Per chi vuole vendere o comprare casa, il punto di partenza è sapere quanto vale un metro quadro. Secondo il “Rapporto degli immobili in Italia 2023” dell’Agenzia delle Entrate è pari a 1.345 euro. Attenzione, però: si tratta di una media nazionale che nasconde profonde diversità tra i diversi territori, soprattutto tra il Nord e il Sud di Italia.
Anche da un punto di vista immobiliare la Penisola è divisa in due: al Centro Italia e al Nord i costi superano la media – in alcuni casi anche di parecchio – mentre nel Mezzogiorno e nelle Isole i prezzi crollano. È ovvio che nelle grandi città i costi lievitino, soprattutto a Milano e a Roma, dove i valori medi sfiorano i 3 mila euro al m².
Vediamo, allora, più nel dettaglio quali sono le differenze tra le diverse macroaree, quali sono le particolarità regionali e qual è prezzo di mercato nelle grandi città come Roma, Milano e Napoli.
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Al Centro e al Nord Italia i metri quadri di casa costano di più
La linea di confine potrebbe essere rappresentata dal Tevere: al di sopra le case costano più della media nazionale, con le sole eccezioni delle Marche, del Piemonte e del Friuli-Venezia Giulia. Al di sotto, invece, i prezzi sono tutti più bassi, e in molti casi pure di molto, mentre il Centro Italia registra il costo al metro quadro più elevato di tutta Italia: 1.683 euro al m² in media. Neanche a dirlo, è il Lazio la regione in cui il valore schizza fino a 1.944 euro.
Per comprare casa nel Nord Est e nel Nord Ovest bisogna mettere in conto un esborso medio rispettivamente di 1.440 euro e di 1.451 euro al m² e proprio nel Nord Ovest si registra un primato a livello regionale: il prezzo più alto di Italia se lo aggiudica il Trentino-Alto Adige, dove ciascun metro quadro costa in media 2.435 euro m², quasi il doppio della media nazionale. Ma perché?
Ci sono ragioni economiche, sociali e geografiche. Il Trentino-Alto Adige è una delle mete turistiche più frequentate del nostro Paese – sia d’estate che d’inverno – e questo lo rende allettante agli occhi di investitori italiani e stranieri. In più la qualità della vita è elevata, i servizi pubblici sono ottimi e la presenza di montagne limita la disponibilità di terreni edificabili. Quindi, la domanda di case è maggiore rispetto all’offerta potenziale di immobili.
Al Sud e nelle Isole la situazione è opposta. A parte la Campania, la Sardegna e la Puglia, dove i costi al metro quadro sono rispettivamente di 1.316 euro, 1.239 euro e di 1.017 euro (comunque al di sotto della media nazionale nonostante siano regioni altamente turistiche), nel resto delle regioni i prezzi non raggiungono neppure i mille euro: si va dai 912 euro al m² dell’Abruzzo per chiudere con i 671 euro del Molise.
Quali sono i prezzi al metro quadro delle case nelle grandi città?
Non è una regola matematica, ma in linea di principio, più la città è grande e attrattiva da un punto di vista economico e culturale, più la domanda di immobili aumenta con l’ovvia conseguenza di un aumento dei prezzi. Se, infatti, nei Comuni con meno di 5 mila abitanti il costo degli immobili è di 947 euro al m², bisogna aggiungere 250 euro al m² per vivere nei paesi fino a 25mila cittadini. Si sale fino ai 1.431 euro al m² – quindi in linea tutto sommato con la media nazionale – nei Comuni con una popolazione compresa tra i 50mila e i 250mila abitanti. È al di sopra di tale soglia che il prezzo raggiunge il valore massimo, pari a 2.419 euro al m². Sotto questo aspetto, Milano, Roma e Napoli sono casi emblematici: qui si sfora abbondantemente la soglia dei 2mila euro.
Il prezzo al metro quadro a Milano, Roma e Napoli
È sotto gli occhi della Madonnina che si contrattano i metri quadrati con il costo più elevato: in media è di 3.103 euro al m², ma può raggiungere tranquillamente i 7.670 euro al m² in pieno centro storico e i 4mila euro nelle zone semicentrali. In periferia, invece, il costo oscilla dai 2.563 euro ai 2.098 euro.
Al secondo posto troviamo Roma, con un costo medio di 2.929 euro al m². Qui, vivere in centro è più economico che a Milano e si paga solo – si fa per dire – circa 5.700 euro al m². Nella capitale, più che tra periferia e centro, va fatta una distinzione tra gli immobili all’interno e all’esterno del Grande Raccordo Anulare. Al di fuori i prezzi si abbassano notevolmente fino ai 1.800 euro circa al m².
Infine, c’è Napoli con un costo di 2.305 euro al m². La particolarità del capoluogo partenopeo è che il centro antico, che in altre città sarebbe il più costoso, lo è meno rispetto ad altre zone più esclusive. Se, ad esempio nello storico quartiere Chiaia si spende circa 3 mila euro al m², al Vomero o a Posillipo, si arriva a pagare anche 4mila euro al m².