La parabola dei mutui in Italia (e non solo) assume sempre più i contorni di una stangata “perenne”. A pochi giorni dal quinto aumento successivo dei tassi di interesse da parte della BCE (di ulteriori 50 punti base), il mercato immobiliare vede all’orizzonte ulteriore sofferenza.
Incrociando i dati dell’Agenzia delle Entrate e dei principali istituti di credito, viene fuori che per comprare casa oggi serve guadagnare 500 euro in più al mese rispetto all’anno scorso. Una vera sassata che per molti contribuenti può rivelarsi fatale (tasso variabile in aumento? Ecco come risparmiare).
Qui abbiamo parlato dei risparmi erosi dall’inflazione.
Tassi alle stelle e rate impazzite
Stando ai dati diffusi da Bankitalia, i tassi dei mutui viaggiano attualmente sul filo del 4%. Se si considera un finanziamento di 140mila euro a 25 anni, il più richiesto in media nel 2022, la rata mensile passa da 560 a 739 euro, con un aumento del 32%.
E il mercato immobiliare, l’abbiamo accennato, ne risente. Secondo l’Agenzia delle Entrate, nel quarto trimestre 2022 le compravendite nel settore sono scese del 2,1% sullo stesso periodo del 2021. Si tratta per di più di una stima al ribasso, perché relativa a transazioni concordate quando l’exploit dei tassi era ancora al principio.
Quanto costa oggi un mutuo sulla casa
Oggi un mutuo a tasso variabile costa fino a 3.624 euro in più all’anno rispetto al 2021, mentre chi accende oggi un finanziamento a tasso fisso si ritrova a spendere fino a 3.144 euro annui in più rispetto a due anni fa. A calcolarlo è il Codacons, che attraverso alcune simulazioni ha messo a confronto le offerte presenti attualmente sul mercato per le tipologie di mutuo più richieste in Italia, allo scopo di capire come le decisioni della Banca Centrale Europea sui tassi di interesse abbiano influito sulle tasche delle famiglie (ne abbiamo parlato anche qui).
Secondo quanto dichiarato da Christine Lagarde, il 16 marzo la BCE dovrebbe infatti procedere a un nuovo aumento del costo del denaro. Secondo una simulazione di Facile.it, chi ha un mutuo medio a tasso variabile potrebbe fare i conti con un incremento di 35 euro sulla rata del finanziamento. In soli 14 mesi, quindi, il rincaro arriverebbe a circa 237 euro, vale a dire il 52% in più rispetto alla rata originale.
Il confronto col 2021
Sempre secondo il Codacons, a settembre 2021 per un mutuo a tasso variabile da 150mila euro della durata di 30 anni, il migliore Taeg sul mercato era pari allo 0,48% con una rata mensile pari a 442 euro. Oggi, per la stessa tipologia di finanziamento, la migliore offerta sul mercato prevede un Taeg del 3,16% e una rata mensile da 627 euro sul variabile. Il tasso fisso registrava invece un Taeg dell’1,04% e una rata mensile da 481 euro, mentre attualmente la migliore soluzione vede Taeg al 3,15% e rata mensile da 631 euro. L’aumento della spesa è notevole in entrambi i casi: rispettivamente +185 euro e +150 euro al mese rispetto a due anni fa.
Per un mutuo da 100mila euro della durata di 25 anni, a settembre 2021 il Taeg sul tasso variabile era dello 0,42% con una rata mensile pari a 346 euro, mentre il tasso fisso registrava un Taeg dello 0,98% e una rata da 370 euro. Oggi, per lo stesso mutuo, il Taeg sale al 3,10% sul variabile e al 3,49% sul fisso, con una maggiore rata mensile rispettivamente da +122 e +116 euro.
