Le agevolazioni fiscali sono migliori quando si riferiscono alla prima casa. Solo per fare un esempio, il bonus ristrutturazioni permette di accedere a una detrazione del 50% per l’immobile che viene adibito ad abitazione principale. Il legislatore, con questa locuzione, non si riferisce al primo e unico immobile di proprietà del contribuente, ma a quello nel quale lo stesso vive effettivamente e in maniera abituale. O ci vivono i suoi familiari.
Il concetto di prima casa è fondamentale, almeno da un punto di vista fiscale, perché permette di comprendere su quale immobile è possibile fruire dei bonus edilizi più vantaggiosi o quello sul quale insiste l’esenzione dell’Imu, sempre che non sia un accatastato come di lusso.
Indice
Prima casa: è l’abitazione principale
Il concetto di prima casa per ottenere le agevolazioni del bonus ristrutturazioni è stato ampiamente spiegato dall’Agenzia delle Entrate: nella circolare n. 8/e del 19 giugno 2025 ha delineato in modo chiaro il concetto, che adesso diventa quanto mai importante alla luce delle disposizioni di legge collegate con le agevolazioni edilizie.
È bene ricordare che a partire dal 1° gennaio 2025 il bonus ristrutturazioni e l’Ecobonus hanno introdotto una sostanziale distinzione nelle agevolazioni, prevedendo una detrazione edilizia al 36% per tutti gli immobili, con la sola esclusione dei lavori che vengono effettuati sulla prima casa. In questo caso le famiglie hanno la possibilità di usufruire di un’agevolazione al 50%.
È possibile accedere alla detrazione fiscale più alta nel caso in cui:
- il contribuente risulti essere il titolare del diritto di proprietà o di un qualsiasi diritto reale di godimento sull’immobile. Si ha diritto alla maggiore detrazione se si è titolari della nuda proprietà, della proprietà superficiaria, dell’usufrutto, e del diritto di abitazione;
- l’unità immobiliare deve essere adibita ad abitazione principale.
E qui si corre il rischio di incorrere nel primo errore: il legislatore non si riferisce all’unica abitazione di proprietà, ma a quella nella quale il contribuente si ritrova a vivere in maniera abituale.
Bonus ristrutturazione, cos’è la prima casa
A spiegare ulteriormente cosa sia la prima casa e darne una definizione precisa e dettagliata è il comma 3-bis dell’articolo 10 del Tuir, che riferisce quanto segue:
Per abitazione principale si intende quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente. Non si tiene conto della variazione della dimora abituale se dipendente da ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’unità immobiliare non risulti locata.
Ma cosa significa quanto abbiamo visto fino a questo momento? Prendendo spunto dalla definizione di prima casa che abbiamo appena visto, il diritto a richiedere la detrazione più alta viene riconosciuto per l’unità immobiliare nella quale il contribuente e la sua famiglia hanno fissato la propria residenza e la dimora abituale.
Stiamo parlando, quindi, dell’immobile nel quale si vive effettivamente. Essere proprietari di un unico immobile, ma avere la residenza effettiva da un’altra parte permette di accedere al bonus ristrutturazione al 36%. Lo stesso discorso vale per i soggetti che sono residenti all’estero.
A questa regola generica c’è un’unica eccezione, che coinvolge le persone che sono ricoverate in modo permanente in una struttura residenziale o sanitaria, purché non abbiano dato in locazione l’appartamento a un terzo soggetto.
Le agevolazioni per il coniuge o i figli
Altro aspetto di particolare importanza da prendere in considerazione sono le spese che vengono sostenute per ristrutturare l’abitazione nella quale vivono il coniuge o i figli. In altre parole i membri della propria famiglia.
Anche in questo caso a fornire una serie di informazioni utili ci ha pensato sempre l’Agenzia delle Entrate: l’agevolazione al 50% spetta anche per le proprietà immobiliari che sono adibite a dimora abituale di un qualsiasi familiare del contribuente. L’articolo 5, comma 5, del Tuir prevede che il conducente ne abbia diritto se nella casa abitano:
- il coniuge;
- i parenti entro il terzo grado;
- gli affini entro il secondo grado.
Il legislatore, quando parla di parenti entro il terzo grado, si riferisce a:
- genitori e figli, che sono i parenti di primo grado;
- fratelli, nonni e nipoti, ossia i parenti di secondo grado;
- bisnonni, zii, nipoti e bisnipoti, i parenti entro il terzo grado.
Quando si parla degli affini di secondo grado ci si riferisce ai parenti del coniuge: i suoceri, i cognati e i nonni del coniuge.
Il caso particolare
Questa situazione apre la porta a una possibilità: scegliere tra due diversi immobili sui quali beneficiare dell’agevolazione più alta (uno adibito a propria dimora abituale e un altro usato nello stesso modo da un familiare). Nel caso in cui si dovesse verificare questa situazione per l’agevolazione è necessario fare riferimento alla dimora abituale del titolare dell’immobile: non importa che il secondo immobile venga utilizzato da un familiare.
Quando è necessario scegliere tra due immobili per la fruizione del bonus ristrutturazioni al 50%, prevale quello nel quale dimora e risiede il proprietario.
Cambiare la residenza entro la fine dei lavori
Altro aspetto da tenere nella giusta considerazione sono le tempistiche per adibire un immobile ad abitazione principale.
Anche su questo argomento l’Agenzia delle Entrate ha fornito dei chiarimenti: è necessario che la casa sia stata adibita a prima casa entro la fine dei lavori. Non è necessario effettuare il cambio di residenza nell’immediato: è sufficiente che l’immobile risulti essere la prima casa quando sono terminati i lavori.
Il momento nel quale il cantiere viene chiuso coincide con il termine entro il quale un determinato immobile deve diventare la prima casa.
