Non risultano nelle dichiarazioni dei redditi, eppure esistono e fanno bella mostra di sé da anni nelle nostre città. Sono i cosiddetti immobili fantasma, abitazioni o strutture produttive, negozi, uffici, palestre, che spesso vengono abitati e utilizzati, ma rimangono sconosciuti al fisco. Secondo l’ultimo report dell’Agenzia delle Entrate esattamente 2.009.176 se conteggiamo solo quelli di proprietà di persone fisiche, a cui se ne aggiungono altri 1.917.816 se consideriamo anche le persone non fisiche, ovvero aziende, associazioni, o anche amministrazioni pubbliche.
Perché questi appartamenti, villette, locali sono definiti in termini burocratici dall’Agenzia delle Entrate “unità non riscontrate in dichiarazione”? Secondo il Ministero dell’Economia i motivi per cui si trovano in questa categoria possono essere molteplici:
- potrebbero essere di proprietà di soggetti residenti all’estero
- ci possono essere errori negli archivi del catasto o dell’Agenzia delle Entrate
- i proprietari non dichiarano consapevolmente l’immobile per non pagare le imposte, si potrebbe trattare quindi di evasione fiscale
Indice
Le case fantasma vere e proprie sono in realtà poco più di un milione
Le categorie catastali in cui è possibile distinguere le unità immobiliari sono moltissime, oltre alle case in cui viviamo ci sono le pertinenze (tipicamente i garage), i negozi, gli uffici, le fabbriche. Solo poco più di metà delle 58,7 milioni possedute da persone fisiche, 35,2 milioni, sono inquadrabili come abitazioni, e gli immobili fantasma: le abitazioni vere e proprie che “non esistono” per il fisco sono 1.035.034. Ci sono poi 693.041 magazzini, rimesse, garage che non risultano al fisco nonché 116.756 fabbricati utilizzati a scopo produttivo, tra cui sono inclusi sia fabbriche che, per esempio, alberghi.
In media gli immobili fantasma sono il 3,4% di quelli totali appartenenti a privati, ma diventano ben il 15,9% se consideriamo solo quest’ultima tipologia, categorizzata al catasto sotto la lettera D, quella degli edifici adibiti ad attività produttiva.
Diventano addirittura il 26,9% se guardiamo invece alle proprietà delle persone non fisiche. È evidente che il problema dell’evasione evasione che continua a interessare il tessuto economico italiano non riguarda solo la mancata dichiarazione di incassi e profitti, ma anche degli immobili utilizzati.
Le differenze geografiche, nel Mezzogiorno più immobili fantasma
Esattamente come accade nel caso dell’evasione delle imposte anche per questo fenomeno ci sono importanti differenze territoriali. I dati dell’Agenzia delle Entrate ci dicono che al Nord gli immobili invisibili (ma solo al Fisco) è l’1,8% delle proprietà di persone fisiche, quindi decisamente meno del 3,4% nazionale; al Centro si sale al 2,9% e nel Mezzogiorno al 6,2%. Ed è proprio qui, nel Mezzogiorno, che, nonostante vi risieda solo un terzo degli italiani, si trova più di metà dei due milioni di immobili fantasma italiani, 1.152.239.
Il fatto che il fenomeno sia più diffuso tra le aziende e meno tra le case fa in modo che sia meno pronunciato nelle grandi città, dove le abitazioni sono molto più presenti dei fabbricati, che normalmente si concentrano maggiormente in provincia. Anche tra le metropoli, però, ci sono dei divari. A Milano, per esempio, sono sconosciuti al fisco l’1,3% degli immobili, mentre a Roma il 2,3% e a Napoli il 5,9%.
Qual è il valore delle abitazioni non dichiarate?
Naturalmente la presenza di case fantasma implica un minore gettito per lo Stato, perché su queste non vengono pagate imposte. Ma a quanto ammonta il loro valore complessivo? Prendiamo in considerazione solo le abitazioni, cioè gli immobili adibiti a residenza, e, di nuovo, solo quelle appartenenti a persone fisiche: la loro rendita catastale secondo l’Agenzia delle Entrate è di 304.930.033 di euro (si tratta del valore presunto sulla base delle dimensioni dell’unità immobiliare, della sua posizione, della categoria del catasto cui appartiene). Ebbene: rendita degli immobili fantasma è di circa 51,2 miliardi, senza considerare tutti i fabbricati adibiti ad altro uso, non residenziale, nelle stesse condizioni. È circa il 5% di tutta la ricchezza netta delle famiglie italiane.
