fatto il Condominio potrà comunque far valere la responsabilità personale dell’amministratore stesso qualora si ravvisi un suo comportamento negligente e contrario ai doveri a lui imposti dal codice civile.
