Garantire un’abitazione accessibile alle nuove generazioni significa porre le basi per l’autonomia familiare, la mobilità lavorativa e la crescita economica di un Paese. Ma da anni il mercato immobiliare nelle principali città italiane è costituito da costi di locazione in continua ascesa, una pressione fiscale insostenibile sui redditi giovanili e, soprattutto, una carenza di alloggi cronica, con prezzi inadatti alle possibilità di chi si affaccia al mondo del lavoro, ma anche per molti altri.
Per far fronte al caro affitti, il Ministero dell’Economia ipotizza di inserire nella Legge di bilancio 2027 un’aliquota Iva agevolata al 5% per i contratti di locazione stipulati da giovani sotto che non abbiano compiuto 36 anni. Il percorso della Manovra si concluderà tra il tardo autunno e la fine di questo 2026 quindi, con ogni probabilità, ci vorrà del tempo prima che la misura sia data per certa.
Indice
A chi si rivolge l’Iva al 5%
La proposta punta ad abbattere l’aliquota d’imposta per alleggerire il carico fiscale che grava sui proprietari di locazioni, qualora vengano destinate a giovani lavoratori e a studenti universitari che non abbiano compiuto 35 anni. L’obiettivo è quello di stimolare i locatori a ridurre il canone finale, compensando la flessione dell’incasso attraverso un prelievo fiscale fortemente contenuto.
Il confronto tra i regimi fiscali sulla casa
Per comprendere la portata potenziale della misura, occorre analizzare come viene tassato oggi l’affitto in Italia, distinguendo le diverse tipologie di imposta e le aliquote attualmente applicate ai contratti di locazione.
| Regime fiscale | Aliquota attuale | Aliquota proposta | Possibile impatto sul canone |
| Locazione societaria soggetta a Iva (fabbricati abitativi) | 10% | 5% | Riduzione diretta dell’imposta sul canone |
| Cedolare secca su canone libero (proprietari privati) | 21% | – | Tassazione sostitutiva sul reddito del proprietario |
| Cedolare secca su canone concordato | 10% | Ipotesi di ulteriore taglio | Agevolazione vincolata ai tetti comunali dei prezzi |
| Regime ordinario con imposta di registro | 2% dell’affitto annuo | Ipotesi di esenzione o di riduzione | Risparmio sull’atto e sulla registrazione del contratto |
Per orientarsi nella mappa della fiscalità immobiliare, è fondamentale distinguere i soggetti interessati:
- la locazione soggetta ad Iva riguarda esclusivamente le imprese costruttrici, i fondi immobiliari e le società di gestione che affittano direttamente;
- la cedolare secca (al 21% per il mercato libero o al 10% per quello concordato) e il regime ordinario con imposta di registro fanno invece capo ai piccoli e grandi proprietari privati, persone fisiche che scelgono come tassare i propri proventi da locazione.
Quanto si risparmia davvero
Ipotizzando un contratto stipulato con un’impresa edilizia o una società di gestione immobiliare che ribassi il prezzo finale riflettendo integralmente il minor carico fiscale, i conteggi evidenziano i seguenti valori:
| Canone mensile lordo | Imponibile netto | Iva al 10% | Iva al 5% | Risparmio mensile | Risparmio annuo |
| 600 euro | 545,45 euro | 54,55 euro | 27,27 euro | 27,28 euro | 327,36 euro |
| 800 euro | 727,27 euro | 72,73 euro | 36,36 euro | 36,37 euro | 436,44 euro |
| 1000 euro | 909,09 euro | 90,91 euro | 45,45 euro | 45,46 euro | 545,52 euro |
| 1200 euro | 1090,91 euro | 109,09 euro | 54,55 euro | 54,54 euro | 654,48 euro |
Il taglio dell’Iva potrebbe garantire agli under 35 un abbattimento del costo dell’alloggio compreso tra i 300 e gli oltre 650 euro all’anno. Una cifra rilevante, che sarebbe un sollievo fiscale per gli affittuari, qualora si traducesse in un margine di guadagno per le società locatrici.
Perché il taglio dell’Iva rischia di non arrivare agli affittuari
Sebbene l’intenzione di far scendere l’Iva al 5% vada nella direzione di un sostegno concreto ai giovani, la misura rischia di scontare un limite strutturale legato alla natura del mercato immobiliare italiano. La maggioranza delle locazioni ad uso abitativo non è infatti soggetta ad Iva, bensì al regime della cedolare secca o all’imposta di registro.
Se l’intervento dovesse rimanere circoscritto alla sola imposta sul valore aggiunto, il beneficio rischierebbe di favorire gli affitti erogati da società e grandi operatori del settore, lasciando del tutto scoperta la vasta platea di contratti stipulati da piccoli proprietari privati.
Per rendere la misura davvero efficace, si potrebbe immaginare una detrazione d’imposta dedicata ai redditi dei contribuenti della medesima fascia d’età. In questo modo si avrebbe la certezza che lo sconto sull’Iva, ammesso che venga allargato ad altre categorie di locatari, sia un beneficio anche per chi l’affitto lo paga tutti i mesi.