Registrare in ritardo un contratto di locazione a cedolare secca può portare a delle spiacevoli conseguenze. Comporta, infatti, l’applicazione di una sanzione che varia dal 120% al 140% dell’imposta di registro dovuta sul contratto. I contribuenti hanno, comunque, la possibilità di dimezzare la sanzione nel caso in cui dovessero effettuare la registrazione entro trenta giorni, con l’applicazione del ravvedimento operoso.
Optare per sottoscrivere un contratto di locazione con l’opzione per la cedolare secca, permette di non dover versare l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Il contribuente ha la possibilità di accedere a questa agevolazione, perché la cedolare secca, a tutti gli effetti, rappresenta un’imposta sostitutiva di quelle che altrimenti sarebbero previste per i contratti di locazione.
Come abbiamo visto in apertura, però, registrare il contratto in ritardo può portare a delle pesanti conseguenze, almeno sotto il profilo delle sanzioni. Delle sanzioni che si applicano proprio partendo dall’imposta di registro. No, non ci siamo sbagliati. A questo punto, però, è necessario capire come si debbano comportare i contribuenti alle prese con un contratto di locazione a cedolare secca. Ma soprattutto vediamo come funzionano le eventuali sanzioni nelle quali si può incappare.
Indice
Come funziona la cedolare secca
Ad introdurre la cedolare secca è stato il D. Lgs n. 23/2011. Fin da subito questa opzione fiscale è stata la preferita dalle persone fisiche, che avevano da dare in locazione un immobile ad uso abitativo. La cedolare secca risulta essere conveniente rispetto alla normale tassazione Irpef, perché è stata introdotta una tassazione proporzionale che si applica sull’ammontare del canone di affitto e che sostituisce la normale tassazione progressiva per scaglioni. Le aliquote che si applicano con la cedolare secca sono le seguenti:
- pari al 10% per i contratti a canone concordato;
- pari al 21% per i contratti a canone libero.
I contribuenti, che hanno un’aliquota marginale Irpef superiore rispetto a quella della cedolare secca, possono trovare conveniente scegliere questa opzione. La convenienza aumenta se non hanno delle detrazioni da sfruttare per riuscire ad arrivare ad un’aliquota marginale inferiore.
Grazie alla cedolare secca, inoltre, non è necessario provvedere al pagamento dell’imposta di registro annuale. Non è necessario, inoltre, effettuare il pagamento dell’imposta di bollo sul contratto.
Ricordiamo che la registrazione di un contratto di locazione – con la tassazione ordinaria – prevede il versamento di un’imposta di registro, che è pari al 2% del canone annuo, e di un’imposta di bollo, pari a 16 euro ogni quattro facciate e comunque ogni 100 righi.
Le sanzioni previste
Quali sono le sanzioni previste in caso di registrazione tardiva del contratto di locazione tradizionale? Partiamo con il ricordare che la registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula. O, comunque vada, dalla data nella quale entra in vigore il contratto.
A regolamentare le sanzioni amministrative previste in caso di tardiva registrazione del contratto di locazione è l’articolo 69 del DPR n. 131/86. Nello specifico è prevista una sanzione che va dal 120% al 240% dell’imposta dovuta. Nel caso in cui la registrazione dovesse essere effettuata con un ritardo non superiore a 30 giorni, viene applicata una sanzione ridotta che oscilla tra il 60% ed il 120% dell’ammontare delle imposte dovute, con un minimo di 200 euro. Che cosa si intende per imposte dovute? Con questa locuzione ci si riferisce alle imposte che il contribuente deve versare in relazione al contratto di locazione, che abbiamo visto nel paragrafo precedente.
Il ravvedimento operoso con il contratto classico
Nel caso in cui il contribuente dovesse registrare tardivamente il contratto di locazione, ha la possibilità di ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso. È possibile, in questo modo, versare una sanzione ridotta e gli interessi di mora. Il ravvedimento operoso permette di ottenere le seguenti riduzioni in base al tempo:
- registrazione effettuata con 30 giorni di ritardo: sanzione al 6%, che corrisponde a 1/10 del 60%, con importo minimo di 20 euro, che corrisponde ad 1/10 della sanzione minima di 200 euro;
- registrazione effettuata con 90 giorni di ritardo: sanzione del 13,33%, corrispondente a 1/9 del 120%;
- registrazione effettuata con un anno di ritardo: la sanzione del 15%, ovvero 1/8 del 120%;
- registrazione effettuata dopo un anno ma entro due anni di ritardo: la sanzione del 17,14%, ovvero 1/7 del 120%;
- registrazione effettuata dopo due anni di ritardo: la sanzione del 20%, ovvero 1/6 del 120%;
Nel caso in cui la regolarizzazione del contratto dovesse avvenire dopo la constatazione della violazione – quindi si riceve un verbale di constatazione, senza notifica formale – la sanzione è pari al 24%, corrispondente ad 1/5 del 120%.
Cedolare secca, la tardiva registrazione
Quello che abbiamo visto fino a questo punto corrisponde alle sanzioni che devono essere applicate per la tardiva registrazione di un contratto, al quale si applica l’imposta di registro. Queste informazioni risultano essere di particolare utilità per quello con cedolare secca. Per quanto riguarda questo contratto, il problema che si pone è se, in caso di tardiva registrazione, siano dovute delle sanzioni. E, soprattutto, in quale modo debbano essere calcolate.
Prima di tutto è importante ricordare che il locatore ha la possibilità di esercitare l’opzione della cedolare secca anche quando il contratto è registrato in ritardo. Anche quando questo adempimento è effettuato in ritardo, il locatore non è tenuto al versamento dell’imposta di registro. Dovrà, però, pagare la sanzione amministrativa relativa al ritardo commesso.
A quanto ammontano le sanzioni per un contratto a cedolare secca? Il loro ammontare è commisurato all’imposta di registro calcolata sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto, anche se, il pagamento di questa imposta, proprio per effetto dell’opzione, sia stata sostituita dalla cedolare secca. In altre parole si applicano le stesse sanzioni previste per un contratto con l’imposta di registro.
Anche in questo caso i soggetti ritardatari hanno la possibilità di ricorrere al ravvedimento operoso. Le percentuali di riduzioni sono le stesse previste per i contratti di locazione tradizionali. È necessario, comunque ricordare che per il contratto di locazione a canone concordato, la base imponibile sulla quale deve essere calcolata la sanzione deve essere ridotta al 70%. In altre parole il contribuente ha diritto ad una riduzione del 30%.