Nuovi rilievi e nuova importanza viene attribuita alla scrittura privata nel determinare la proprietà di un immobile. Una qualsiasi dichiarazione formale del proprietario, contenuta all’interno di una scrittura privata, costituisce, a tutti gli effetti, la prova di un patto fiduciario. In altre parole viene aperta la porta alle intestazioni fittizie degli immobili. Ma cerchiamo di capire meglio.
Una recente decisione della Corte di Cassazione ha avuto il merito di allargare le possibilità legali attraverso le quali è possibile dimostrare la proprietà di un determinato immobile. Questo, in estrema sintesi, permette ai soggetti coinvolti in un’eventuale compravendita di evitare di ricorrere ad un notaio e di essere costretti a sostenere le spese per la redazione di un atto pubblico o per l’autentica delle firme.
Questa importante novità arriva dall’ordinanza n. 10472/2023 della Corte di Cassazione, secondo la quale è possibile dimostrare la proprietà di un immobile anche attraverso una semplice scrittura privata. In altre parole le parti non sono costrette a sottoscrivere un atto pubblico. È indispensabile, comunque vada, che le parti concordino nello scegliere questo strumento per trasferire la proprietà dell’immobile.
La scrittura privata, come abbiamo anticipato, è un documento sufficiente affinché le parti possano evitare di recarsi da un notaio per certificare la proprietà di un qualsiasi immobile. Ma cerchiamo di capire cosa comporta tutto questo e come debbano comportarsi i diretti interessati.
Indice
Come utilizzare una scrittura privata
È sufficiente la scrittura privata per dimostrare la proprietà di un qualsiasi immobile? Parrebbe di sì, almeno stando agli ultimi orientamenti della giurisprudenza.
Vediamo in quali casi può essere utilizzata questa soluzione. Proviamo ad ipotizzare il caso di un contribuente che sia in procinto di acquistare un immobile, ma che per ragioni fiscali o per il timore di un eventuale pignoramento, decida di intestarlo ad un altro soggetto. Nel momento in cui tra questi due soggetti dovesse sorgere una qualsiasi lite, il primo come farebbe a rivendicare la proprietà dell’immobile, se questo, almeno formalmente, risultasse proprietario dell’altra persona?
A rispondere a questa domanda ci ha pensato direttamente l’ordinanza n. 10472/2023 della Corte di Cassazione, la quale ha sancito che la proprietà di un immobile può essere dimostrata con una semplice dichiarazione scritta dell’intestatario, ossia il cosiddetto fiduciario.
Questo soggetto, in qualsiasi momento – quindi anche successivamente alla stessa acquisizione – può riconoscere di non essere l’effettivo titolare del bene. Questa operazione può essere effettuata attraverso una semplice scrittura privata.
L’importanza della documentazione scritta
Nel momento in cui dovesse sussistere una qualsiasi scrittura privata il fiduciario – che è, in estrema sintesi, la persona che non figura come il proprietario dell’immobile – risulta essere, a tutti gli effetti, esonerato dall’onere e dagli obblighi di dimostrare che esista realmente un patto fiduciario.
Un accordo di questo tipo quando potrebbe rivelarsi utile? Sottoscrivere una vera e propria scrittura privata per un immobile potrebbe risultare comodo per una coppia sposata o convivente, che abbia la necessità di far figurare come proprietario dell’immobile solo uno dei due soggetti che forma la coppia. Anche quando il bene è dell’altro o risulti essere in comunione dei beni. La scrittura privata, in questo modo, anche quando è firmata unicamente dal solo fiduciario, elimina la necessità di sostenere le spese relative ad un atto notarile, ma soprattutto elimina ogni tipo di controversia nel momento in cui dovesse intervenire una qualsiasi separazione.
Questa soluzione può essere adottata anche nel momento in cui una coppia dovesse acquistare un immobile, ma per ragioni fiscali si dovesse decidere di intestarlo esclusivamente al marito o alla moglie. In un secondo momento, il coniuge intestatario dell’immobile, attraverso una scrittura privata provvede a riconoscere che la metà della proprietà è in capo all’altro coniuge. Nel momento in cui la coppia dovesse separarsi, l’altro coniuge ha la possibilità di rivendicare la quota di proprietà che gli spetta, esibendo nelle sedi opportune la scrittura privata, anche quando dovesse mancare la sua firma.
Cosa sono i patti fiduciari
Entrando un po’ più nel dettaglio, i patti fiduciari sono a tutti gli effetti degli accordi che coinvolgono direttamente due parti: una si impegna a trasferire dall’altra un bene in futuro, secondo alcune condizioni o con dei termini stabiliti direttamente dalle parti. Nel patto fiduciario, inoltre, vi è l’impegno di restituire il bene a richiesta o entro un determinato periodo prestabilito.
All’interno del patto fiduciario, in altre parole, può entrarvi il caso di una persona che acquista un determinato immobile, ma decida di intestarlo a qualcuno, per vari motivi di interesse o convenienza personale.
Nel caso in cui dovesse sorgere una qualsivoglia controversia in futuro, il fiduciante avrebbe la possibilità di rivendicare la proprietà dell’immobile grazie alla scrittura privata, senza che sia necessario ricorrere ad un qualsiasi atto notarile.
La Corte di Cassazione ha provveduto a riconoscere che il fiduciario – ossia la persona che non risulta essere ufficialmente il proprietario dell’immobile – non è obbligato a dimostrare l’eventuale esistenza di un patto fiduciario. Deve, però, essere in possesso di un qualsiasi documento scritto, nel quale il fiduciario ammette di non essere il reale proprietario dell’immobile.
Il valore della decisione della Cassazione
La decisione presa dalla Corte di Cassazione apre, senza dubbio, a nuove strade legali che permettono di dimostrare la proprietà di un qualsiasi immobile. Ma soprattutto permette di superare la necessità di sottoscrivere un atto notarile.
Questa decisione, senza, dubbio, potrebbe avere un impatto significativo su molte situazioni, comprese quelle in cui si desidera proteggere la proprietà in caso di debiti futuri o regolare la proprietà tra coppie sposate o conviventi. Una svolta importante, che rende più accessibile e flessibile il diritto immobiliare.