Va peggio a chi ha acceso (o decide di accendere) un mutuo da 200mila euro della durata di 20 anni, sottolinea l’associazione dei consumatori. In questo caso per il tasso variabile il Taeg passa dallo 0,39% e una rata mensile pari a 858 euro del settembre 2021 al 3,62% di oggi e una rata mensile pari a 1.160 euro. Tradotto: si spendono 302 euro in più a rata. Per il tasso fisso si passa da un Taeg dello 0,86% e rata mensile da 903 euro a un tasso del 3,80% e rata mensile da 1.165 euro (+262 euro a rata).
Di quanto aumenteranno ancora i mutui?
Per analizzare come sono cresciute le rate e come ancora potrebbero aumentare, Facile.it ha preso in esame un finanziamento a tasso variabile da 126mila euro in 25 anni sottoscritto a gennaio 2022. Il tasso (Tan) di partenza usato nell’analisi è pari a 0,67%, corrispondente a una rata mensile di 456 euro. A partire dalla seconda metà del 2022, la Banca Centrale Europea ha deciso di contrastare la crescente inflazione aumentando più volte il costo del denaro. Il conseguente aumento del tasso del mutuo variabile non pare destinato a fermarsi e, anzi, con l’ulteriore paventato aumento dei tassi Bce dello 0,50% potrebbe portare la rata mensile del mutuo tipo addirittura a circa 693 euro.
L’aumento registrato a marzo potrebbe però non essere l’ultimo. Guardando alle aspettative di mercato (i futures sugli Euribor), gli esperti prevedono che a giugno 2023 l’Euribor a tre mesi possa arrivare intorno al 3,80%. Se queste previsioni si dovessero rivelare corrette, il tasso del finanziamento medio preso in esame arriverebbe a circa 5,04% e la rata a ben 740 euro, vale a dire oltre 280 euro in più rispetto a quella di gennaio 2022.
Come e cosa cambiare: i consigli
“Per capire come cambieranno nella realtà le rate dei mutuatari, bisognerà aspettare di vedere come si muoverà effettivamente l’Euribor. Chi però è alle prese con i rincari ha oggi a disposizione alcuni strumenti importanti“, spiegano gli esperti di Facile.it. “Si può scegliere di surrogare il finanziamento, passando ad un tasso fisso o uno variabile più conveniente o, se si hanno i requisiti, rinegoziare il mutuo con la propria banca sfruttando le nuove regole introdotte del Governo. Dal momento che non esiste una soluzione in assoluto migliore rispetto all’altra, il consiglio è di rivolgersi a un consulente, così da identificare l’opzione più adatta alle proprie esigenze”.
Per far fronte all’aumento delle rate, e tutelarsi da ulteriori futuri rincari, molti mutuatari stanno effettivamente valutando la possibilità di cambiare banca. A conferma di questo trend arrivano ancora una volta i dati di Facile.it, che hanno messo in luce come le richieste di surroga siano tornate a crescere e, nei primi due mesi del 2023, abbiano rappresentato quasi il 20% del totale delle domande di finanziamento, valore raddoppiato rispetto allo stesso periodo dello scorso anno.
L’aumento dei tassi riguarda tuttavia anche gli aspiranti mutuatari, che oggi devono fare i conti con condizioni meno favorevoli rispetto al passato. Non sorprende vedere che, negli ultimi mesi, chi ha presentato domanda di finanziamento per l’acquisto della prima casa abbia puntato a importi più contenuti rispetto al passato. Sempre secondo Facile.it, nei primi due mesi del 2023 la richiesta media per mutui prima casa è scesa a 136.935 euro, valore in calo del 7% rispetto allo stesso periodo del 2022.
“Il calo graduale degli importi richiesti, già in atto dalla seconda metà del 2022, è strettamente legato all’aumento dei tassi di interesse”, sottolineano gli esperti. “In alcuni casi è l’aspirante mutuatario che, pur di non rinunciare all’acquisto, sceglie di orientarsi su un importo più contenuto, così da alleggerire la rata mensile. In altri è la banca stessa che, per preservare il rapporto rata/reddito, è costretta a ridimensionare la richiesta”.