Richiedere un mutuo che superi il valore della propria abitazione è una scelta finanziaria estremamente rischiosa. Sebbene non sia tecnicamente impossibile, questa pratica può innescare accertamenti fiscali e incontrare resistenza da parte dei principali istituti di credito. È importante, quindi, comprendere appieno i rischi associati a tale decisione.
Esaminiamo, dunque, quali sono le reali minacce che potrebbero mettere in pericolo coloro che si trovano nella necessità di richiedere un prestito di importo superiore al valore dell’immobile e cosa fare per evitare controlli dell’Agenzia delle Entrate.
I rischi di un mutuo superiore al valore dell’immobile
Il mercato immobiliare era molto diverso prima della grande crisi economica che ha colpito gran parte del mondo. All’epoca, molte persone riuscivano a ottenere prestiti significativamente superiori al valore delle loro abitazioni. Questa politica era attuata con l’intenzione di sostenere un mercato che, in realtà, stava per crollare. Il continuo aumento dei prezzi delle abitazioni portava a valutazioni gonfiate, fino a quando molti istituti di credito si sono trovati di fronte alla realtà: molti mutuatari non erano in grado di restituire i prestiti ottenuti.
Questa situazione, che oggi sembra del tutto assurda, è stata ampiamente sottolineata anche dalla Corte di Cassazione. Nell’ordinanza del 6 novembre 2017, infatti, la Corte ha spiegato che i mutui concessi e le perizie effettuate in quel periodo non possono essere considerati probatori per l’accertamento fiscale. Questo perché, prima della crisi, ottenere credito era molto più facile e le valutazioni immobiliari non riflettevano accuratamente il reale valore delle proprietà.
Di rilievo in questo contesto è il decreto legge Visco-Bersani che stabilisce la necessità di fornire spiegazioni nel caso in cui l’importo di vendita di un immobile si discosti significativamente dai valori indicati dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle Entrate. Se non vi sono giustificazioni valide per richiedere un importo superiore, il prezzo effettivo dell’immobile non può essere inferiore all’importo del mutuo richiesto. Questo aspetto ha dato origine a una complessa vicenda legale, che ha coinvolto anche la Suprema Corte nel 2016. L’ultimo atto di tale avvenimento è stato sottoscritto dalla Corte di Cassazione nel 2017, la quale ha chiarito che il superamento del limite di finanziabilità deve comportare necessariamente la nullità del contratto.
Quando è possibile ottenere un mutuo superiore al valore dell’immobile
Se un individuo riesce a ottenere un mutuo per un valore superiore a quello effettivo dell’immobile, potrebbe affrontare serie conseguenze, con l’avvio di un’indagine fiscale nella maggior parte dei casi. Questo accade perché l’eccedenza economica non è giustificata in modo adeguato. Alcuni motivi accettabili potrebbero includere la pianificazione di future ristrutturazioni dell’immobile o la necessità di liquidità aggiuntiva per saldare prestiti o mutui precedenti. Tuttavia, nonostante la possibilità di ottenere mutui che coprano non solo l’acquisto dell’immobile ma anche le spese future di ristrutturazione, e la disponibilità di istituzioni bancarie che concedono mutui con somme non vincolate, è fondamentale mantenere congruenza tra il valore dell’immobile e l’importo del mutuo. Questo perché l’assenza di una giustificazione valida per l’eccedenza potrebbe innescare controlli fiscali, creando così ulteriori complicazioni finanziarie.
Le banche offrono una vasta gamma di finanziamenti
Quando si considera la possibilità di ottenere un mutuo che superi il valore effettivo della casa, è essenziale comprendere appieno le implicazioni e i rischi, soprattutto considerando che le banche offrono una vasta gamma di finanziamenti che vanno oltre il semplice acquisto di un immobile. Ad esempio, esiste un tipo di mutuo che copre non solo il costo dell’immobile, ma anche le spese per la sua ristrutturazione. In questo caso, la somma concessa è legata ai lavori di ristrutturazione, che devono essere successivamente dimostrati. Allo stesso modo, altre istituzioni finanziarie possono offrire mutui con maggiore liquidità, previa presentazione delle necessarie garanzie economiche. Questa diversificazione delle opzioni di finanziamento offre interessanti possibilità per chi cerca fondi per acquistare o restaurare un immobile.
Tuttavia, è importante considerare attentamente gli aspetti negativi associati a questo tipo di finanziamento. Ad esempio, i mutui che superano il valore dell’immobile possono comportare tassi di interesse più elevati rispetto alla media. Tale situazione diventa ancora più rilevante nei finanziamenti che prevedono una somma aggiuntiva non vincolata, destinata a coprire spese aggiuntive oltre all’acquisto o alla ristrutturazione dell’immobile. Inoltre, è fondamentale tenere presente che i contratti di finanziamento e gli atti notarili di compravendita sono pubblici. Di conseguenza, è consigliabile evitare discrepanze significative tra il valore dell’immobile e l’importo del finanziamento per ridurre l’attenzione dell’Agenzia delle Entrate e altri enti fiscali.
