Il mercato immobiliare italiano ha attraversato una lunga fase di trasformazione dopo la crisi dei mutui subprime del 2008, con lunghi anni di contrazione, seguiti da una progressiva ripresa delle compravendite. Secondo il IV Osservatorio sull’Abitare di Scenari Immobiliari, il settore residenziale ha consolidato la fase espansiva, con circa 770.000 compravendite nel 2025 e una previsione di crescita fino a 800.000 nel 2026, accompagnate da un fatturato che sfiora i 135 miliardi di euro e prezzi in aumento del 3,1% nel 2025, con ulteriore crescita attesa nel 2026.
Questa ripresa non è stata uniforme. Accanto a mercati che hanno recuperato lentamente i livelli pre-crisi, esistono quartieri che non hanno mai perso valore, mantenendo domanda costante, tenuta dei prezzi e in molti casi una rivalutazione continua anche nei momenti di rallentamento.
Indice
Quali sono i quartieri che non hanno mai perso valore
L’analisi condotta sul mercato immobiliare delle principali città italiane mostra che la rivalutazione è fortemente concentrata in specifiche aree urbane. Secondo lo studio di Scenari Immobiliari, i quartieri che hanno mantenuto o aumentato il proprio valore anche nei periodi di rallentamento rispondono a tre categorie principali:
- sono centrali;
- sono stati oggetto di rigenerazione urbana.
Ecco la classifica dei primi dieci quartieri che non hanno subito svalutazione dei prezzi:
- Corso Garibaldi, Milano, tra gli 8.000 e i 11.500 euro al mq;
- Via Sacchi-Turati, Torino, tra i 2.200 e i 3.600 euro al mq;
- Porta Nuova, Milano, tra i 10.000 e i 15.000 euro al mq;
- Merulana, Roma, tra i 4.000 e i 7.500 euro al mq;
- Nazario Sauro, Bari, tra i 2.800 e i 4.800 euro al mq;
- Piazza Amedeo, Napoli, tra i 4.000 e i 6.500 euro al mq;
- Piazza del Popolo, Roma, tra gli 8.000 e i 13.000 euro al mq;
- Cavour, Torino, tra i 3.000 e i 4.500 euro al mq;
- Abate Gimma, Bari, tra i 1.800 e i 3.200 euro al mq;
- Luca Giordano, Napoli, tra i 3.500 e i 5.800 euro al mq.
Perché alcuni quartieri restano attraenti
La stabilità del valore delle case di alcuni quartieri non dipende tanto dal ciclo immobiliare generale, quanto da fattori strutturali.
Il primo elemento è la centralità urbana e funzionale, che include accesso a lavoro, servizi, infrastrutture e trasporti. Il secondo è la scarsità di offerta di qualità, soprattutto nei mercati consolidati delle grandi città, dove il nuovo sviluppo è limitato e il patrimonio esistente è spesso già stabilmente occupato o riqualificato.
A questo si aggiunge la composizione della domanda, che si concentra su un’utenza ben specifica:
- professionisti ad alto reddito e investitori patrimoniali;
- domanda universitaria e lavorativa stabile nelle grandi città;
- investimenti immobiliari in ottica di lungo periodo;
- domanda legata alla locazione breve e al turismo urbano nei centri ad alta attrattività.
Non mancano gli immobili, manca l’incontro tra domanda e offerta
La crisi abitativa che sta mettendo in difficoltà tantissimi abitanti in Italia non va ridotta a una semplice carenza di case. Se si osservano meglio i dati del IV Osservatorio di Scenari Immobiliari, si evince come sia un problema di inadeguatezza dell’offerta rispetto alla domanda reale.
Molte abitazioni disponibili non rispondono alle esigenze attuali. Ci sono sul mercato immobili troppo grandi rispetto alla conformazione dei nuovi nuclei familiari, oppure troppo piccole per esigenze familiari in crescita. Gli utenti sono diventati attenti all’efficienza energetica.
Il risultato è un mercato in cui la domanda esiste ma non sempre trova prodotti adeguati per tipologia, localizzazione e prezzo. Questa discrepanza spiega perché, nonostante l’elevato numero di abitazioni esistenti in Italia, i prezzi continuino a crescere nelle principali città e in alcuni segmenti specifici, mentre hanno subito ribassi importanti nelle aree interne.