L’acquisto di una casa rappresenta uno dei passi più importanti nella vita economica di una qualsiasi persona. Oltre al prezzo dell’immobile, l’acquirente deve far fronte a una serie di costi accessori, che incidono pesantemente sul budget: imposte di registro, onorari notarili, costi del mutuo e, non ultima, la provvigione dovuta all’agenzia immobiliare.
Fortunatamente, il fisco italiano prevede una parziale agevolazione per mitigare questo esborso. Attraverso la dichiarazione dei redditi, e nello specifico, nel Modello 730/2026, i contribuenti possono recuperare una parte della spesa sostenuta per l’intermediazione. Cerchiamo di capire come massimizzare questo beneficio, quali sono i requisiti stringenti da rispettare e come evitare errori che potrebbero portare a pesanti sanzioni.
Indice
Quanto si recupera sulla provvigione pagata all’agenzia immobiliare
La normativa fiscale vigente permette di detrarre dall’imposta lorda (Irpef) il 19% dei compensi corrisposti ai soggetti di intermediazione immobiliare. Tuttavia, è fondamentale comprendere che lo Stato pone un limite rigido alla generosità di questa agevolazione.
Il tetto massimo di spesa su cui calcolare la detrazione è fissato a 1.000 euro. Questo significa che, a prescindere dall’entità della provvigione versata (che spesso, specie nelle grandi città, supera abbondantemente i 5.000 o 10.000 euro), il risparmio fiscale massimo ottenibile è di 190 euro.
Nonostante l’importo possa sembrare contenuto rispetto all’investimento totale per l’acquisto di un immobile, rappresenta comunque un diritto del contribuente che va esercitato correttamente all’interno del Modello 730/2026.
Come si compila il Modello 730/2026
Per inserire correttamente la spesa nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno di imposta 2025 (da presentare nel 2026), il contribuente deve agire sul Quadro E, dedicato agli oneri e alle spese per i quali spetta una detrazione o una deduzione.
Il posizionamento nel Quadro E
La spesa per l’agenzia immobiliare va indicata nella Sezione I, dedicata alle spese per le quali spetta la detrazione d’imposta del 19%:
- i righi di riferimento che si devono utilizzare sono quelli che vanno da E8 a E10, denominati Altre spese;
- nella colonna 1 (codice spesa), dev’essere indicato il valore 17, attraverso il quale si comunica all’Agenzia delle Entrate che la cifra indicata nella colonna successiva si riferisce esclusivamente ai compensi pagati a mediatori immobiliari;
- nella colonna 2 (importo) va inserita la cifra pagata. Se la fattura è di 800 euro, si scriverà 800, ma se la fattura è di 2.500 euro, si dovrà scrivere 1.000, poiché è il limite massimo consentito.
Chi può detrarre la spesa?
Uno degli errori più frequenti riguarda l’individuazione del soggetto che ha diritto alla detrazione. La legge è molto chiara: il beneficio spetta esclusivamente all’acquirente dell’immobile.
Anche se il venditore ha pagato una provvigione all’agenzia immobiliare per promuovere il proprio immobile e trovare un compratore, egli non ha diritto ad alcuna detrazione fiscale nel Modello 730. Per il venditore, la provvigione resta un costo puro non agevolabile.
Il concetto di abitazione principale
Non è sufficiente acquistare un immobile residenziale (catastalmente A/2, A/3, ecc.). Per il fisco, l’abitazione principale è quella in cui il contribuente o i suoi familiari (coniuge, figli, genitori) dimorano abitualmente.
È necessario trasferire la propria residenza anagrafica nell’immobile acquistato entro un anno dall’acquisto. In caso di mancato trasferimento entro i termini, la detrazione indicata nel Modello 730/2026 verrà considerata indebita.
Il requisito della dimora abituale non è richiesto per il personale in servizio permanente appartenente alle Forze Armate e alle Forze di Polizia.
Comproprietà e ripartizione del limite di spesa
Cosa succede se l’immobile viene acquistato da più persone, come nel caso di una coppia? Qui la normativa si fa tecnica e richiede attenzione per non bruciare il bonus.
Il limite di 1.000 euro è riferito all’immobile, non al singolo contribuente. Se due coniugi acquistano al 50% ciascuno, il tetto massimo detraibile rimane 1.000 euro in totale:
- se l’agenzia emette una fattura da 2.000 euro cointestata a entrambi, i coniugi indicheranno 500 euro a testa nei rispettivi Modelli 730;
- se la fattura è intestata solo a uno dei due comproprietari, ma nel rogito è indicato che entrambi hanno usufruito della mediazione, la detrazione può essere comunque ripartita, a patto che in fattura venga annotata la quota sostenuta dall’altro soggetto.
La Legge Bersani e gli obblighi nel rogito notarile
La detrazione delle spese per l’agenzia immobiliare è strettamente legata alla trasparenza dell’atto di compravendita. Dal 2006 (Legge 248/2006), le parti hanno l’obbligo di rendere una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà davanti al notaio, indicando:
- se si sono avvalse di un mediatore;
- i dati identificativi del mediatore (partita Iva o codice fiscale);
- il numero di iscrizione al Rea (Repertorio Economico Amministrativo) dell’agente o della società;
- l’ammontare della spesa sostenuta e le modalità di pagamento.
Se questi dati dovessero mancare nel rogito, o se l’agente immobiliare non dovesse risultare regolarmente iscritto alla Camera di Commercio, il diritto alla detrazione nel Modello 730/2026 decade immediatamente. Inoltre, l’omissione di tali dati comporta sanzioni amministrative che vanno da 500 a 10.000 euro.
Tracciabilità dei pagamenti: un vincolo insormontabile
A partire dal 1° gennaio 2020, la detrazione del 19% è subordinata all’obbligo di tracciabilità. Questo significa che per poter scaricare la provvigione dell’agenzia immobiliare, il pagamento non può assolutamente avvenire in contanti.
I mezzi ammessi sono:
- bonifico bancario o postale;
- assegni circolari o bancari.
- carte di debito, carte di credito o prepagate.
Il contribuente deve conservare non solo la fattura, ma anche la prova cartacea del movimento bancario (ad esempio l’estratto conto o la ricevuta del bonifico con il codice TRN/CRO). Se il pagamento viene effettuato con mezzi non tracciabili, la spesa non potrà essere inserita nel Modello 730/2026, anche se la fattura è regolare.
Documentazione da conservare per i controlli
L’Agenzia delle Entrate ha tempo fino al 31 dicembre del quinto anno successivo a quello di presentazione della dichiarazione per effettuare controlli formali. Per quella presentata nel 2026, i documenti vanno conservati almeno fino alla fine del 2031.
Ecco la checklist definitiva dei documenti da tenere nel cassetto:
- la fattura originale nella quale si deve verificare che l’importo dell’Iva sia separato e che l’oggetto della prestazione sia chiaro (come può essere: Mediazione per acquisto abitazione principale);
- la copia del rogito notarile, fondamentale per dimostrare che i dati dell’agenzia sono stati dichiarati ufficialmente;
- il contratto di mediazione (opzionale) ossia il conferimento dell’incarico o la proposta d’acquisto accettata, utili in caso di discrepanze negli importi;
- le ricevute di pagamento, che costituiscono la prova contabile che il denaro è uscito dal conto corrente dell’acquirente attraverso canali tracciabili.
Le pertinenze e immobili in costruzione
La detrazione del 19% si estende anche alle pertinenze (come garage o cantine), a condizione che vengano acquistate contestualmente all’abitazione principale e con un unico atto di mediazione. Il limite di 1.000 euro, però, resta unico e complessivo per l’intera operazione d’acquisto.
Acquisto dal costruttore
Spesso chi acquista direttamente dal costruttore non paga una provvigione di mediazione. Tuttavia, qualora il costruttore si affidasse a una società esterna di intermediazione, la spesa sostenuta dall’acquirente verso quest’ultima rimane detraibile nel Modello 730/2026, sempre nel rispetto del limite dei 1.000 euro.
Cosa non è detraibile
Per chiarezza, è bene elencare cosa rimane escluso dall’agevolazione fiscale:
- affitti in relazione alle spese pagate all’agenzia immobiliare per la ricerca di una casa in locazione non sono detraibili;
- immobili ad uso ufficio o commerciale, la detrazione riguarda solo le unità immobiliari abitative (abitazione principale);
- se l’immobile acquistato è una casa vacanze o un investimento da mettere a reddito, la provvigione dell’agenzia è interamente a carico del contribuente senza sconti Irpef.